統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地通過(guò)私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的融資規(guī)模為1771.8億，與去年同期相比，降幅達(dá)74%。同期，房企海外發(fā)債規(guī)模達(dá)到148.75億美元，同比上漲97%。但在這一債務(wù)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，房企的融資總規(guī)模仍然有所減少，且無(wú)論境內(nèi)還是境外，融資成本都明顯上升。盡管當(dāng)前并無(wú)資金鏈的憂慮，但業(yè)界普遍認(rèn)為，在銷售不暢的情況下，未來(lái)房企的資金壓力將逐漸增大。

    廣發(fā)證券的一份研報(bào)指出，明后兩年將是房企債務(wù)兌付的高點(diǎn)，其中，中小型房企的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得注意。

 

    融資成本普遍提高

    作為房地產(chǎn)調(diào)控的一部分，信貸、融資政策一直在收緊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年10月以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會(huì)共發(fā)布了不下十份相關(guān)文件。這些文件的監(jiān)管內(nèi)容包括“首付貸”、土地貸款、企業(yè)債等各個(gè)環(huán)節(jié)，涉及銀行貸款、夾層融資、信托、基金、理財(cái)資金、私募等多個(gè)融資渠道。

    上述政策導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房企融資規(guī)模驟減。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地通過(guò)私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的融資規(guī)模為1771.8億，而去年同期的融資額度高達(dá)6735.94億。與此同時(shí)，融資成本明顯提高。泰禾在6月30日發(fā)行的一筆15億元公司債，利率達(dá)到7.5%。南京棲霞建設(shè)上月初的一筆10億元融資，成本在6.5%的水平。云南城投在5月的一筆融資，利率為7%。榮盛發(fā)展的一筆融資，成本也達(dá)到6.8％。

    盡管也有低成本融資的案例，但在資金面緊縮的情況下，房企的平均融資成本明顯提高。中原地產(chǎn)指出，2017年來(lái)，房企發(fā)債利率多在5%-6%以上，到6月，多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。相比之下，2016年的平均融資成本在4%左右的水平。

 

    由于境內(nèi)融資渠道收窄，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外。

    統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，房企利用外資42億元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外資的規(guī)模就升至90億元，同比增長(zhǎng)115.1%。短短一年間，變化趨勢(shì)陡然反轉(zhuǎn)。

    在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，因政策因素導(dǎo)致的境內(nèi)和境外融資轉(zhuǎn)換十分常見。2009年，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資規(guī)模為470億元，同比下降35.5%。由于調(diào)控樓市的“國(guó)十條”和“新五條”陸續(xù)出臺(tái)，到2010年，利用外資的規(guī)模就轉(zhuǎn)而增長(zhǎng)了66.0%，達(dá)到796億元。其間，國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增速均大幅下降。

業(yè)內(nèi)還指出，除了政策因素外，其中還有“美元走強(qiáng)后，熱錢向境外流出”的大背景。

    但值得注意的是，由于美國(guó)進(jìn)入加息通道，現(xiàn)階段，境外融資的成本也不遑多讓。龍光地產(chǎn)5月在新加坡發(fā)行的一筆永續(xù)資本證券，利率為7%；明發(fā)集團(tuán)在新加坡發(fā)行的一筆債券，成本則達(dá)到11%。4月，景瑞控股和億達(dá)中國(guó)分別在香港聯(lián)交所發(fā)行企業(yè)債，利率分別為7.75%和6.95%。與內(nèi)地融資的成本幾乎持平。

 

    債務(wù)兌付高峰期將至

    雖然海外融資規(guī)模大增，但由于境內(nèi)融資縮水規(guī)模過(guò)大，上半年房企的融資總規(guī)模仍然明顯減少。而作為另一項(xiàng)主要資金來(lái)源的銷售端，同樣出現(xiàn)大幅縮水。“我們今年上半年一個(gè)新盤都沒(méi)開，賣的都是之前項(xiàng)目的尾盤，而且量很少。”某上市房企蘇州公司負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這一方面是因?yàn)榇尕浟坎蛔悖硪环矫嬉灿?ldquo;不愿降價(jià)”的因素。

    專家認(rèn)為，融資、銷售雙雙降溫，說(shuō)明房企的資金狀況將逐漸轉(zhuǎn)向嚴(yán)峻。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)仍處于低利率環(huán)境，仍有加息的可能，這意味著房企的融資成本可能繼續(xù)提高。至于銷售，隨著三四線城市紅利釋放殆盡，下半年的情況不會(huì)好于上半年。事實(shí)上，由于去年錄得較好的銷售業(yè)績(jī)，企業(yè)也紛紛借助窗口期進(jìn)行了大量低息融資，現(xiàn)階段房企的資金狀況相對(duì)良好。在近期機(jī)構(gòu)做的例行評(píng)估中，大部分上市房企的債務(wù)評(píng)級(jí)并未下調(diào)。恒大甚至在此期間贖回了全部的永續(xù)債。

    但按照廣發(fā)證券此前的一份報(bào)告，實(shí)際情況并不樂(lè)觀。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管前期有房企公司債獲準(zhǔn)注冊(cè)，但審批期限明顯拉長(zhǎng)，并且據(jù)交易所的窗口指導(dǎo)意見，對(duì)新發(fā)債公司的營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)以及資金用途均有嚴(yán)格限制。這將導(dǎo)致“未來(lái)房企新增融資規(guī)模將持續(xù)受到抑制”。

    與此同時(shí)，房企杠桿水平存在被低估的現(xiàn)象，因?yàn)?ldquo;去年大量銀行表外資金借道非標(biāo)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

    本輪周期中，在開發(fā)貸、公司債、再融資等受到監(jiān)管后，房企相應(yīng)地尋求中票、信托以及其他創(chuàng)新融資等。其中，中票受到資產(chǎn)比例的限制要求，信托則被銀監(jiān)會(huì)列入檢查要點(diǎn)。按照專家觀點(diǎn)，房企還會(huì)尋求其它創(chuàng)新的融資手段，但這并不能給企業(yè)帶來(lái)根本性的幫助。

    廣發(fā)證券指出，從房企的債務(wù)端看，樣本上市房企存量債務(wù)的期限大多在2-3年。因此，過(guò)去兩年大規(guī)模的債務(wù)融資或?qū)⒃谖磥?lái)幾年集中兌付。據(jù)統(tǒng)計(jì)，明后兩年樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量將達(dá)到高點(diǎn)，兌付規(guī)模將分別高達(dá)3375億、4474億。

    該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，相比大型房企具備更強(qiáng)的銷售回款能力和更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，中小型房企的兌付風(fēng)險(xiǎn)尤其值得警惕。