馮侖認(rèn)為，開(kāi)發(fā)時(shí)代做得好的房企，只因賺到了紅利。“我們都賺到了過(guò)去20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶給我們的紅利，實(shí)際上最大的幸運(yùn)或者是我們趕上了一個(gè)最好的時(shí)機(jī)，就是房?jī)r(jià)。”

    馮侖坦承，城鎮(zhèn)化人口聚集有剛性需求，這造就了地價(jià)的上漲、城市化的興起，結(jié)合貨幣因素，造成過(guò)去20年房?jī)r(jià)總體呈上漲態(tài)勢(shì)，從而使開(kāi)發(fā)時(shí)代模式一直是成功的。

    在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，各路資本表現(xiàn)出對(duì)存量市場(chǎng)的極大關(guān)注。各大城市主城區(qū)土地供應(yīng)量日趨緊張，位于核心區(qū)的土地更少有出讓，而現(xiàn)有物業(yè)已無(wú)法滿足市場(chǎng)快速變化的需求。在此背景下，城市更新改造的范圍在擴(kuò)大和延伸，區(qū)域級(jí)的城市更新日漸被各級(jí)政府所高度重視，并成為城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的必經(jīng)之路。

    模式不再單一

    作為中國(guó)最早一批開(kāi)發(fā)商之一，馮侖對(duì)于開(kāi)發(fā)時(shí)代的理解極具代表性。在他看來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)實(shí)際只是“住宅”，而不是全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)模式也極其簡(jiǎn)單，以快速消化為主。

    馮侖表示，“開(kāi)發(fā)時(shí)代所有的創(chuàng)新就圍繞三件事：規(guī)模、成本、速度，就是比誰(shuí)賣(mài)得規(guī)模大、賣(mài)得速度快、誰(shuí)的成本低。規(guī)模大就是拿地；工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化都是為了規(guī)模；另外周轉(zhuǎn)要快，怎樣加快建設(shè)，盡快銷售，圍繞速度有很多創(chuàng)新。當(dāng)然也有很多是圍繞成本創(chuàng)新，比如怎樣有效管控成本。”

    馮侖的總結(jié)是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代的真實(shí)寫(xiě)照。而與之相反，后開(kāi)發(fā)時(shí)代的特征表現(xiàn)為，產(chǎn)品不再單一。除了可銷售的住宅，房企表現(xiàn)出對(duì)于持有型物業(yè)和存量市場(chǎng)的極大關(guān)注，產(chǎn)品模式也變得復(fù)雜起來(lái)。比如，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)轉(zhuǎn)為地產(chǎn)與文化、娛樂(lè)、旅游結(jié)合；萬(wàn)科提出“城市配套服務(wù)商”定位；物流、倉(cāng)儲(chǔ)、教育、研發(fā)、健康等領(lǐng)域?qū)τ谖飿I(yè)的需求也越來(lái)越受到關(guān)注。此外，包括舊城改造、棚戶區(qū)改造等利潤(rùn)微薄領(lǐng)域也成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)。

    戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理王盛在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“以前之所以房地產(chǎn)企業(yè)選擇盡快套現(xiàn)是因?yàn)檫@是他們利益最大化的一種運(yùn)營(yíng)方式。但隨著土地供應(yīng)減少，開(kāi)發(fā)周期加長(zhǎng)，持有和經(jīng)營(yíng)物業(yè)成為越來(lái)越有吸引力的運(yùn)營(yíng)方式。”

    仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告稱，當(dāng)前，各大全球性城市均出現(xiàn)了創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)從外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)向中心城區(qū)回流的現(xiàn)象。紐約因曼哈頓核心區(qū)聚集了大量科技型創(chuàng)新公司而誕生了“硅巷”模式；在上海靜安區(qū)南京西路片區(qū)，大量的創(chuàng)新空間、聯(lián)合辦公也吸引了眾多創(chuàng)業(yè)公司聚集，并帶動(dòng)多個(gè)融合休閑與新型辦公的復(fù)合空間更新開(kāi)發(fā)。

    后開(kāi)發(fā)時(shí)代特征

    馮侖認(rèn)為，后開(kāi)發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)不再是規(guī)模、成本、速度，而是營(yíng)運(yùn)能力、財(cái)務(wù)能力以及講空間故事的能力。

    “競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)運(yùn)能力，就是提供更好的服務(wù)，讓物業(yè)的每平方米投資回報(bào)率增加。未來(lái)可能出租營(yíng)運(yùn)不動(dòng)產(chǎn)的估值方法非常簡(jiǎn)單，就是租金乘15到20倍，就是它的物業(yè)價(jià)值。”馮侖表示。

    王盛也發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商關(guān)注物業(yè)價(jià)值的提升。比如，把現(xiàn)有業(yè)態(tài)更新為更有盈利機(jī)會(huì)的業(yè)態(tài)。據(jù)他觀察，目前市場(chǎng)上把商業(yè)、酒店改成寫(xiě)字樓的現(xiàn)象較為主流。

    “對(duì)比歐美和中國(guó)的物業(yè)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)西方很多50-80年的老樓非常好用，裝修細(xì)節(jié)有時(shí)代感，但硬件很現(xiàn)代，租金經(jīng)常比新樓要高，因?yàn)槔蠘堑牡囟螘?huì)好些；在中國(guó)，5-8年的老樓就經(jīng)常顯舊，設(shè)施老化，租客體驗(yàn)很差——這種區(qū)別就是資產(chǎn)管理理念上的差距。從宏觀層面看，中國(guó)存量市場(chǎng)有很大提高物業(yè)管理、維護(hù)、翻新、改造等方面投資的空間。”王盛表示。

    馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)的第二特征是，財(cái)務(wù)能力變成競(jìng)爭(zhēng)力。“現(xiàn)在誰(shuí)的財(cái)務(wù)成本低，誰(shuí)就能夠適應(yīng)更多的產(chǎn)品形態(tài)。比如高利息沒(méi)有辦法支撐做酒店業(yè)態(tài)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。但如果擁有來(lái)自壽險(xiǎn)的資金，成本約4%-5%的長(zhǎng)期資金，就可以買(mǎi)下物業(yè)做長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。”

    近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的確出現(xiàn)不少融資創(chuàng)新。其中一大重要表現(xiàn)是類REITs的創(chuàng)新發(fā)行，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前通過(guò)此類產(chǎn)品融資案例已有30余起。王盛表示，企業(yè)發(fā)行此類產(chǎn)品主要有兩個(gè)目的，增加融資渠道，提高資產(chǎn)抵押率成本。這是由類REITs相對(duì)抵押貸款的優(yōu)勢(shì)而引起：抵押貸款一般是抵押資產(chǎn)市值的50%，而類REITS的抵押率是60%-70%。從這些產(chǎn)品的期限來(lái)看，一般會(huì)解決企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資本需求；從機(jī)構(gòu)市場(chǎng)看，這些產(chǎn)品也是供不應(yīng)求狀態(tài)。

    空間講故事能力也是目前業(yè)內(nèi)共識(shí)。“如果你對(duì)空間的每個(gè)業(yè)態(tài)并不了解，而只知道住宅形態(tài)，就會(huì)浪費(fèi)機(jī)會(huì)。在后開(kāi)發(fā)時(shí)代對(duì)開(kāi)發(fā)商更大的要求就是熟悉每一個(gè)空間能夠做的業(yè)態(tài)，講好空間故事，并且對(duì)這個(gè)能力的要求越來(lái)越高。用行話講，就是做好規(guī)劃和產(chǎn)品定位。”馮侖稱。