利率對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的影響

    房?jī)r(jià)在歷史最高點(diǎn)的時(shí)候，房貸利率往往處于最低點(diǎn)。而房?jī)r(jià)在最低點(diǎn)的時(shí)候，房貸利率處于歷史的最高點(diǎn)。

    根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，我們可以觀察70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增幅與房貸利率的走勢(shì)。

    比如，2010年上半年，是房?jī)r(jià)上漲的牛市，數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)10%以上，而房貸利率卻相當(dāng)寬松，低于4.5%。

    再比如，2015年樓市不景氣，一季度左右房?jī)r(jià)同比跌幅達(dá)到峰值的6.4%。而這個(gè)時(shí)候的房貸利率屬于階段性最高。

    為了佐證這個(gè)觀點(diǎn)，也放上銷售面積和房?jī)r(jià)利率的對(duì)比數(shù)據(jù)，同樣呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

    接下來(lái)，是本文的重點(diǎn)。對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)和利率的預(yù)測(cè)。其實(shí)準(zhǔn)確度多少站長(zhǎng)倒不能打包票，只能說(shuō)，大的趨勢(shì)，大家還是要掌握的。

    70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅與房貸利率及預(yù)測(cè)

    從6、7月份部分城市新一輪的調(diào)控政策發(fā)起，以及對(duì)金融去杠桿的嚴(yán)格執(zhí)行力度來(lái)看，貨幣流動(dòng)性趨緊的形式是無(wú)法改變了。只要錢荒，銀行只能進(jìn)一步調(diào)高房貸利率。去年銀行放款過(guò)多，全國(guó)有19萬(wàn)億的存量房貸，而且房貸利率是打七八折的。按照現(xiàn)在同業(yè)拆借的成本來(lái)看，如果銀行不上調(diào)房貸利率，銀行一定會(huì)血賠。

    某房地產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)，今年11月的個(gè)人房貸利率可能達(dá)到5.1%左右。對(duì)比前幾輪的加息頻次還有房?jī)r(jià)的漲跌情況來(lái)看，11月份，很有可能出現(xiàn)全國(guó)70個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)大規(guī)模下跌的情況。

    屆時(shí)從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)間將達(dá)到一年左右，增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。熱點(diǎn)城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新公布的5月份70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.8%，我們認(rèn)為這一指標(biāo)將于11月前后下拐，也即房?jī)r(jià)環(huán)比正轉(zhuǎn)負(fù)，并且本輪房?jī)r(jià)下行的時(shí)間預(yù)計(jì)將比2014年更長(zhǎng)。

    在這里說(shuō)點(diǎn)大實(shí)話，目前雖然房?jī)r(jià)下降了，但是信貸緊張，銀行額度吃緊，開發(fā)商要求現(xiàn)金流盡快回籠。房?jī)r(jià)跌了，但首付變成了五成，七成，甚至全款，老百姓還是買不起房。所以從剛需的角度來(lái)說(shuō)，大家也希望能夠加息。這樣的話，銀行可以多發(fā)放新增的住房貸款，資金適當(dāng)寬松一些。

     無(wú)論如何，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在限購(gòu)限貸限售對(duì)樓市的直接影響力沒(méi)那么大了，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，信貸會(huì)成為主導(dǎo)因素。