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地方政府土地財政有強(qiáng)化之勢
 
2016年下半年開始，此前房地產(chǎn)市場銷售端的持續(xù)火爆，使得房企擴(kuò)大土地儲備、補(bǔ)庫存的意愿增強(qiáng)，土地市場火熱行情再度上演，地方政府支出對土地的依賴程度進(jìn)一步加強(qiáng)。

財政部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，全國國有土地出讓收入達(dá)到了1.88萬億元，同比增幅達(dá)34%，而同期地方本級財政收入為5.04萬億元，增幅為10%，土地出讓收入占地方本級財政收入比重高達(dá)37.3%。
                       
從增長速度看，2016年7月起，土地出讓收入增幅超越地方財政收入增速，二者的差距有不斷擴(kuò)大之勢，今年6月末已達(dá)到24個百分點（參見下圖）。由此可見，土地市場火爆一定程度上緩解了地方財政壓力，但硬幣的另一面則是地方政府的土地財政狀況有進(jìn)一步惡化之勢。

 

從不同等級城市來看，三、四線城市土地財政問題相對一二線城市更為突出。2017年1-6月，全國100大中城市三線城市（70個城市）土地成交總價高達(dá)3585億元，占100個城市土地成交總價比重為29%，為近年來最高水平。從增長速度看，今年一、二季度，三線城市土地成交總價同比增速分別高達(dá)91.3%和108.9%，遠(yuǎn)高于一、二線城市土地成交總價增幅（參見下圖）。由此可見，土地出讓收入在三四線城市財政支出中的比重越來越高。

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土地市場量價齊升，助推房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長

土地出讓收入的上升，還可能削弱房地產(chǎn)開發(fā)投資對實體經(jīng)濟(jì)的正面拉動作用。

從歷史上來看，房地產(chǎn)投資中，土地購置費(fèi)增速明顯高于整體投資增速的情況出現(xiàn)過三次：

第一次是2009年“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計劃、房地產(chǎn)市場銷售火爆之后的2010年；

第二次是2012-2013年房價快速上漲之后的2014年；

第三個時期為2016年下半年以來至今，這一階段同樣是經(jīng)歷了前期房價的快速上漲（參見下圖）。

 

相應(yīng)地，2017年5月和6月的房地產(chǎn)投資中，新增土地購置費(fèi)的比重分別達(dá)到20%和19.9%，而2016年下半年以來該指標(biāo)平均值為19.8%。由此進(jìn)一步分析土地購置費(fèi)上升的原因，可以發(fā)現(xiàn)，本輪土地市場呈現(xiàn)“量價齊升、價快于量”的態(tài)勢。具體而言，2017年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比上升了8.8%，土地成交價款則上升了38.5%（參見下圖），成交均價4231元/平米，同比增長27.3%，其中6月份更是高達(dá)4855元/平米，僅低于2016年10月的6114元/平米，處于歷史次高水平。

 
然而，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的回落，換言之，房企土地購置費(fèi)的快速增長貢獻(xiàn)了總投資增量的主體部分，若扣除土地購置費(fèi)的增長，房地產(chǎn)投資增長對鋼材、水泥等建材的需求貢獻(xiàn)十分有限，這一趨勢預(yù)計在未來一年內(nèi)還將延續(xù)，并對后期房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。
 
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這將如何影響不同等級城市的房價？
 
對于不同等級城市來說，當(dāng)前土地市場“量價齊升”的影響可能不盡相同。

一線城市土地市場狀況有利于控房價目標(biāo)的實現(xiàn)。相較于二三線城市，本輪土地市場熱潮中，京滬深等一線城市表現(xiàn)溫和，地王現(xiàn)象并不多見，這不僅與一線城市大規(guī)模增加土地供應(yīng)、壓低地價有關(guān)，還與當(dāng)前一線城市房價基數(shù)過高、房價下跌風(fēng)險更大密不可分。因此，過去一段時間內(nèi)，一線城市土地市場交易情況較為平穩(wěn)，這有利于一線城市控房價目標(biāo)的實現(xiàn)。

二線城市土地市場的關(guān)鍵問題是“面粉價格過高”，不利于控房價。對于二線城市而言，盡管擴(kuò)大土地市場供應(yīng)有利于抑制房價的上漲，緩解供需矛盾，但土地價格的大幅上漲，也將成為未來房價居高不下甚至繼續(xù)上漲的主要動力。如2016年9月，南京土地成交樓面均價達(dá)到1.5萬元/平米，土地成交溢價率居高不下，2016年7月至2017年6月一年內(nèi)土地累計成交額突破了1500億元。又如，過去一年中杭州土地成交樓面均價5個月突破1萬元/平米，廈門土地成交價格更是屢創(chuàng)新高。典型二線城市土地成交溢價率居高不下，顯然將不利于后期房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。

 

三四線城市土地市場的關(guān)鍵是“量價齊升”，將進(jìn)一步加大后期去庫存壓力。不可否認(rèn)，三四線城市棚戶區(qū)改造創(chuàng)造的住房需求，加上這些城市房價相對一二線城市的性價比凸顯，使得三四線城市成為當(dāng)前全國房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的主要動力。然而，這些城市的土地財政狀況并不樂觀，大規(guī)模的土地出讓，最終都將形成新的庫存供應(yīng)，同時，土地出讓價格的大幅攀升（參見下圖），將進(jìn)一步推高房價快速上漲壓力，顯然這也不利于更長遠(yuǎn)的去庫存目標(biāo)實現(xiàn)。

 

總之，由于三四線城市產(chǎn)業(yè)、區(qū)域和人口流入的劣勢依然存在，過去一年內(nèi)三四線城市土地市場的“量價齊升”，將可能使得這些城市的去庫存目標(biāo)落空，其演進(jìn)過程可能是：2016年以來房價平穩(wěn)上漲去庫存，到2017年以來土地市場量價齊升，新增住房供應(yīng)增加，地價高企推升房價快速上漲，房價洼地消失，銷售回落，庫存進(jìn)一步增加。