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    • 房企進(jìn)入“自持時(shí)代” 賺錢需“精工細(xì)作”
    • 資訊類型:本地樓市  /  發(fā)布時(shí)間:2017-07-29  /  瀏覽:2454 次  /  

        房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入“白銀時(shí)代”后,規(guī)模不再是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品品質(zhì)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力顯得更為重要。為了保持規(guī)模,開發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)地提升了持有型物業(yè)的比重。

        房企加速提升自持物業(yè)比重
        旭輝集團(tuán)副總裁、上海區(qū)域事業(yè)部總裁蔣達(dá)強(qiáng)近日在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)透露,旭輝上海公司目前已經(jīng)成立了商用事業(yè)部,與原有住宅事業(yè)部形成獨(dú)立并重的狀態(tài)。
        據(jù)悉,旭輝商業(yè)事業(yè)部的業(yè)務(wù)主要針對(duì)上海區(qū)域內(nèi)的酒店、商業(yè)、辦公、開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù),通過(guò)資產(chǎn)管理部門打通整條業(yè)務(wù)鏈。在旭輝今年啟動(dòng)的“二五戰(zhàn)略”規(guī)劃中,商辦項(xiàng)目將逐漸減少銷售比例直至完全持有,希望最終形成150萬(wàn)平方米、500億元人民幣的資產(chǎn)管理規(guī)模,每年可獲取20億元人民幣的租金。同時(shí),旭輝集團(tuán)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品旭輝領(lǐng)寓,也在半年內(nèi)達(dá)到5000間,并提出5年內(nèi)達(dá)到20萬(wàn)間集中式公寓的規(guī)模、進(jìn)入行業(yè)前三甲的宏大目標(biāo)。
        與旭輝類似,多家大型房企以買入股份、收購(gòu)項(xiàng)目等方式,增加了自己在房地產(chǎn)行業(yè)中投資組合的力度。
    例如,最近幾年,龍湖地產(chǎn)不斷加持對(duì)資金、運(yùn)營(yíng)要求更高的持有型商業(yè)。目前龍湖每年以集團(tuán)年銷售回款10%為上限用作商業(yè)投資,每年開業(yè)新商場(chǎng)2-3個(gè)。2017年,龍湖在全國(guó)將開業(yè)5個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,到今年底計(jì)劃在全國(guó)持有26個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。盡管聯(lián)合辦公產(chǎn)品“一展空間”還處于試水階段,但長(zhǎng)租公寓品牌——冠寓已經(jīng)升為龍湖的“主航道”業(yè)務(wù)。而在今年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告中,龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍稱未來(lái)居所、商業(yè)、社區(qū)、辦公、服務(wù)等場(chǎng)景將在不同空間互動(dòng)融合打通。
     
        7月11日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過(guò)旗下遠(yuǎn)洋資本從中銀集團(tuán)手中收購(gòu)了6個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)包,分別為位于北京、上海、沈陽(yáng)、成都的商業(yè)、辦公項(xiàng)目,以及少量的公寓,總建筑面積約20萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)洋集團(tuán)高層向媒體表示,持有型物業(yè)是一個(gè)巨大的存量市場(chǎng),遠(yuǎn)洋未來(lái)將通過(guò)專業(yè)化運(yùn)作加大持有物業(yè)力度。同時(shí),融創(chuàng)、富力聯(lián)合收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)文旅產(chǎn)品及酒店項(xiàng)目的事件也成了行業(yè)焦點(diǎn)。
     
        存量時(shí)代資產(chǎn)管理考驗(yàn)加劇
        業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,房企提升自持型物業(yè)的比重,關(guān)鍵在于拿地自持比例增加、存量市場(chǎng)來(lái)臨等客觀原因。
    6月29日,馮侖在“第三屆中國(guó)房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會(huì)”上指出,“2016年是一個(gè)分水嶺,之前我們叫開發(fā)時(shí)代,之后叫后開發(fā)時(shí)代”。其解釋說(shuō),在后開發(fā)時(shí)代,房企表現(xiàn)出對(duì)于持有型物業(yè)和存量市場(chǎng)的極大關(guān)注,產(chǎn)品模式也變得復(fù)雜起來(lái),這一時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)不再是規(guī)模、成本、速度,而是營(yíng)運(yùn)能力、財(cái)務(wù)能力以及講空間故事的能力。
        研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也有類似的看法:“房地產(chǎn)的大格局在悄然變化,增量市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)逐漸為存量資產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展所取代,從這個(gè)角度看,房企需要有業(yè)務(wù)方面的調(diào)整。”
    第一太平戴維斯估價(jià)部董事甘啟善更是直言:“在存量時(shí)代還依靠新房開發(fā)和資金快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商,最容易被市場(chǎng)淘汰。”
        “房企提高物業(yè)比重很多是被動(dòng)性的,現(xiàn)在許多出讓的土地都要求一定比例的自持。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦坦率地說(shuō)。
     
        當(dāng)前,越來(lái)越多的熱點(diǎn)城市在土拍市場(chǎng)都實(shí)施了新政策,競(jìng)配建和競(jìng)自持成為主流。例如,6月5日,杭州主城區(qū)競(jìng)拍三幅宅地,獲得者金地、中冶與保利的自持比例分別達(dá)到41%、36%和36%;6月6日,萬(wàn)科拿下佛山市南海區(qū)桂城C22街區(qū)地段逾5.5萬(wàn)平方米地塊,條件就是“總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年”。除了競(jìng)爭(zhēng)自持面積和保障房面積外,一些地方還出臺(tái)了限制年限不得交易的措施。但盡管如此,正如蔣達(dá)強(qiáng)所言,房企不能放棄這些熱點(diǎn)城市,要想在這些市場(chǎng)保持占有率,就必須提高自持比例。
        另一方面,對(duì)于房企而言,如何管理、運(yùn)營(yíng)好大面積增加的持有型物業(yè)無(wú)疑是很大的考驗(yàn)。相比住宅開發(fā),重資產(chǎn)的持有型物業(yè)的核心在于長(zhǎng)期持有,經(jīng)營(yíng)模式為只租不售。除了前期的市場(chǎng)調(diào)研、選址、設(shè)計(jì)等問題,項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營(yíng)、改造、升級(jí)需要大量的專業(yè)人才、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及時(shí)間成本,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住宅項(xiàng)目。
        作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè),融資的重要性不言而喻,持有型商業(yè)則更需要長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金支持。蔣達(dá)強(qiáng)就強(qiáng)調(diào),一定要嚴(yán)格控制商辦項(xiàng)目的比例,“不能被重資產(chǎn)拖累,防止資金壓力過(guò)大。”他顯得很謹(jǐn)慎,但希望未來(lái)可以打包資產(chǎn)以REITs(房地產(chǎn)信托基金)模式獲得更高估值,以獲得更好的收益。甘啟善說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,歸根到底是融資、投資兩種行為方式的選擇,REITs在正式推出前需借鑒國(guó)際資本市場(chǎng)上經(jīng)驗(yàn)。
     
        目前,在開發(fā)商眼中,自持型物業(yè)仍然算是一塊頗具吸引力的蛋糕。融信中國(guó)執(zhí)行總裁吳劍近日就表示,房地產(chǎn)企業(yè)在積極尋找潛在的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),持有一些優(yōu)質(zhì)的,可以持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè),可以對(duì)沖部分銷售市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),增值到一定水平,還可以溢價(jià)轉(zhuǎn)讓。
        “持有型物業(yè)對(duì)于品牌打造有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)顯得很樂觀:“此類項(xiàng)目較為充分地體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)和客戶管理的內(nèi)容,也有助于搭建穩(wěn)定和可持續(xù)的現(xiàn)金流。”
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