其一是房租分化，好地段的房租加快上漲。

    其二是房貸利率繼續(xù)上調(diào)，房?jī)r(jià)不漲的大好局面將逐漸被不斷上調(diào)的房貸利率所吞噬。

    咱們先來(lái)聊聊房租。

    發(fā)展租房動(dòng)作最快的，當(dāng)屬上海了。

    7月14日，上海以超低價(jià)出讓了兩幅只租不售地塊，樓面價(jià)不足6千。

    8月23日，上海再次出讓了四幅只租不售地塊，地段都特別好，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到了21.85萬(wàn)平米。相關(guān)報(bào)道顯示這四幅地塊的樓面積僅為市場(chǎng)價(jià)的10%。

    更牛的其實(shí)是張江科學(xué)城，這片區(qū)域未來(lái)用于居住的建筑面積有920萬(wàn)平米，有890萬(wàn)平米就純粹用于租賃，剩下那30萬(wàn)平米也不能賣，而是用來(lái)蓋安置房的。

    這種純粹的租房，有好的一面，但也存在一些隱患。

    好的一面，我們都能看到，沒(méi)有商品房，想抄個(gè)底買套房也沒(méi)戲，如果你想要房子住，那么申請(qǐng)租房就好了。不僅如此，租金也很便宜。這種玩法就是在一定區(qū)域內(nèi)形成了“分房效應(yīng)”。

    但是這里還是有問(wèn)題沒(méi)解決，那就是房子有了，該租給誰(shuí)呢？

    我們簡(jiǎn)單來(lái)這樣一個(gè)推演：

    如果房租很便宜，那么大家肯定會(huì)努力搞到一套房，一直租下去，這實(shí)際上就是以非常低的成本實(shí)際占有了一套房。

    如果房租按市場(chǎng)價(jià)格走，那么問(wèn)題又來(lái)了，市場(chǎng)上實(shí)際上是不缺租賃房源的，為啥會(huì)青睞你們這個(gè)房子呢？

這個(gè)悖論其實(shí)暴露了一個(gè)問(wèn)題，房子雖然不少，但無(wú)論是當(dāng)年的經(jīng)適房，還是現(xiàn)在的公租房，其實(shí)都沒(méi)有完全解決做到“將房子留給真正需要的人”。那些收入夠的人應(yīng)該及時(shí)退出公租房，在這方面，我們做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

    我們是否可以這樣預(yù)測(cè)，當(dāng)?shù)谝慌巳胱×斯夥恐?，由于這批房源租金非常低，他們會(huì)竭力繼續(xù)租下去，從而導(dǎo)致公租房的換收率非常低，從而成為第一批入住者獨(dú)享的福利。

    而那些入住純市場(chǎng)化運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓的人會(huì)付出比較高的租房成本。

    公租房和長(zhǎng)租公寓之間的房租分化還只是一方面。除了這些，學(xué)區(qū)房源和非學(xué)區(qū)房源的租金也會(huì)表現(xiàn)出巨大差異。

    要讓剛需愿意租房，就必須給租房者以更多期許，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”就是為了滿足這種期許。其實(shí)公眾關(guān)心的核心資源就是學(xué)位。但學(xué)位終究是稀缺的，這意味著會(huì)有更多人去爭(zhēng)奪，而方式就是付出更多的房租。而不帶名校學(xué)位的房源，租金就不會(huì)很高，但相應(yīng)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也會(huì)被大打折扣。

   

    房貸利率繼續(xù)上調(diào)

    房貸利率上調(diào)的話題，我們也聊過(guò)多次了，但從目前的趨勢(shì)來(lái)看，這種上調(diào)的步伐還不會(huì)停止。公開(kāi)消息顯示，南京已經(jīng)出現(xiàn)了1.3倍的首套房利率了。

    目前銀行在房貸這一塊的額度已經(jīng)明顯跟不上購(gòu)房需求。目前在熱門(mén)城市中，購(gòu)房者等待房貸的周期已經(jīng)由去年的一兩個(gè)月拉長(zhǎng)到目前的半年以上。購(gòu)房者要想盡快獲批房貸就只能主動(dòng)申請(qǐng)調(diào)高房貸利率來(lái)PK掉其他購(gòu)房者。

因?yàn)榉抠J獲批越來(lái)越難，很多原本達(dá)成購(gòu)房意向也不得不解除，不少購(gòu)房者還因此損失了定金。融360房貸君（ID：fangdai123）還了解到一些相對(duì)極端的案例，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格的下行，部分購(gòu)房者為了鎖定房源，選擇跟中介合作，用獲得的墊資完成交易。如果房貸獲批順利，這筆墊資的成本不會(huì)太高。但很不幸，房貸一直未能獲批，購(gòu)房者只能疲于應(yīng)對(duì)墊資所產(chǎn)生的高息。

    數(shù)據(jù)顯示，目前在一二線城市，首套房貸利率已經(jīng)達(dá)到了4.99%，是基準(zhǔn)的1.02倍。而在一年前，房貸利率還只有4.44%，這意味著一年間房貸利率上升了12.88%，這個(gè)幅度甚至超過(guò)房?jī)r(jià)的上升幅度。

 

    須知，自2008年開(kāi)始的寬松期已經(jīng)宣告結(jié)束，7月份的金融工作會(huì)議非常鮮明地指出要去杠桿，房地產(chǎn)自然首當(dāng)其中，很多房企不得不去海外借錢(qián)，而購(gòu)房者則越來(lái)越難獲得貸款，貸款利率也是節(jié)節(jié)爬升。

    房貸利率的升高，在融360房貸君看來(lái)，有三個(gè)效果：

    其一是對(duì)于銀行有好處，此舉能夠幫助他們過(guò)濾掉還款風(fēng)險(xiǎn)較大的購(gòu)房者。

    其二是購(gòu)房人群斷檔。很多人享受不到這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整的紅利，房?jī)r(jià)不漲了，但很抱歉，房貸利率卻在節(jié)節(jié)升高。很多剛剛湊夠首付的朋友再次面臨買不起房的尷尬 。

    其三是進(jìn)一步發(fā)展租房，房貸利率的升高。剛需缺乏房貸的支持，結(jié)果就是越來(lái)越多的人選擇租房，而且租房年限越來(lái)越長(zhǎng)。

    在以往的調(diào)整中，首套房貸利率基本上是會(huì)被得到保證的，但這次明顯不同，銀行頻頻上調(diào)利率，也未見(jiàn)明顯干預(yù)。所以我們可以推斷，目前首套房購(gòu)房者的需求不得不讓位于大的戰(zhàn)略。

    像目前這種新房滯漲，二手房下跌的行情非常難得，很多剛需好不容易湊夠了首付，但卻倒在了房貸面前（不給貸或者接受1.3倍的利率），他們可能因此錯(cuò)過(guò)了一生中最好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。