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    新政的三大亮點(diǎn)

    從此次政策的發(fā)布來(lái)看，有三個(gè)較為明顯的亮點(diǎn)。

    第一、繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的”定位。過(guò)去這句話的重點(diǎn)實(shí)際上在于打擊各類炒房需求，即需要讓住房發(fā)揮自住而非投資的功能。

    而現(xiàn)在在租賃政策中提到這句話，實(shí)際上就是繼續(xù)深化了這句話的內(nèi)容，即房子的居住可以通過(guò)購(gòu)房或租房等形式存在，這就為發(fā)展租賃市場(chǎng)和解決居住問(wèn)題提供了一個(gè)非常好的邏輯論證。

    第二、強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。這個(gè)政策可以理解為房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制中的重要體現(xiàn)。換句話說(shuō)，當(dāng)前在農(nóng)村集體建設(shè)用地改革方面，會(huì)同當(dāng)前推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一起努力，進(jìn)而形成較好的用地制度。

    第三、強(qiáng)調(diào)了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。這就給予了此次改革一個(gè)較好的民心支持。

    換而言之，此類用地不是征地或簡(jiǎn)單地流入市場(chǎng)，其發(fā)展租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)還是會(huì)給予村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，這樣就可以預(yù)計(jì)，后續(xù)一些村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤活相關(guān)土地方面會(huì)有更大的積極性，也形成了增收增利的效應(yīng)，進(jìn)而助推改革的步伐。

    也可以說(shuō)，農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過(guò)國(guó)家征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入了市場(chǎng)！也就是說(shuō)，土地成本將大幅降低，對(duì)平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

 

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    有哪些方面值得注意？

    從兩部委公布的“辦法”里來(lái)看，以下幾點(diǎn)值得注意。

    1、項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。
    2、尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。 
    3、試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。
    4、集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
    5、承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。 
    也就是說(shuō)，政府對(duì)于開(kāi)發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。
 

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    此次改革意義重大

    第一、“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，是中國(guó)土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來(lái)，土地入市是不是一定要經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。
    第二、這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利。這是非常值得稱贊的。

    第三、這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
    根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。
    想想看，如果集體組織自行開(kāi)發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒(méi)有了，連開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會(huì)非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房?jī)r(jià)構(gòu)成的70%，這部分就可以免去。加上開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
    第四，大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃租房的股東，長(zhǎng)期享受土地紅利。

 

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    未來(lái)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

    第一、這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來(lái)商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。
    商品房將成為有錢人的游戲，供應(yīng)量會(huì)減少（因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房、保障房），但購(gòu)買的人也將減少。深圳市長(zhǎng)之前曾描述了這種變化，未來(lái)住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。
    第二、大城市狂漲的房?jī)r(jià)，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn)。
    第三、“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大。
    第四、由于建設(shè)“集體用地租賃住房”、國(guó)企運(yùn)營(yíng)的租賃住房、各類保障房，減少了政府來(lái)自土地的收益，所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要，這是地方政府的重要財(cái)源。所以，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ)，兩者看似矛盾，其實(shí)相互依存。
    第五、未來(lái)房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來(lái)抵御長(zhǎng)期通脹，獲得暴利越來(lái)越難，炒房變得越來(lái)越不明智。不過(guò)對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來(lái)說(shuō)，在大城市生活早買房仍然是必要的。