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北上深新一輪調(diào)控可能出臺(tái)？

近日有幾大傳聞，一個(gè)是北京，將很快出臺(tái)限售政策，3年或者5年。上海也會(huì)跟隨。

另一個(gè)是深圳，將跟隨北上廣政策，進(jìn)一步出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，要求有關(guān)部門盡快制定細(xì)則。據(jù)說深圳本來早要出的，但是被換書記市長(zhǎng)耽擱了，現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)們到位了幾個(gè)月，慢慢熟悉深圳，是時(shí)候出臺(tái)了。

這傳聞成真的可能性，我認(rèn)為還是比較大的，畢竟目前四個(gè)一線城市中，只有廣州出臺(tái)了限售政策，滿2年才能出手，拿到房產(chǎn)證后，需2年才能轉(zhuǎn)讓，而且包括了二手房。

北上深不限售，不符合中央提的“房子是住不是炒”的原則。

如果限售的話，我估計(jì)也會(huì)跟廣州一樣，包括對(duì)二手房。

但還有一個(gè)不確定的，是否包括存量房，即過去這幾年買的房子，是否包括在里面，如果也包括，那對(duì)投資客的打擊才是穩(wěn)準(zhǔn)狠，如果不包括，那就只是阻攔新的投資客進(jìn)入市場(chǎng)。

目前，其它城市的限售，除了青島，都不包括存量房，都是從出臺(tái)政策之日起算，以后新購(gòu)買的房子，才被限售。

所以，這一次北上深的限售，我想也是在這樣的背景下吧，連很多二三線都出臺(tái)了限售政策，一線卻沒有再跟進(jìn)，實(shí)在是說不過去。

 

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近40城已經(jīng)發(fā)布“限售令”

自今年3月，從北京開啟的“限售”之風(fēng)，已經(jīng)刮過40個(gè)城市，最長(zhǎng)的期限為10年。

北京

企業(yè)購(gòu)買的商品住房，需滿3年及以上方可再次上市交易，樓市“限售”首次出現(xiàn)。

廈門

新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易

成都

高端人才所購(gòu)住房5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓

福州

新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)

青島

房屋取得不動(dòng)產(chǎn)證后滿2年方可上市交易

廣州

新購(gòu)買住房須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓

截至目前，38個(gè)“限售”城市包括：海南省的三亞、瓊海和海口； 福建省的廈門、福州、長(zhǎng)樂、福清、閩侯；河北省的徐水、、白溝、高碑店、承德、保定、張家口；廣東省的廣州、珠海、惠州、東莞；江蘇省的揚(yáng)州、常州、南京、無錫、啟東；河南省的鄭州和開封；浙江省的杭州和嘉興；廣西省的北海、南寧；山東省的青島和濟(jì)南；以及四川省的成都；以及四川省的成都、陜西省的西安、安徽省的蕪湖、湖北省的武漢、遼寧省的沈陽和北京。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉認(rèn)為，樓市“限售”的時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。

 

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專家細(xì)說 “限售”套路和影響

盡管這38座城市的調(diào)控政策里均包含了“限售”，不過在專業(yè)人士看來，“套路”卻各不相同。從“限售令”的嚴(yán)厲程度上區(qū)分，總共可以劃分成五個(gè)等級(jí)。

套路1 新購(gòu)、已購(gòu)均限售

城市代表：揚(yáng)州、青島

解讀：出臺(tái)的揚(yáng)州“限售令”規(guī)定本地戶籍只允許1套房不受限制，外地戶籍則無論有幾套房，一律2年內(nèi)不給賣。張輝指出，賣舊買新、改善換房等需求被打壓，將使得原先的炒房客遭“關(guān)門打狗”，新的炒房客也不敢入市買房了。新房、二手房全面受到打壓，也會(huì)波及正常的改善換房、變賣房產(chǎn)應(yīng)急等需求，恐怕也是無奈之舉。

套路2 只限售新購(gòu)房，不限已購(gòu)房

城市代表：常州、廈門、福州、廣州、珠海、惠州、東莞

解讀：張輝指出，雖然已購(gòu)住房不受限售令影響，但是只有自住購(gòu)房者接盤，炒房客不再買新，也不敢接盤二手房，市場(chǎng)上只有學(xué)區(qū)房等少數(shù)二手房容易出手。因此可以判斷，這些地區(qū)的新房受到嚴(yán)厲打壓，二手房受部分打壓。

套路3 企業(yè)購(gòu)房被限售

城市代表：杭州、廣州、珠海

解讀：這個(gè)容易理解，此舉將堵住以企業(yè)名義炒房炒房的漏洞，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為，徹底擠掉樓市“泡沫”成分。

套路4 個(gè)人及企業(yè)購(gòu)房全部限售

城市代表：廣州、珠海

解讀：此舉主要針對(duì)的是近期樓市較為活躍的地區(qū)，無論是企業(yè)炒房，還是個(gè)人炒房房產(chǎn)，全部遭遇打壓，可以說這是最為嚴(yán)厲的一類。

套路5 高端人才新購(gòu)房限售

城市代表：成都

解讀：成都規(guī)定“對(duì)重大招商引資項(xiàng)目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的各類高端人才等人員所購(gòu)住房5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓”。由于這部分高端人才屬于極少數(shù)人群，因此對(duì)樓市整體基本沒有影響。

我們?cè)賮砑?xì)細(xì)分析“限售令”背后的影響

對(duì)自住需求者

住房回歸居住屬性。十年限售政策固然嚴(yán)厲，可也是鼓勵(lì)了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。但不可忽視的是，我國(guó)居民住房升級(jí)存在一定的周期，預(yù)計(jì)10年限售期將會(huì)對(duì)未來居民采用“賣一買一”的住房升級(jí)模式形成一定影響。

對(duì)投資投機(jī)者

投資資金的進(jìn)入將受到抑制。缺乏流動(dòng)性、投資周期拉長(zhǎng)并不符合基本的投資投機(jī)邏輯，投資資金進(jìn)入的動(dòng)力將受到明顯消解。因此，對(duì)于投機(jī)需求而言，流動(dòng)性長(zhǎng)期禁錮無法快速周轉(zhuǎn)，未來不確定性增加，勢(shì)必將擠出投機(jī)需求。

對(duì)其他城市

能夠形成預(yù)期。限售周期上卻可以看出當(dāng)?shù)卣谌ジ軛U問題上決心的堅(jiān)定、態(tài)度的堅(jiān)決，未來也有可能有其它類似“品相”的地塊出讓參照這一規(guī)則。同時(shí)，此項(xiàng)也可能對(duì)其他城市起到示范效應(yīng)。

 

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關(guān)于限售，請(qǐng)理智對(duì)待

關(guān)于限售這個(gè)政策，目前很多人沒有意識(shí)到威力，還在往里沖，不見棺材不掉淚，當(dāng)然，你的現(xiàn)金流很好，至少可以支撐5年以上，那無話可說，但如果你是借的首付和月供資金，指望2年后賣掉賺一筆，那就太天真了。

兩年后，估計(jì)市場(chǎng)肯定是進(jìn)入低迷期了，那時(shí)候你想賣，也沒幾個(gè)人會(huì)買的，別到時(shí)候賣不掉，你的資金又支撐不住就麻煩了。

同時(shí)，限售已被認(rèn)為是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。“限售、限購(gòu)和限貸這些所謂的‘短效機(jī)制’才是歷史選擇的中國(guó)大城市樓市新長(zhǎng)效機(jī)制。”

所以，投資一定要懂得敬畏市場(chǎng)，別跟瘋子一樣，想以小博大，只有看準(zhǔn)時(shí)機(jī)才行。