長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入加速發(fā)展階段

　　今年以來(lái)，在政策紅利和旺盛的市場(chǎng)需求下，以長(zhǎng)租公寓為代表的租房市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。目前，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓正進(jìn)入新加速階段，各路資本積極涌入這一年輕的行業(yè)。

　　根據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的規(guī)?？蛇_(dá)2.71萬(wàn)億。不僅魔方公寓、YOU+、灣流國(guó)際等先后獲得數(shù)額不菲的融資，就連萬(wàn)科、龍湖、旭輝、華潤(rùn)置地等眾多知名地產(chǎn)商也紛紛自建長(zhǎng)租公寓品牌，長(zhǎng)租市場(chǎng)充滿(mǎn)機(jī)會(huì)。但對(duì)標(biāo)美國(guó)最大的出租公寓運(yùn)營(yíng)商EQR，年凈利潤(rùn)超過(guò)16億美元，市值超過(guò)200億美元，中國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展還處在快速擴(kuò)張的第一階段。

　　平安好房總經(jīng)理鐘惠馨指出，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空間巨大，眾多參與者加入這一賽道，平安好房將借助集團(tuán)優(yōu)勢(shì)和平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)打造“品牌公寓嚴(yán)選平臺(tái)”，用科技+金融賦能長(zhǎng)租公寓，助推行業(yè)大發(fā)展、大繁榮。

　　長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出一些行業(yè)痛點(diǎn)亟待解決。在鐘惠馨看來(lái)，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)在拿房、裝修、去化、運(yùn)營(yíng)等階段都面臨著痛點(diǎn)，譬如拿房一次性投入資金大、競(jìng)爭(zhēng)激烈、項(xiàng)目少、房源分散、成本不透明、施工進(jìn)度管理、線(xiàn)上流量質(zhì)量下降、獲客成本持續(xù)上漲、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、回報(bào)周期長(zhǎng)、財(cái)務(wù)管理復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)化程度低、產(chǎn)品同質(zhì)化等難題。

　　資金挑戰(zhàn)對(duì)長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)可謂是首當(dāng)其沖。目前，長(zhǎng)租公寓公司通常采用的都是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，需要大量的資金投入、回報(bào)周期長(zhǎng)且回報(bào)率總體偏低。據(jù)測(cè)算，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體資金需求一年內(nèi)將增長(zhǎng)到300億元左右，其中約50%需通過(guò)融資來(lái)解決。

　　此外，目前中國(guó)的長(zhǎng)租公寓公司主要還是以租金回報(bào)為主。而數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)一線(xiàn)城市的租金回報(bào)率分別是北京1.36%，深圳1.34%、上海1.33%，廣州2.14%。無(wú)論是否自持房源，規(guī)?；\(yùn)營(yíng)下產(chǎn)生的現(xiàn)金流壓力是所有長(zhǎng)租公寓公司最初幾年必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。

　　除了資金、盈利挑戰(zhàn)外，如何有效地管理大量的出租房屋和年輕的租客群，無(wú)論是集中式還是分散式公寓運(yùn)營(yíng)商都為之苦苦探索，這也是規(guī)模擴(kuò)展中必須要突破的“天花板”。

　　“底層管理系統(tǒng)相當(dāng)于行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，將是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中至關(guān)重要的護(hù)城河。”鐘惠馨表示。

　　此外，鐘惠馨認(rèn)為，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)參與主體眾多，對(duì)應(yīng)的客戶(hù)群體和提供的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在有效獲客和用戶(hù)體驗(yàn)上面臨著不小的挑戰(zhàn)。

　　相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在租房市場(chǎng)中，80后已經(jīng)“退居二線(xiàn)”，個(gè)性鮮明的90后成為主流，20歲至31歲租客比重達(dá)69.6%。同時(shí)，新一代“租客族”敢于嘗試新鮮事物，有自己的興趣社交圈，對(duì)生活品質(zhì)有一定追求，注重體驗(yàn)。

　　“好的居住環(huán)境、便利的交通、簡(jiǎn)潔大方的裝修和完善的設(shè)施逐漸成為年輕人升級(jí)居住體驗(yàn)的核心訴求，租金的影響力在一定程度上降低了。單純的空間和產(chǎn)品已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足他們的需求，服務(wù)與生活方式成為其關(guān)注的核心。行業(yè)參與者始終要將用戶(hù)體驗(yàn)擺在首位，不斷思考如何打造更精細(xì)的產(chǎn)品和差異化的服務(wù)，吸引年輕用戶(hù)。”