近日，摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在北京媒體見(jiàn)面會(huì)上談到房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)表示，“預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)稅會(huì)正式進(jìn)入立法程序。”房地產(chǎn)稅立法究竟會(huì)給樓市帶來(lái)哪些改觀(guān)，房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎？還是…

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摩根大通：2018年是房地產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)

“預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)稅會(huì)正式進(jìn)入立法程序。目前看，2018年是房地產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，這是因?yàn)?，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)關(guān)鍵變化是，與過(guò)去兩三年相比，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量明顯下行。”

摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在北京媒體見(jiàn)面會(huì)上談到房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)作了以上表述。

在朱海濱看來(lái)，以往擔(dān)心一旦引入房地產(chǎn)稅，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一個(gè)比較大的沖擊。從這個(gè)層面來(lái)講，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化是正式啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法程序一個(gè)比較良好的時(shí)機(jī)。

朱海濱還表示，啟動(dòng)立法并不意味著房產(chǎn)稅立即實(shí)施。

“啟動(dòng)立法并不是馬上開(kāi)征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅真正實(shí)施要等到2019或者2020年。”

引入房地產(chǎn)稅是一個(gè)逐步的過(guò)程，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是從征收的范圍來(lái)講，全國(guó)并不會(huì)一致性全部推出，各個(gè)城市根據(jù)自身情況自主選何時(shí)引入房地產(chǎn)稅，比如房?jī)r(jià)漲價(jià)過(guò)快或者房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)可能會(huì)先引入房地產(chǎn)稅，還在去庫(kù)存階段的三四線(xiàn)城市可以擇機(jī)考慮延遲征收房地產(chǎn)稅；第二，征收力度也會(huì)逐步推進(jìn)，可能存在一定的過(guò)渡期，或者在房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)里按照人均面積或者按照首套免征。

租賃房的供應(yīng)可能跟房地產(chǎn)稅的推出也有關(guān)系。“如果房地產(chǎn)稅進(jìn)入正式立法程序，有望在已有二手房市場(chǎng)推動(dòng)住房尤其是空置房出來(lái)作為租賃房的用途。”

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房地產(chǎn)稅來(lái)了？還是沒(méi)來(lái)！

事實(shí)上，這并不是第一個(gè)提出房地產(chǎn)稅在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)出臺(tái)的專(zhuān)家。

10月初，在國(guó)務(wù)院舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆曾釋放信號(hào)，他強(qiáng)調(diào)“房子的基本屬性是居住，國(guó)家反對(duì)投資投機(jī)性的取向不會(huì)變。相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮效果，特別是將會(huì)逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。”寧局長(zhǎng)雖未直接指明，但是大家都心知肚明，這里所說(shuō)的“長(zhǎng)效機(jī)制”其實(shí)就是房地產(chǎn)稅。

而隨后肖捷財(cái)長(zhǎng)的一番解讀更是讓民眾看到了征收房地產(chǎn)稅的方向和希望。“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。”

11月中旬，在“2017安徽省秋季房地產(chǎn)形式分析會(huì)”上丁祖昱曾預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將很快推出，涉及土地、金融、稅收、租憑以及保障。房地產(chǎn)稅最快2018年四季度推出，2019年開(kāi)始征收。

12月16日，北大教授姚洋在接受采訪(fǎng)時(shí)表示：“我估計(jì)未來(lái)三年里頭應(yīng)該會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅。這個(gè)原因就在于，很多城市特別是一線(xiàn)城市的土地基本上接近用光了，所以想通過(guò)土地開(kāi)發(fā)獲得收入這條路越走越窄了。但是地方政府是需要收入的。”

綜合各方面得到的信息看，房地產(chǎn)稅開(kāi)征的步伐，正在越走越快。雖然啟動(dòng)立法并不意味著房產(chǎn)稅立即實(shí)施，但至少讓我們看到了開(kāi)展房產(chǎn)稅的趨勢(shì)，相信未來(lái)房?jī)r(jià)下跌將不再是夢(mèng)。

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房地產(chǎn)稅來(lái)了，房?jī)r(jià)就降了？

房地產(chǎn)稅被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為抑制房?jī)r(jià)的重要措施，并被當(dāng)成房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分。那么，房地產(chǎn)稅真的能讓房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜表示，很多人將房地產(chǎn)稅作為抑制房?jī)r(jià)的一種長(zhǎng)效機(jī)制，但是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看可能達(dá)不到這種效果。日本、美國(guó)這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家，都有房地產(chǎn)稅。但是并沒(méi)有征收房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲。

房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是和供需關(guān)系有關(guān)的，房地產(chǎn)稅對(duì)投資或者持多套房的行為可能會(huì)有約束，但是實(shí)際上還要看具體設(shè)計(jì)情況。所以說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)稅被當(dāng)成了理想化的東西，是否真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到作用，還需要實(shí)踐檢驗(yàn)。

中國(guó)和國(guó)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的區(qū)別是，中國(guó)的土地市場(chǎng)是政府壟斷的，且是城鄉(xiāng)分割的市場(chǎng)，這才是政府應(yīng)該解決的問(wèn)題。

上海、重慶此前的試點(diǎn)不了了之，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)教訓(xùn)。所以房地產(chǎn)稅的出臺(tái)急不得，其中有很多系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性的問(wèn)題需要解決。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇更是直言道，不認(rèn)為房地產(chǎn)稅和樓市調(diào)控有直接關(guān)系。用房地產(chǎn)稅調(diào)房?jī)r(jià)的結(jié)果有兩種可能，一種是房?jī)r(jià)不降，反而是增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；另一種情形就是現(xiàn)在的情形，現(xiàn)在樓市包括北京最近有微跌，成交量比較低。

這種情況下出臺(tái)房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)成驚弓之鳥(niǎo)。正常來(lái)講，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有影響，但是特殊時(shí)期，如果真的是房?jī)r(jià)飛速下降，那么金融問(wèn)題、社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題隨之而來(lái)。

從長(zhǎng)周期看，無(wú)論是在城市化還沒(méi)有完成的“大周期”內(nèi)，還是在城市化已經(jīng)完成的“小周期”內(nèi)，房地產(chǎn)稅都不是房?jī)r(jià)漲跌的決定性因素，而是輔助性因素。它可以幫助穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但最終實(shí)現(xiàn)的結(jié)果大概率是：房?jī)r(jià)穩(wěn)定的上升（如果宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)穩(wěn)定向上）。

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2018年房?jī)r(jià)將往何處走？

當(dāng)前，樓市進(jìn)入了混雜紛亂的時(shí)刻，但是越是這個(gè)時(shí)刻，也需要冷靜，要學(xué)會(huì)獨(dú)立思考和分析。劉鶴說(shuō)，中國(guó)目前的大勢(shì)就是二八定律。無(wú)論是城市、企業(yè)還是個(gè)人，總有一部分在“二八定律”的分化中得到“二”的好處，脫穎而出，前景光明。

任志強(qiáng)堅(jiān)信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲。長(zhǎng)期看政策，中期看政策，短期看政策，沒(méi)有漲跌周期，只有政策影響上漲快慢。

朱海濱認(rèn)為，“2018年房?jī)r(jià)基本上就是一個(gè)字，‘穩(wěn)’，不用太多判斷。北京、上海等一線(xiàn)城市的短期限制政策會(huì)長(zhǎng)期化，一直到未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制正式引入后，這樣才有可能進(jìn)行對(duì)沖性的調(diào)整。”

對(duì)于市場(chǎng)普遍認(rèn)為的“北京房?jī)r(jià)下跌”的說(shuō)法，朱海濱認(rèn)為，價(jià)格信號(hào)已經(jīng)紊亂，尤其在政策多管齊下的情況下，房?jī)r(jià)在多大程度上能夠反映真正的市場(chǎng)供求關(guān)系，需要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。”從市場(chǎng)供需層面看，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市明顯屬于庫(kù)存嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)肯定有上行的壓力。”

所以，請(qǐng)記住能去一線(xiàn)，肯定不去二線(xiàn)，能去二線(xiàn)肯定不去三四線(xiàn)；能去市中心，肯定不去遠(yuǎn)郊。土地是稀缺的，樓盤(pán)是稀缺的，學(xué)區(qū)房也是稀缺的，你占住了，才是你的！你錯(cuò)過(guò)了，則可能永遠(yuǎn)都無(wú)法彌補(bǔ)。

不論房地產(chǎn)稅出不出，何時(shí)出，切記！