本文主要內(nèi)容：

1、樓市一個重要指標：房價
2、預(yù)測2018年成交均價上漲3%
3、5月前后，環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負
4、我們該去哪里買房？

 

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與大家分享一下重要指標：房價

 

從歷史數(shù)據(jù)看，2001年以來，商品房成交均價整體上呈現(xiàn)上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

 

隨后在2005-2006年的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，上漲趨勢得到遏制，但隨后的2007年又開始大幅上漲。在金融危機的影響下，2008年成交均價曾一度微幅下跌。

 

但是2009年在救市政策的拉動下，成交均價出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國家實施嚴厲調(diào)控政策以來，成交均價漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房價增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。

 

2014年受行業(yè)調(diào)整及樓市庫存壓力較大的影響，房價增速明顯回落，僅略好于2008年。2015年在樓市復(fù)蘇的背景下，房價增長穩(wěn)定，同比漲幅回升到7%以上。2016年，樓市繼續(xù)回暖，房價增速進一步回升，創(chuàng)近7年最高。

 

2017年1-11月份，全國商品房成交均價7879元/平方米，同比增長4.4%。主要原因一方面在新一輪調(diào)控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。

 

 

 

 

從國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)來看，對全國70個城市進行一二三線城市分類，可以看出三類城市的房價環(huán)比增幅走勢基本一致，即在2016年快速上漲后出現(xiàn)了快速回落，走勢趨于平穩(wěn)。

 

一線城市受制于嚴厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批，上漲動能枯竭，步入下跌通道，已連續(xù)4月環(huán)比負增長。

二線城市中，部分熱點城市過熱的樓市已經(jīng)降溫，樓市基本穩(wěn)定。

 

三線城市此前由于政策總體寬松和去庫存等利好，房價環(huán)比增幅超過一線城市和二線城市，但是目前有趨穩(wěn)趨勢，增幅保持在較為合理的范圍。

 

 

 

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預(yù)計2018年成交均價上漲3%

至于大家所關(guān)心的2018年房價走勢，預(yù)計全國商品房成交均價同比上漲3%左右。

 

主要原因：

一是、2018年限價因素仍然存在，抑制熱點城市的房價漲幅。

 

二是、從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢，房價粘性較強，由于2017年多數(shù)城市房價基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

 

三是、由于價格變化滯后于成交量，預(yù)計2018年樓市入冬，情況類似2014年，成交量下跌的同時價格繼續(xù)上漲，但漲幅有所收窄。

 

 

 

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環(huán)比增幅5月前后由正轉(zhuǎn)負

 

2018年全國70個大中城市房價，預(yù)計一季度市場會逐漸降溫，房價環(huán)比增幅會持續(xù)收窄。而到了2018年5月前后，房價指數(shù)環(huán)比增幅將由正轉(zhuǎn)負，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點。

 

受房價指數(shù)環(huán)比增幅收窄進而下跌的影響，預(yù)計70城房價同比增幅將在2018年停留在下行通道，預(yù)計到2018年10月前后或?qū)恼鲩L轉(zhuǎn)變?yōu)樨撛鲩L。

 

 

 

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我們該去哪里買房？

 

本輪調(diào)控新出現(xiàn)的“限售”政策很有意思：短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預(yù)期。

 

但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應(yīng)——上市交易的二手房源在未來幾年將因為“限售”政策而極大減少。

 

很多原本新房供應(yīng)緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位于已經(jīng)進行產(chǎn)業(yè)布局的郊區(qū)。一方面是因為市區(qū)拆遷成本太高，另一方面也是為了發(fā)展衛(wèi)星城，實現(xiàn)部分郊區(qū)的城市化。

 

背后的信號非常明顯：大家不要在市區(qū)里面買二手房了，快來這些能夠快速進行產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)建設(shè)的郊區(qū)買新房吧，一起把這里的郊區(qū)城市化搞起來！

 

與此同時，響應(yīng)“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”、“房子是用來住的，不是用來炒的”出臺的或即將出臺的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個消費品而非投資品。

 

一方面，郊區(qū)城市化削弱房產(chǎn)占有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性；另一方面，長效調(diào)控抑制房產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為，進而讓真正有需要的人有房可購，讓房子回歸居住屬性。

 

相輔相成，天衣無縫。

 

這一搭配帶來的郊區(qū)城市化也完全符合國家的利益：大量的基礎(chǔ)設(shè)施升級和產(chǎn)業(yè)升級，將有效拉動經(jīng)濟，這是治療當(dāng)前經(jīng)濟增速放緩的一劑妙藥。

 

但不容忽視的一點是：郊區(qū)城市化也是分階段的。

 

雖然長期來看核心城市的郊區(qū)是值得買的，但區(qū)域之間的差異性還是顯而易見的，因為有些區(qū)域可能5年內(nèi)就有產(chǎn)業(yè)布局，而另外一些區(qū)域可能要20年甚至更長。

 

基于房屋的居住舒適度和價格增長潛力，我們并不建議大家選擇短期內(nèi)沒有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的郊區(qū)，比如環(huán)京的部分區(qū)域。

 

通過以上的梳理分析，能夠進行快速的產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)建設(shè)的郊區(qū)，其價格增長的潛力要大于成熟的市中心，但對于缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)的郊區(qū)，反而不要在市場好的時候盲目追漲，因為沒有底層城市化引擎保障，或許長期是好的。但是短期尤其是市場過熱后的短期肯定又是領(lǐng)跌。