關(guān)注樓市的人都知道，從2018年開始，全國(guó)各地很多銀行開始宣布上浮房貸利率。例如日前廣州四大國(guó)行宣布首套房的房貸利率上浮10%，深圳還有兩家銀行上浮20%，更夸張的是還有銀行二套上浮30%的。

這對(duì)很多將要買房的人無疑是最壞的消息。

有人還計(jì)算過，按100萬的貸款，30年賬期，一年前的85折和現(xiàn)在的上浮10%差距利息多出了27萬，這可不是一個(gè)小數(shù)目，徹底驗(yàn)證了時(shí)間就是金錢這條真理。

于是你會(huì)發(fā)現(xiàn)，不管房?jī)r(jià)降沒降，反正買房花的錢是越來越多了。

而過年后又是購(gòu)房旺季，無數(shù)家庭早已蓄勢(shì)待發(fā)，很多粉絲在房產(chǎn)研習(xí)社里問我，面對(duì)這種情況，買還是不買呢？房貸利率會(huì)下來嗎？還是繼續(xù)水漲船高？

面對(duì)這些問題，我們還得回歸到事物本身，先搞明白銀行為什么會(huì)主動(dòng)上浮利率。

有些人說，這很簡(jiǎn)單，國(guó)家政策調(diào)控??！限購(gòu)限貸限售什么的，提高利率不讓人買房，封死流動(dòng)性，堅(jiān)持房住不炒，打擊炒房客什么的。

那為什么去年2017年政策頻發(fā)的時(shí)候，房貸利率卻沒怎么變化，直到2018年，才有大多數(shù)銀行去響應(yīng)政策？

后來即使美國(guó)特朗普接二連三的加息，中國(guó)的基準(zhǔn)還是沒動(dòng)，只是利率市場(chǎng)化，各家銀行自由發(fā)揮，然而銀行發(fā)布上調(diào)利率的步調(diào)還不一致，有的還是維持基準(zhǔn)利率，有的甚至上浮了30%，發(fā)布時(shí)間也不在一個(gè)時(shí)間線。

所以，房貸利率上浮這口鍋還真不能讓國(guó)家背，這只是銀行的對(duì)策。下面子木講一下，為什么銀行會(huì)主動(dòng)上浮利率。

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首先，大家要明白一個(gè)道理，就是自古以來，銀行都是國(guó)家叛逆的親兒子，不然為什么每年都會(huì)報(bào)道出那么多的風(fēng)險(xiǎn)？

自從互聯(lián)網(wǎng)金融潮來臨，往銀行里存錢的人變得越來越少了，膽兒大的玩?zhèn)€投資炒個(gè)股票，膽兒小的起碼把錢放進(jìn)馬云的余額寶，比銀行收益高就行。

銀行的日子不好過，攬儲(chǔ)能力下降，員工工資一降再降，再對(duì)上智能化浪潮，機(jī)械化工作的柜員也被機(jī)器取代遭遇被裁員的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行是愛錢的，想方設(shè)法賺錢才是最高目標(biāo)，但是前提是控制風(fēng)險(xiǎn)。

所有做銀行信貸的都知道房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，雖然利率低，但是不良率等等各項(xiàng)指標(biāo)也是最低的，但越是風(fēng)險(xiǎn)低的客戶對(duì)利率越敏感，那些玩高利貸的賭徒從來不會(huì)把利率放在眼里。

所以為了控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行寧愿給下浮10%的人放房貸，也不愿意給高利率上浮50%的放。

在樓市最火的時(shí)候，各大銀行為了搶客戶拼了命的降利率，9.5折到8.5折的都有。理論上，9折就已經(jīng)是虧損，但是銀行還是想先綁定客戶，然后想方設(shè)法從后續(xù)其他服務(wù)上挽回?fù)p失。

銀行喜歡剛需，因?yàn)榉€(wěn)定，按照中華民族傳統(tǒng)美德，不到萬不得已不敢斷供，喜歡改善族，因?yàn)橛绣X，抵押率低，還有后續(xù)服務(wù)。

在樓市熄火國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的時(shí)候，銀行也是本著一副無所謂的樣子，按兵不動(dòng)，見招拆招。

那么問題來了，18年開頭，銀行為何突然大面積收緊房貸了呢？

3

因?yàn)?，銀行是真沒錢了！

原因很多，最主要的是理財(cái)業(yè)務(wù)被嚴(yán)查。

如果把中國(guó)經(jīng)濟(jì)比作一顆參天大樹的話，那么現(xiàn)在的情況是樹干上布滿了窟窿，如果還追求經(jīng)濟(jì)增速向上發(fā)展枝葉，那么終有一天這棵樹會(huì)巍然倒地。

補(bǔ)窟窿，首先是地方債務(wù)，其實(shí)就是銀行。對(duì)于銀行來講，貸款屬于表內(nèi)，理財(cái)屬于表外。表內(nèi)貸款審核嚴(yán)格，說白了，放出去的貸款出現(xiàn)不良，領(lǐng)導(dǎo)要擔(dān)責(zé)任，大額不良，從上到下下崗催收，辭職都不行，一不小心就都進(jìn)去了。

但是理財(cái)不一樣，理財(cái)你買的時(shí)候是簽了風(fēng)險(xiǎn)告知書的，明確說了在極端情況下，本金和利息將會(huì)全部損失。所以，不夠格的企業(yè)很多都走表外。而且量大超乎想象，資金空轉(zhuǎn)，層層扒皮，券商，信托，中介，都賺的流油。

錢最終流向哪里了？不知道，你去問你的理財(cái)經(jīng)理，錢投在哪？他也不知道。

能還上嗎？還不起！

咋辦？發(fā)新理財(cái)續(xù)！

但是監(jiān)管一下來，排查，限制，收緊，表外的那些通過各種渠道不知道流向哪里的錢續(xù)不上了。續(xù)不上什了什么概念？理財(cái)要違約！

違約什么概念？你買的理財(cái)，理財(cái)經(jīng)理告訴你沒有風(fēng)險(xiǎn)，但是并不是，本金都沒了還怎么玩？相信你也聽說，銀行幫做理財(cái)，一年以后賠得镚子兒全無，大媽排著隊(duì)去銀行鬧事兒。

商業(yè)銀行的大佬們一夜白頭，尤其是賣理財(cái)賣的好的，也包括同業(yè)做的好的，也就是這次房貸利率上浮最快的幾個(gè)銀行，只能表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)表內(nèi)，那么龐大的理財(cái)資金表內(nèi)是很難消化的！

不能轉(zhuǎn)的不續(xù)作了，但是這會(huì)有一個(gè)問題，企業(yè)沒錢了，銀行沒存款，存貸比一卡，額度更少了。

但是銀行明明知道違約了還是會(huì)拼命續(xù)，養(yǎng)著明知道還不起錢靠著續(xù)貸過活的企業(yè)。領(lǐng)導(dǎo)說，沒辦法啊，不給他們轉(zhuǎn)，現(xiàn)在就死掉了，這么大的風(fēng)險(xiǎn)事件，哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)讓在自己的任期出？以后還怎么混？

所以這部分到期理財(cái)擠占銀行表內(nèi)貸款，而且不能完全續(xù)上，企業(yè)沒錢導(dǎo)致銀行沒存款，存貸比一卡，更沒額度了。

怎么辦？非要得罪誰(shuí)也只能是零售貸款客戶好么，因?yàn)檫@部分客戶零散，房貸不給你放了你能把我怎么樣？

所以房貸就沒額度了。

但是審批通過的，接了件的也不能說退就退，對(duì)于銀行，不良影響是致命的，比如讓大家知道真相，也不能得罪開發(fā)商，萬事留一線，日后好相見，只能換種方法：

客戶您好，利率上浮20%你做么？這么高別做了吧，我給您退件行不？其實(shí)是希望退件的，仔細(xì)去打聽，很多銀行一手房按揭都不接新的了，只是對(duì)外不會(huì)說，會(huì)說貸款變嚴(yán)格了，也并不是真的想賺這上浮的10%，只是沒額度了，額度是用來救命的，不是用來賺錢的。

國(guó)有四大行聞?dòng)嵭南?，我雖然血厚不怕被查，但是大家都調(diào)高利率了，都是賺錢，我干嘛不搭個(gè)順風(fēng)車？

其實(shí)不是房貸不好，也不是利率太低。只是因?yàn)殂y行沒錢了不能直說，只能就坡下驢，把責(zé)任推到房地產(chǎn)調(diào)控上。

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國(guó)家這次債務(wù)摸底和縮表，雖然背了鍋，但這次大改革會(huì)讓空轉(zhuǎn)的資金回歸實(shí)體，同時(shí)讓金融機(jī)構(gòu)控制貪欲，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)是向好的。至于為什么官方不會(huì)出來澄清，很簡(jiǎn)單，家庭內(nèi)部矛盾，只要不出大的問題，一切都能解決。

那么前文講房貸利率上調(diào)，節(jié)后還能買房嗎？相信大家對(duì)這個(gè)事情是最為關(guān)注的。

下面我把歷年的房貸利率圖貼上做分析。

因?yàn)槟壳皝碇v大部分銀行的首套房貸利率上浮10%，所以按5.39來做對(duì)比。

從圖中可以看到中國(guó)房地產(chǎn)歷史上三個(gè)波峰三個(gè)波谷，1996年的利率是最高的，達(dá)到了15.12，其次是2007年，達(dá)到了7.83，最后是2011年，達(dá)到了7.05，而2016年則是歷史最低位，房貸利率才是4.165，所以你明白為什么2016年這波大漲是空前絕后了吧。

雖說現(xiàn)在房貸利率上調(diào)10%，但對(duì)于整個(gè)周期來講，也是剛從2016年的低位反彈，對(duì)應(yīng)的可以看紅線上的歷史紅點(diǎn)，2018年的房貸利率水平和房?jī)r(jià)高漲的2002年和樓市大火前夕的2015年相當(dāng)。

到這里你應(yīng)該明白了吧，接下來的房貸利率還會(huì)漲，周期起碼3年，最多可追至5年。

一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期會(huì)被歷史性拉長(zhǎng)，利率必然相關(guān)，另一方面是未來幾年政府去杠桿防危機(jī)，嚴(yán)整地方債務(wù)和金融黑洞，再加上國(guó)外局勢(shì)加息潮，銀根縮減更是讓銀行雪上加霜，房貸利率上調(diào)勢(shì)必首當(dāng)其沖。

到頭來想想，國(guó)家操著這么大的盤，想大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)搞好民生，早點(diǎn)兒奔入發(fā)達(dá)國(guó)家行列，但是地方ZF和銀行這兩個(gè)坑爹的親兒子卻把勞苦大眾一波接一波的割韭菜，真的是有心無力。

而且需要注意的是，此次房貸利率上浮，并不是真正的加息，因?yàn)檠胄谢鶞?zhǔn)利率還沒變，只是銀行缺錢對(duì)購(gòu)房者的定向加息。那么萬一基準(zhǔn)也上調(diào)了，利率上升跳檔會(huì)更加嚴(yán)重。

相比而言，降息則是每次房?jī)r(jià)大漲最明顯的信號(hào)。每次降息，群眾欣喜若狂蜂擁入市，每次加息，鳥雀無聲銷聲匿跡。

其實(shí)現(xiàn)在的局勢(shì)正好，利率上浮10%，但在歷史周期尚且處于低位，大眾觀望情緒濃烈，市場(chǎng)處于最為理性的階段。尤其春節(jié)前后，市場(chǎng)交易活躍，會(huì)有大量筍盤出現(xiàn)。

所以在買房面前，清醒獨(dú)立且不附眾勢(shì)才是最聰明的。