上周日,京城4個新房項目入市銷售,包括豐臺區(qū)的西城天鑄、大興區(qū)的中海云熙兩個限競房項目,以及朝陽區(qū)的懋源璟璽、壹亮馬兩個豪宅產品。
值得注意的是,在市場冷清的大環(huán)境下,已入市的限競房項目簽約率普遍不足四成,但上周新入市的4個樓盤卻都取得了不錯的銷售業(yè)績。西城天鑄,推出280套房,當天成交272套,去化97%;中海云熙,400套房,成交302套,去化75%;壹亮馬,成交超過10億元;懋源璟璽,成交額超過12億元。成交的小幅回暖是否意味著即將到來的2019年將迎來購房窗口期呢?
12月24日,全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開,正式為2019年樓市定下了基調。會議明確指出,2018年,在各方面共同努力下,房地產市場保持平穩(wěn)運行態(tài)勢,熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制,市場預期出現(xiàn)了積極變化。2019年,要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯然,“穩(wěn)”字將是2019年樓市的主基調。
年底出手 上周4個新房項目開賣
12月份最后的幾天里,開發(fā)商們在為沖刺2018年業(yè)績做著最后的努力,不但取得預售證的項目在12月明顯增多,實際開賣的項目也紛紛開盤。
上周日上午8點,位于西三環(huán)西局板塊的西城天鑄在其營銷中心正式開盤。該項目地塊位于豐臺西局,是港企九龍倉在2017年里以總價62.6億+16%的自持比例獲得的,項目限價要求均價不超過77800元/平方米,最高銷售單價不得超過81690元 。由于在區(qū)位上緊挨著西三環(huán),是限競房中難得的內城項目之一。
經(jīng)過了一年多的開發(fā),西城天鑄在年底迎來了首次開盤,一期共推出3棟樓的280套房源,全是小戶型,涵蓋了84平方米兩居、85平方米兩居、89平方米三居。價格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之間,總價660萬元-712萬元左右。
項目方面透露,截止到當天下午1點半,西城天鑄共成交272套,吸引了421組客戶參與搖號,開盤當天去化率達到了97.14%。這樣的成績在去化平均四成的限競房市場,可以說是十分難得。
項目銷售人員對記者表示,周末推出的三棟樓中,1號樓樓層最低,為9層;6號樓12層;7號樓為14層和16層,三棟樓都是一梯四戶的設計。最先售罄的是7號樓,主要是因為7號樓與后面的9號樓之間樓間距達94米,完全不用擔心遮擋陽光,也就是所謂的“樓王”位置。而最受歡迎的則是89平方米的三居室。
不僅是西城天鑄,同樣在上周末開盤的中海云熙,也取得了不錯的銷售結果。項目方面透露,當天開盤的400套房,成交302套,去化75%。
記者了解,中海云熙項目位于大興區(qū)的魏善莊。銷售當天選擇了在晚上7點左右才開盤,推出的是1、2、7、8四棟樓,去化套數(shù)是三季度以來最多的。
值得注意的是,中海云熙項目是中海地產在今年8月23日剛剛以17.27億元競得的項目,銷售均價不得超過40058元/平方米。從拿地到開盤僅用了4個月時間,可見開發(fā)商在年底沖刺業(yè)績的急迫心情。
另外在周日開盤的懋源璟璽和壹亮馬則是非限價的豪宅產品,其中壹亮馬同樣由港企九龍倉開發(fā),位于東四環(huán)酒仙橋。本次開盤總共推出了兩棟樓,主打大平層房源,戶型面積170-195平方米,均價98000元/平方米,總價1666萬-1911萬/套。即便是高總價,開發(fā)商透露的去化率仍超過九成,成交額達到10億元。
在壹亮馬周邊,在售的新房如泛海國際,戶型面積在372平方米-460平方米,霄云路8號則在450平方米-520平方米。壹亮馬戶型集中在170平方米-290平方米,恰好滿足了周邊改善客群的置業(yè)需求。
而另一個位于朝陽區(qū)的項目懋源璟璽則位于孫河,開盤共推出了153套房,主打別墅,包括疊墅、聯(lián)排、類獨棟等產品,總價在1850萬-6000萬/套。據(jù)悉,當天最終成交12億元。
其中,疊墅48套,上疊戶型面積在238平方米,還含有90平方米的贈送面積;下疊帶花園面積贈送,接近300平方米,總價在1850萬-2200萬/套左右,是別墅市場中少有的含精裝交房項目。
不難看出,一天內4個住宅項目入市,各有各的特點,既有內城區(qū)住宅也有遠郊住宅;既有高端大平層,也有別墅區(qū)豪宅。4個項目的入市表現(xiàn)也為年底冷清的樓市注入了一絲信心。那么,這4個項目的銷售回暖是項目自身原因還是因為購房人已經(jīng)等到了購房臨界點了呢?
內城看地段 遠郊看戶型
對于這4個項目的銷售成績,業(yè)內人士認為與其自身的地段和產品設計不無關系,但并不能代表購房人已經(jīng)從觀望心態(tài)轉變?yōu)槌鍪?。相反,大量的限競房潛在供應,將使?019年樓市不會發(fā)生大的起伏。
在同是限競房的條件下,新房價格普遍受到政策抑制。西城天鑄之所以取得高達97%的去化,首先是因為其所處的內城區(qū)核心位置。項目緊鄰西三環(huán),直線距離約400米,距京石高速直線距離也不過600米;周邊還有地鐵西局站,是14號線、10號線、9號線的換乘站,并且已經(jīng)開通運營,不論是自駕還是公共交通出行,都非常方便。
另外,項目所處的板塊也是熱門板塊,除了前段時間內部消化的金融街·融府和在售的豪宅項目泰禾西府大院,西局板塊內幾乎再無新房,更是沒有低總價的新房。
最后是項目自身的價格優(yōu)勢。由于地塊限價因素,要求西城天鑄的均價不得超過77800元/平方米,而項目北側的保利百合花園,二手房均價已經(jīng)達到9.2萬元/平方米,次新的西宸原著超過12萬元/平方米,在售的泰禾西府大院價格為11.3萬/平方米。顯而易見,較高的性價比也使得項目以最快速度銷售。
記者了解,現(xiàn)場購房人認可西城天鑄的地段和價格優(yōu)勢,尤其對寸土寸金的西三環(huán)來說,能買到總價不到1000萬元的小戶型項目,無論是自住還是長期持有,都是非常有價值的。
與西城天鑄靠區(qū)位取勝不同,處在大興魏善莊的中海云熙,在配套、交通等方面的“天賦”并不是很強,但它打造的戶型,卻使其在遠郊區(qū)同質化限競房扎堆中脫穎而出。
記者了解到,項目這次推出的主要是76平方米南北通透兩居和89平方米雙主臥朝南三居。其中,1號樓和2號樓均為76平方米兩居戶型,剩下的7、8號樓,都是89平方米的三居。這4棟樓中,只有1號樓是東西向,其余三棟皆為南北向設計。
以89平方米三居戶型為例,項目的三居做到了南北通透、雙南臥、雙明衛(wèi)、全明格局,加上客廳三面朝南,達到9.5米的面寬,其中客廳面寬3.6米,比起限競房中大多長進深的戶型,大面寬保證了充裕的采光,提升居住舒適度。此外,項目還有4.5平方米(飄窗+設備平臺)的贈送面積,得房率在83%左右。
價格方面,中海云熙的76平方米戶型因為東西向的分布,所以價格略低,在33000元/平方米左右,總價250萬/套左右;剩下的89平方米三居室,價格在36000元/平方米左右,總價273萬-320萬/套。
通過對西城天鑄和中海云熙的比較,業(yè)內人士表示,兩個項目的實際銷售情況也證明了,內城區(qū)項目可以依賴位置和性價比成為明星產品,而遠郊區(qū)的限競房項目則面臨激烈的同質化競爭,只有充分做好產品設計,做出最適合購房人的戶型,才能使其成為購房人選擇的對象。
“穩(wěn)”字為樓市定調
顯然,新近入市的項目紛紛主打差異化,靠著不同的特點在樓市競爭中博得銷量,并不意味著樓市預期出現(xiàn)反轉。
尤其是近期一些地方樓市政策發(fā)生微調,讓樓市又開始熱鬧起來,像菏澤、珠海、廣州新近都頒發(fā)了解除樓市局部限制政策,但業(yè)內人士卻認為,這樣的微調只是各地根據(jù)“一城一策”思路,按照自身情況對樓市政策做出的調整,并不能視作2019年預期向上的依據(jù),相反,政策層面屢屢表態(tài),樓市穩(wěn)定將是2019年的主基調。
本周一住建部召開會議,明確表示,2019年將把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處,繼續(xù)保持調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,加強房地產市場供需雙向調節(jié),改善住房供應結構,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房,確保市場穩(wěn)定。
綜合來看,明年房價還是以穩(wěn)為主,暴漲暴跌都是城市管理者不愿意看到的,甚至都會被問責,所以城市管理者要拼命維護“穩(wěn)定”兩個字,進行雙向調節(jié)。跌得多的地方可能會逐漸放松調控,潛在購房需求強勁的則很可能繼續(xù)堅持現(xiàn)有政策。
近日召開的中央經(jīng)濟工作會議和住建部表態(tài)為明年樓市定下了基調。
第一、房地產政策總基調保持延續(xù)。今年中央經(jīng)濟工作會議提出“構建房地產市場健康發(fā)展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位,保持房地產市場平穩(wěn)運行的總基調,政策總體保持克制。目前及未來一段時期主要是以地方局部的邊際調整為主,大多是對過去干預市場的行政政策進行修正。地方政府在經(jīng)濟增速下行和債務壓力增加的約束下,會繼續(xù)發(fā)揮房地產市場的積極作用??梢灶A見的是,限售、限價等行政政策有望被逐步修正。未來政策是否會進入全面放松,還需要看明年經(jīng)濟和市場的走勢。
第二、調控的主體責任明確落實到地方。將過去的“分類調控”改成“分類指導”,表明調控主體責任的轉移。中央層面負責把控總體方向,對地方政府進行考核;地方政府按照“一城一策”的原則具體實施。
第三,將防范金融風險仍然擺在重要位置。房地產蘊含的金融風險仍然不容忽視,如果未來房地產市場出現(xiàn)較大幅度的萎縮或者居民收入面臨下滑的壓力,房地產市場與金融市場形成共振將會沖擊金融安全,也不利于地方政府債務風險的化解。
第四、住房市場體系將進一步完善。完善住房市場體系關鍵在于合理的住房供給結構。通過市場的互聯(lián)互通降低住房需求在大城市的集中度,以市場化調節(jié)為主的房地產長效機制有望加快形成。
顯然,期待2019年房價大幅波動并不符合決策層要求,2019年房價走勢仍將以穩(wěn)為主,而穩(wěn)定的房價也有可能帶來購房需求的回歸。