- 首頁 / 房產(chǎn)資訊 / 樓市要聞
1978年,安徽鳳陽小崗村率先恢復(fù)包產(chǎn)到戶責(zé)任制,打響了改革開放的第一槍,給千千萬萬的農(nóng)民帶來了希望。
昨天,全國首例集體建設(shè)用地入市的公告公布,如同當(dāng)年那一聲春雷,給眾多買不起房的人帶來了一絲曙光。
12月27日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌三宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地,出讓公告顯示,三宗地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。
三宗地屬性均為集體用地。按照之前的規(guī)定,集體土地想要入市,必須先經(jīng)過國家征收,轉(zhuǎn)變?yōu)榱藝型恋睾?,才能進(jìn)入市場拍賣。在征收、拍賣這些環(huán)節(jié)中,土地出讓金的大頭歸了國家。
比如一塊集體用地,政府用1億元征收變?yōu)閲?,之后?億元的價(jià)格出讓給開發(fā)商,相當(dāng)于政府凈賺4個(gè)億。最關(guān)鍵的是,這種方式讓土地成本高了幾倍,房價(jià)自然就要高出許多。
去年,為了鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展,政府鼓勵(lì)集體用地可以建設(shè)租賃住房,但仍不能直接進(jìn)入市場買賣。而昨天,北京邁出了歷史性一步,掛出三宗可直接出讓土地使用權(quán)(所有權(quán)仍歸集體)進(jìn)入市場建設(shè)住宅的地塊,雖然仍被圈在共有產(chǎn)權(quán)住房范圍內(nèi)。
這意味著,這部分集體土地入市無需經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié),可以極大程度上壓縮土地成本,從而降低房屋售價(jià)。
根據(jù)公告可知,這三塊地位于北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)。
1、京土集使掛(興)[2018]003號(hào),起始價(jià)為人民幣158879萬元,)本次出讓宗地F81建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”,銷售均價(jià)29000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。2:京土集使掛(興)[2018]004號(hào),掛牌出讓起始價(jià)為人民幣162089萬元,本次出讓宗地F81建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”,銷售均價(jià)29000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。3:京土集使掛(興)[2018]005號(hào),掛牌出讓起始價(jià)為人民幣220862萬元本次出讓宗地F81建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”,銷售均價(jià)29000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)
02
從公告內(nèi)容可以看到,凡是境內(nèi)的合法企業(yè)、組織和個(gè)人都可以參與競買這三塊集體土地的70年使用權(quán),用于建設(shè)“共享產(chǎn)權(quán)住房”,未來進(jìn)入市場的售價(jià)僅為29000元/平米。
單價(jià)29000,還含裝修費(fèi),這個(gè)價(jià)格相比于周邊商品房項(xiàng)目,簡直是白菜價(jià)。距離地塊200米處的龍湖天瑯項(xiàng)目預(yù)售時(shí)的價(jià)格為7.71~8.05萬元/平方米,也就是說,這三塊集體土地上建起來的共有產(chǎn)權(quán)住房未來售價(jià)是目前周邊商品房價(jià)格的1/3。
同樣是一套100平米的房子,周邊項(xiàng)目需要800多萬,而這三宗地上建起來的房子只需290萬。價(jià)格之所以這么低,是因?yàn)榧w土地少了國家征收環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場交易的價(jià)格便宜了不少,按照公告數(shù)據(jù)可以計(jì)算,每平米建筑土地價(jià)格約為1.5萬元。
優(yōu)惠不止于此。按照北京市共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)定,50%是個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例的“保底線”。共有產(chǎn)權(quán)住房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例按照5個(gè)百分點(diǎn)一個(gè)檔位,即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。
也就是說,符合資質(zhì)的買房人,最低可以花費(fèi)50%的總價(jià),買下房子70年完整使用權(quán)。假如房子面積為100平米,那50%的總價(jià)就是145萬元。
如果你夠幸運(yùn),145萬元就能在北京安家。對千萬北漂族來說,這則消息比任何撫慰心靈的雞湯都要奏效。
但也別高興得太早,符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房的條件比較苛刻。
北京市出臺(tái)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則》征求意見規(guī)定:
從上面可以看到,申請共有產(chǎn)權(quán)住房需要以家庭為單位,且在北京沒有任何住房轉(zhuǎn)讓紀(jì)錄,并滿足北京市規(guī)定的購房條件者(外地人連續(xù)不間斷繳納五年社保)。
符合這些條件的北漂不多,更多的是北京本地人。
據(jù)統(tǒng)計(jì)北京目前已經(jīng)有29個(gè)項(xiàng)目,約32446套共有產(chǎn)權(quán)住房入市,這個(gè)數(shù)量還算可觀,如果其他城市能爭相效仿,地方政府能放開手腳,加大集體土地進(jìn)入市場的規(guī)模,低收入人群購房、住房問題便可真正得到解決。
03
這是高房價(jià)騎虎難下背景下,追求房住不炒,人人有所居的方法之一。為堅(jiān)持房住不炒,北京對共有產(chǎn)權(quán)住房還規(guī)定,共有產(chǎn)權(quán)住房性質(zhì)永遠(yuǎn)不變:
“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更,真正實(shí)現(xiàn)“封閉管理、循環(huán)使用”。個(gè)人份額無論是出售給代持機(jī)構(gòu),還是出售給其他符合條件的購房人,都不涉及出售和購買共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額,政府份額也不得出售和購買。
也就是說,這種房子只能在共有產(chǎn)權(quán)圈子里流轉(zhuǎn),與紅本的商品房永遠(yuǎn)無法劃上等號(hào)。但能以如此低的價(jià)格,享受到房屋70年100%的使用權(quán),已經(jīng)夠幸運(yùn)。
未來能有多少人群享受到這種幸運(yùn),要看地方政府能否忍痛割愛,舍棄土地財(cái)政,加大廉價(jià)土地進(jìn)入市場。
若能做到,高房價(jià)將不攻自破。
當(dāng)前中國大多數(shù)城市仍無法擺脫土地財(cái)政,一旦廉價(jià)土地大規(guī)模地價(jià)入市,對于地方政府的財(cái)政會(huì)是致命一擊。
將原本可以政府征收,高價(jià)出讓的土地,由集體直接轉(zhuǎn)讓使用權(quán)入市,虧的是政府的財(cái)政收入。這種玩法也只有北京、上海、深圳、廣州等財(cái)大氣粗、不太依賴土地財(cái)政的熱點(diǎn)城市能玩得起。
其他地方政府要嘗試這種方法,需要巨大的勇氣,只有成功邁過土地財(cái)政這道坎,房子回歸居住屬性的時(shí)代才會(huì)真正到來。
無論如何,北京邁出這一步,帶動(dòng)的作用是巨大的:
它意味著未來將會(huì)有更多集體土地使用權(quán)直接入市,所有權(quán)、使用權(quán)分離,釋放了農(nóng)村集體土地價(jià)值。若全面試點(diǎn),會(huì)帶來大量廉價(jià)土地供應(yīng),與公租房、安居房一起,解決更多低收入人群的住房問題。