全年26家貨值破千億、22家建面超千萬(wàn)方。2018年收緊投資準(zhǔn)備“過(guò)冬”，2019年繼續(xù)保持謹(jǐn)慎之勢(shì)。

榜單解讀

融資承壓、市場(chǎng)下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導(dǎo)致2018年房企拿地較去年相對(duì)謹(jǐn)慎，且加速資源流向規(guī)模房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未變。上半年“沖規(guī)模、擴(kuò)土儲(chǔ)”，下半年“緊投資、穩(wěn)現(xiàn)金”，全年有26家企業(yè)貨值突破千億、22家企業(yè)建面達(dá)到1000萬(wàn)平方米。城市選擇上，百?gòu)?qiáng)房企投資布局也更多聚焦在市場(chǎng)熱度高的三四線以及中西部高能級(jí)二線。

就2019年而言，外部大環(huán)境未有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，現(xiàn)金流將成為制約房企拿地的重要因素。短期市場(chǎng)仍未見底，預(yù)計(jì)百?gòu)?qiáng)拿地將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎, 房企拿地規(guī)模進(jìn)一步下滑。投資策略上，一方面房企拿地將更聚焦、更精準(zhǔn)，另一方面，2019年主戰(zhàn)場(chǎng)或從三四線轉(zhuǎn)向二線，如何把握板塊輪動(dòng)節(jié)奏將成為關(guān)鍵。

01
TOP10貨值占比超50%
資源加速流向規(guī)模房企

2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過(guò)10萬(wàn)億元，較2017年降幅達(dá)到13%。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10企業(yè)新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說(shuō)前十的規(guī)模房企瓜分百?gòu)?qiáng)的50%的地塊，而TOP3企業(yè)更是占到百?gòu)?qiáng)的24%。一方面是因?yàn)槿谫Y收緊，規(guī)模房企融資成本低、流動(dòng)資金足、融資渠道廣等優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面，銷售額不斷創(chuàng)新高，以及在高周轉(zhuǎn)模式帶動(dòng)下，多數(shù)規(guī)模房企在2018年上半年仍熱衷于補(bǔ)庫(kù)存。

若從各梯隊(duì)房企的銷售、新增貨值在百?gòu)?qiáng)中的占比來(lái)看，僅銷售TOP10新增土儲(chǔ)貨值占比較銷售集中度高出7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示著未來(lái)規(guī)模上仍有較大上漲空間。其余各梯度新增土儲(chǔ)集中度均小于銷售集中度，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致拿地愈發(fā)困難。
總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)整和洗牌之下，中小房企未來(lái)生存環(huán)境不容樂(lè)觀。房企間規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，且繼續(xù)分化，中小房企差距將越拉越大。

02
拿地銷售比從0.58降至0.38
謹(jǐn)慎投資是2018年主旋律

與2017年相比，2018年百?gòu)?qiáng)房企的投資態(tài)度總體保持謹(jǐn)慎，且下半年謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)一步升溫。2018年TOP100企業(yè)拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相距甚遠(yuǎn)，百?gòu)?qiáng)房企在拿地上投資金額上減少，整體投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。各梯隊(duì)來(lái)看，無(wú)一例外大幅下滑，一方面是這些房企在今年銷售規(guī)模增長(zhǎng)較快，例如富力、金科早在今年前十月業(yè)績(jī)就已經(jīng)突破千億，另一方面，對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致其在投資拿地上相對(duì)保守，陽(yáng)光城、泰禾、融信等企業(yè)拿地金額較去年下滑幅度較大。

03
新增土儲(chǔ)向三四線下沉

對(duì)比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，有50%的企業(yè)單位貨值較銷售均價(jià)下降，這也與今年房企熱衷在三四線拿地相互印證。即便三四線熱度開始衰退，但全年仍有半數(shù)企業(yè)投資在下沉，一方面是希望趕上三四線的末班車，另一方面是平衡布局結(jié)構(gòu)。

TOP20企業(yè)中，綠地、新城、招商、龍湖等降幅均超過(guò)20%，新增土儲(chǔ)向三四線城市傾斜明顯。典型如綠地和新城。綠地得益于聚焦高鐵沿線三四線的戰(zhàn)略，不僅貨值較去年大幅增長(zhǎng)，三四線建面占比也達(dá)到67%。

新城則延續(xù)了2016、2017年投資布局向非核心的二三線城市傾斜的策略，2018年新增土儲(chǔ)中三四線占絕對(duì)比重，建面占比超過(guò)74%，且積極貫徹了以“長(zhǎng)三角為核心”的戰(zhàn)略導(dǎo)向，長(zhǎng)三角新增土儲(chǔ)建面占比接近5成。

此外，中海、富力、金地等企業(yè)單位貨值較均價(jià)有所上升，中海漲幅高到22%，源于這些企業(yè)新增土儲(chǔ)向核心城市傾斜，其中中海今年一二線城市新增土儲(chǔ)建面接近9成。

04
中梁、藍(lán)光貨值及排名較去年大幅提升

在2018年先揚(yáng)后抑的拿地格局下，有33家企業(yè)拿地勢(shì)頭較猛，全年新增土儲(chǔ)貨值已經(jīng)超越去年全年，多數(shù)集中在銷售TOP50之后，可以看到，行業(yè)整體保持謹(jǐn)慎之下，仍有部分企業(yè)在積極補(bǔ)充土儲(chǔ)。

其中中梁可以視作本輪土地市場(chǎng)的黑馬企業(yè)， 2018年新增貨值較去年增長(zhǎng)165%，貨值排名較去年上升23位，一定程度彌補(bǔ)此前土儲(chǔ)不足的劣勢(shì)，成為TOP30企業(yè)貨值增長(zhǎng)最為迅猛的企業(yè)。在主動(dòng)、積極拿地意愿下，中梁目前成功進(jìn)駐120余座地級(jí)市近400個(gè)項(xiàng)目，逐步實(shí)現(xiàn)全國(guó)化戰(zhàn)略縱深布局。

拿地銷售比來(lái)看，中駿全年拿地銷售比達(dá)到0.8，雖然較去年略有下滑，但依然領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)?？梢钥吹?，貨值相對(duì)充裕的情況下，保持穩(wěn)健、快速的投資策略，為未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)爆發(fā)、沖擊更高規(guī)模打下夯實(shí)基礎(chǔ)。此外，和昌、華宇、九龍倉(cāng)等企業(yè)，拿地銷售比高于行業(yè)和梯隊(duì)平均，很有可能在下一波周期到來(lái)時(shí)規(guī)模再上臺(tái)階。

05
2018年房企更聚焦中西部和三四線

從2018年百?gòu)?qiáng)房企布局選擇來(lái)看，地域聚焦的投資策略明顯。能級(jí)選擇上，三四線依然是多數(shù)房企的首選。房企在三四線新增土儲(chǔ)建面占比接近6成，比二線城市高出20個(gè)百分點(diǎn)，一線城市受到供應(yīng)緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

但從四季度來(lái)看，此前需求過(guò)度透支、棚改力度衰退的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，部分三四線城市市場(chǎng)降溫顯著，在整體謹(jǐn)慎投資策略下，房企開始收縮對(duì)低能級(jí)城市投資力度，并逐步開始回歸二線。數(shù)據(jù)顯示，四季度典型房企在二線城市投資拿地建面占比已基本與三四線持平。

三四線城市選擇上，環(huán)一線城市周邊三四線更受房企青睞。在百?gòu)?qiáng)房企三四線投資TOP10城市中，環(huán)廣州的佛山、環(huán)深圳的惠州、環(huán)上海的嘉興、南通等均有上榜，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些城市受到一線城市的輻射以及規(guī)劃利好，市場(chǎng)發(fā)展依然可期。

區(qū)域選擇上，中西部無(wú)疑是2018年最熱門的區(qū)域，在板塊輪動(dòng)的引領(lǐng)下，市場(chǎng)熱度頗高，房企也密集進(jìn)駐。TOP100房企在中西部新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到38%，比長(zhǎng)三角高出10個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于中西部城市的渴求，從房企新增土儲(chǔ)建面TOP20城市也可見一斑，TOP3城市分別是重慶、鄭州、武漢，尤其是重慶，新增土儲(chǔ)建面幾乎是杭州、廣州等城市2倍，足見其熱度。

06
拿地規(guī)模將繼續(xù)下滑
謹(jǐn)慎仍是2019年主旋律

當(dāng)前市場(chǎng)向下的趨勢(shì)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，融資緊仍然是房企擴(kuò)張的攔路虎，多數(shù)城市市場(chǎng)也未明顯見底，地市、樓市繼續(xù)降溫是大概率事件。2019年無(wú)論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態(tài)度都將進(jìn)一步趨于保守，安全過(guò)冬成為房企的共識(shí)，這一點(diǎn)從2018年下半年多數(shù)房企表態(tài)要謹(jǐn)慎甚至?xí)壕從玫匾部梢娨话?。尤其是土?chǔ)充裕的企業(yè)，通過(guò)下行期調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿將是首要選擇。

因此，在謹(jǐn)慎投資預(yù)期下，2019年房企拿地規(guī)模會(huì)繼續(xù)下滑，投資拿地更趨于理性，通過(guò)快速擴(kuò)大土儲(chǔ)來(lái)沖擊規(guī)模暫時(shí)告一段落，投資拿地更多比拼的是房企的戰(zhàn)略前瞻性和投資專業(yè)性，聚焦優(yōu)質(zhì)地塊、精準(zhǔn)把握城市輪動(dòng)周期、不拿高價(jià)地等將成為房企在下一個(gè)周期到來(lái)之時(shí)，規(guī)模增長(zhǎng)的有力支撐。

07
主戰(zhàn)場(chǎng)或從三四線轉(zhuǎn)向二線

在一二線城市地價(jià)回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過(guò)去一年兩中企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢(shì)或有所轉(zhuǎn)變，將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點(diǎn)三四線城市，此類城市的成交量、地價(jià)回溫可能性更大，2018年末一二線城市流拍情況大幅緩解的現(xiàn)象也已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。

整體而言，我們認(rèn)為收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦成為房企未來(lái)戰(zhàn)略布局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓，減少對(duì)于四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展良好的三四線，警惕和回避因短期炒作導(dǎo)致市場(chǎng)非理性過(guò)熱的城市。

此外，2018年隨著房企密集進(jìn)駐中西部、以及地價(jià)已經(jīng)接近臨界點(diǎn)，在整體熱度下滑的情況下，風(fēng)險(xiǎn)加大，投資布局應(yīng)該更加理性，可以適當(dāng)關(guān)注東部二線城市底部機(jī)遇，尤其是市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)整、地價(jià)已經(jīng)下滑的核心城市，或?qū)⒂瓉?lái)抄底良機(jī)。

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