1月8日，易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱透過(guò)數(shù)據(jù)矩陣對(duì)2019年地產(chǎn)市場(chǎng)作出了部分預(yù)測(cè)。

《國(guó)際金融報(bào)》記者據(jù)此采訪了多位行業(yè)人士，試圖透過(guò)這些預(yù)測(cè)觀點(diǎn)的背后邏輯，為2019年行業(yè)的走向?qū)ふ腋嗟穆淠_點(diǎn)，以期在摸索中前行。

1 仍是經(jīng)濟(jì)壓艙石

經(jīng)歷了2018年的“寒冬”后，在這場(chǎng)預(yù)測(cè)的開始，丁祖昱便以“信心比黃金重要”為基調(diào)，希望鼓勵(lì)更多行業(yè)人士。他說(shuō)，沒(méi)有必要對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)失去信心，特別是對(duì)2019年不要失去信心。以房地產(chǎn)的規(guī)模和體量，這個(gè)行業(yè)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。

但在調(diào)控頻出、“地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)”的質(zhì)疑聲日益高漲、“住房不炒”的概念深入人心的總基調(diào)下，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將扮演怎樣的角色？

一位十強(qiáng)房企的高管對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，盡管房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，但中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，消費(fèi)者對(duì)美好生活對(duì)好房子的需求沒(méi)有減少，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)依然可觀（超過(guò)16%），對(duì)上下游的拉動(dòng)依然強(qiáng)勁。在經(jīng)濟(jì)下行壓力不改和“房住不炒”的政策要求下，房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石。

2 “放水”難解渴

1月4日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

中國(guó)人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)將凈釋放約8000億元長(zhǎng)期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款資金來(lái)源。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的點(diǎn)則是：此次降準(zhǔn)能否讓更多資金流入樓市？

丁祖昱認(rèn)為，2019年上半年可能是十年來(lái)房地產(chǎn)壓力最大的一個(gè)上半年，政策可能會(huì)有一些變動(dòng)，但不用考慮貨幣市場(chǎng)對(duì)短期樓市的影響。即使貨幣適度放水，也不會(huì)馬上作用于房地產(chǎn)。

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年以來(lái)四次降準(zhǔn)都沒(méi)有帶動(dòng)樓市上漲，此次也不會(huì)帶來(lái)過(guò)多影響。

張宏偉認(rèn)為，2019年樓市調(diào)控依然是大基調(diào)，面對(duì)政策給予房企融資渠道的重重防火墻，大部分資金無(wú)法進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，因此釋放出的流動(dòng)資金難以對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生作用。房企資金面仍會(huì)緊張，樓市降價(jià)的趨勢(shì)基本不會(huì)改變。

在“錢緊債多”的資金命門下，房企的融資額也在下滑。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，40家典型房企融資總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%，其中年末12月，上述融資總額更是僅為181.52億元，環(huán)比上月激減64.12%，迎2018年以來(lái)最大降幅，也創(chuàng)下了2017年以來(lái)融資新低。

3 “四限”放松有望

在經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年最后一個(gè)月釋放出些許松綁的信號(hào)。這段時(shí)間，山東菏澤、廣東廣州、廣東珠海、湖南衡陽(yáng)、安徽合肥等地陸續(xù)傳出放開限售、限價(jià)的信息，即便衡陽(yáng)在發(fā)出通知后又戲劇化地撤銷，外界依然認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁幾成定局。

一位二十強(qiáng)房企的高管在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，政策放松已然發(fā)生。這背后的邏輯在于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的核心訴求是“穩(wěn)”，即樓市不能大起大落、房?jī)r(jià)不能大漲大跌。“四限”是在市場(chǎng)火爆之時(shí)的抑制政策，而當(dāng)市場(chǎng)降溫之時(shí)則需要放松政策、調(diào)整預(yù)期、托底成交與投資。

上述高管直言，未來(lái)，樓市將在不突破上限和不穿透下限之間小幅波動(dòng)、尋求平衡。

4 行業(yè)規(guī)模下降

2018上半年，三四線城市的銷售額整體占比為69%，而2018年第四季度是67%，下降了2個(gè)百分點(diǎn)。丁祖昱認(rèn)為這是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)，三四線城市整體成交乏力將會(huì)直接影響2019年的行業(yè)規(guī)模。

一位不愿具名的知名地產(chǎn)人對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，總體來(lái)看，一二線城市人口仍在凈流入，需求長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。三四線城市人口有進(jìn)有出、基本平衡、需求穩(wěn)定。五六線城市人口流出、需求難以增長(zhǎng)。

他分析，未來(lái)不會(huì)再有大規(guī)模的政策刺激，市場(chǎng)規(guī)模將回歸自然的需求并保持持續(xù)穩(wěn)定，但超過(guò)2018年市場(chǎng)規(guī)模的概率應(yīng)該不大。

5 剛需下滑

丁祖昱會(huì)上提出的另外一個(gè)警示，緣于遠(yuǎn)郊剛需房成交量在2018年整體出現(xiàn)滑坡。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，項(xiàng)目地段、設(shè)施等方面的限制及購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期均是造成剛需房成交下滑的原因?！耙陨虾槔协h(huán)均價(jià)為9萬(wàn)元/平，外圍郊環(huán)為4萬(wàn)元/平，且外圍產(chǎn)品為減配、簡(jiǎn)配或毛坯，性價(jià)比不高?！?/p>

貝殼研究院上海分院院長(zhǎng)陳澤帥認(rèn)為，“2018年以來(lái)，上海新增新房及二手房掛牌主要集中在中環(huán)以外的區(qū)域。其中，新房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達(dá)80%以上，二手房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達(dá)65%。從需求端來(lái)看，中環(huán)以外的看房客戶占比總量為55%，客戶可挑選的范圍最大，供需關(guān)系相對(duì)最為緩和。”

“還未見(jiàn)底”是陳澤帥對(duì)2019年上海外環(huán)首套剛需房的市場(chǎng)預(yù)期，他表示，“降價(jià)會(huì)讓產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力。”

盧文曦也指出，2019年，不少捂盤的房企或因資金問(wèn)題加緊推盤，供大于求的情況對(duì)剛需有利。

“剛需下滑、改善需求比重上升是大趨勢(shì)。目前政策對(duì)于普通住房較為關(guān)心，對(duì)于低收入群體、購(gòu)房困難群體，加大公租房供應(yīng)力度，對(duì)于有一定購(gòu)買能力但又買不起商品房的人，在大城市供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，“同時(shí)，租賃市場(chǎng)發(fā)展力度加大，很多城市開始出讓住房租賃用地，未來(lái)年輕人租房的數(shù)量和比重會(huì)提升。”

6 地價(jià)還會(huì)降

丁祖昱發(fā)現(xiàn)，把2018年所有出讓的土地和2017、2016年該區(qū)域周邊的土地進(jìn)行對(duì)比，超過(guò)6成的土地地價(jià)均出現(xiàn)下降?；谶@個(gè)數(shù)據(jù)，丁祖昱認(rèn)為，2019年土地價(jià)格仍有下行空間且是抄底“撿漏”的好時(shí)機(jī)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年整體地價(jià)回落，這是5年來(lái)的首次。截至2018年第四季度，一、二線城市的溢價(jià)率已跌破10%，大部分地塊均以底價(jià)成交；而平均溢價(jià)率曾經(jīng)超過(guò)50%的三四線城市溢價(jià)率也回落至18%。

雖土地溢價(jià)率走低，但限于融資環(huán)境趨緊和銷售去化表現(xiàn)不振等難題，相較于國(guó)企和央企，2018年下半年，民營(yíng)房企在招拍掛市場(chǎng)的表現(xiàn)較為保守。

“土地價(jià)格或已達(dá)到底部區(qū)域，但購(gòu)房者還在觀望，房?jī)r(jià)預(yù)期還會(huì)下跌，項(xiàng)目的獲利空間能有多大、公司現(xiàn)金流是否足以支撐開發(fā)成本等都是我們拿地時(shí)的考慮因素。”一位房企管理人員對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以城市能級(jí)來(lái)看，隨著貨幣化安置逐漸減少，房企或回歸核心一二線城市拿地，致使該類城市成交量、價(jià)回溫。

7 租賃業(yè)大洗牌

對(duì)于近來(lái)大熱的租賃行業(yè)，丁祖昱表示，“機(jī)遇”在于將個(gè)人房源轉(zhuǎn)化為機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，且運(yùn)營(yíng)企業(yè)需“傍上”房企這棵“大樹”，以此減輕壓力。

有中介人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，大的機(jī)構(gòu)和平臺(tái)進(jìn)入租賃行業(yè)，或可改善此前房源信息雜亂及房東因直租隨意加價(jià)、違約等現(xiàn)象，提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化和透明化。

但是，上述人士也指出，住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化或也意味著機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)房源的壟斷，其對(duì)租金的定價(jià)將具備巨大影響力。

2018年，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉就曾點(diǎn)名，以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為擴(kuò)張規(guī)模，以高于市場(chǎng)的價(jià)格從房東手中爭(zhēng)搶房源，再通過(guò)其囤積的大量房源形成可干預(yù)市場(chǎng)租金水平的話語(yǔ)權(quán)。

實(shí)際上，與因盲目擴(kuò)張而資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓類似的案例在2018年并不少見(jiàn)。

“資金和運(yùn)營(yíng)能力不足是不少租賃企業(yè)陷入發(fā)展瓶頸的原因。與品牌房企合作，可借助房企的融資渠道與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，加大租賃業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

但是，對(duì)于已涉足或?qū)⒆》孔赓U列為其多元化戰(zhàn)略板塊之一的房企來(lái)說(shuō)，與中小型、區(qū)域性租賃機(jī)構(gòu)合作或許并不具吸引力。

據(jù)了解，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等目前已形成一定的長(zhǎng)租規(guī)模。以將租賃住宅列為其核心業(yè)務(wù)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，截至2018年上半年，其已累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間。

碧桂園、保利、越秀、華潤(rùn)、首創(chuàng)、正榮等房企也在長(zhǎng)租領(lǐng)域立下“壯志”，比如碧桂園就計(jì)劃，到2020年，圍繞一線城市及周邊區(qū)域，拓展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。

此外，美的置業(yè)、綠地、中海、花樣年、陽(yáng)光城等房企均有試水長(zhǎng)租公寓的動(dòng)作。

不過(guò)，在目前樓市整體走弱的環(huán)境下，受投資回報(bào)周期及資金沉淀等因素影響，房企是否會(huì)從獨(dú)立開發(fā)建造轉(zhuǎn)向收購(gòu)已較為成熟的租賃項(xiàng)目還有待觀察。

“目前租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不平衡，低端需求被低估導(dǎo)致低價(jià)房源少，再加上房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)性，租賃市場(chǎng)發(fā)展還較不成熟?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

8 物業(yè)管理被看好

2018年，隨著碧桂園、雅居樂(lè)、新城、佳兆業(yè)、旭輝等房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，物業(yè)成為2018年房企多元化轉(zhuǎn)型中的新“戰(zhàn)場(chǎng)”。

社區(qū)復(fù)合型需求的增長(zhǎng)、資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司估值的認(rèn)可、BAT“嗅香而來(lái)”尋求在社區(qū)業(yè)態(tài)布局上合作、房企通過(guò)并購(gòu)搶占物業(yè)管理規(guī)模和資源……上述種種跡象均讓丁祖昱看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

相反，針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，由于“老”的定義和界限在不斷改變中，且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式目前還處于培育期，丁祖昱建議房企特別是民營(yíng)房企現(xiàn)階段“稍安勿躁”。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，真實(shí)入住率不高，且與住宅項(xiàng)目差異不大，而醫(yī)護(hù)型的“老年社區(qū)”在運(yùn)營(yíng)上或面臨較多問(wèn)題。

“物業(yè)行業(yè)之所以拔尖，在于物業(yè)公司上市動(dòng)作比較多?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“在物理管理領(lǐng)域，創(chuàng)新業(yè)態(tài)形式較多，比如以物業(yè)項(xiàng)目為平臺(tái)，通過(guò)應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云平臺(tái)等技術(shù)，連接供應(yīng)商和業(yè)主，挖掘新消費(fèi)場(chǎng)景，并從中抽取交易傭金?！?/p>

作為與地產(chǎn)開發(fā)接軌的增值業(yè)務(wù)，物業(yè)管理是不少房企切入存量房市場(chǎng)的首選“玩法”，而分拆物業(yè)獨(dú)立上市也有助于房企借力融資新通道換賽道競(jìng)爭(zhēng)。

但也有房企對(duì)于物業(yè)上市保持觀望狀態(tài)，比如萬(wàn)科。據(jù)悉，在被問(wèn)及萬(wàn)科物業(yè)何時(shí)上市時(shí)，萬(wàn)科董事局主席郁亮表示，需待萬(wàn)科物業(yè)具備千億級(jí)市值的實(shí)力和基礎(chǔ)后再考慮上市。

萬(wàn)科的“按兵不動(dòng)”不無(wú)道理。從2018年上市的房企物業(yè)公司來(lái)看，多數(shù)物業(yè)公司營(yíng)收還難擺脫對(duì)母公司或關(guān)聯(lián)方住宅業(yè)務(wù)的依賴，如何擴(kuò)大第三方市場(chǎng)份額、實(shí)現(xiàn)收入多樣化還考驗(yàn)著這些資本市場(chǎng)上的“新兵”。