1、調(diào)控高壓下新房市場終迎來普遍轉(zhuǎn)折

1.1 2018年新房市場轉(zhuǎn)折跡象明顯，各等級(jí)城市轉(zhuǎn)折程度各異

從過去5年諸葛找房監(jiān)測各等級(jí)城市銷售面積同比情況來看，2015-2016年兩年時(shí)間各等級(jí)城市均處于上漲態(tài)勢，2017年隨著調(diào)控的不斷深化，市場形勢發(fā)生較大變化，一、二線城市處于下跌態(tài)勢，三四線城市僅小幅上漲。進(jìn)入2018年，一線城市調(diào)控并未放松但市場較之前更加穩(wěn)定，從銷售面積來看除北京同比下跌之外，其他一線城市均有不同程度的上漲，深圳同比上漲12.14%，上漲最多；二線城市紛紛推出人才引進(jìn)政策，以此來提高城市未來發(fā)展競爭力，帶動(dòng)市場發(fā)展，長沙、西安、蘇州等城市銷售面積同比上漲，其中長沙銷售面積同比上漲30%。眾多三四線城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，尤其是環(huán)一線城市的三四線城市，下跌明顯，其中廊坊、常熟、張家口、汕頭銷售面積同比下跌超40%，重點(diǎn)樣本城市成交量首次同比下降。

圖：近5年各等級(jí)城市銷售面積同比變化情況

數(shù)據(jù)來源：住建委 諸葛找房整理

注：一線城市：北京、上海、廣州、深圳；二線城市：杭州、南京、無錫、長春、天津、大連、沈陽、青島、重慶、武漢、西安、長沙、南昌、鄭州、呼和浩特、南寧；三四線城市：北海、常州、海門、廊坊、連云港、南平、泉州、三明、汕頭、韶關(guān)、徐州、新余、宿州、中山、舟山。

2018年調(diào)控主基調(diào)仍然為“房住不炒”，而在調(diào)控過程中尤其注意因城施策，分類調(diào)控，一線城市隨著調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，市場由下跌轉(zhuǎn)為平穩(wěn)，跌幅迅速收窄，接近穩(wěn)定；二線城市方面，熱點(diǎn)二線城市市場與一線城市相似，調(diào)控時(shí)間較長，市場進(jìn)入穩(wěn)定期，但隨著人才引進(jìn)計(jì)劃的進(jìn)行，市場有小幅好轉(zhuǎn)，監(jiān)測二線城市在人才引進(jìn)計(jì)劃等政策影響下，由下跌轉(zhuǎn)為上漲；監(jiān)測三四線城市2017年銷售面積小幅上漲，但隨著2018年棚改貨幣化安置政策的改革，部分三四線城市調(diào)控加碼，三四線城市下跌幅度迅速擴(kuò)大，市場變化顯著。

1.2 調(diào)控更加細(xì)致入微，市場反應(yīng)更加迅速，2018下半年市場轉(zhuǎn)折

2018年，調(diào)控政策更加細(xì)致入微，主要從規(guī)范銷售市場秩序入手，政策對(duì)于市場的影響越來越快。從月度銷售面積同比情況來看，2018年年內(nèi)市場在政策影響下轉(zhuǎn)折趨勢明顯，整體呈現(xiàn)上半年市場較熱，甚至個(gè)別城市“一房難求”局面，而下半年市場遇冷，甚至出現(xiàn)部分城市政策松動(dòng)跡象。

2018年上半年，隨著北京等一線城市供應(yīng)量的集中上漲，一線城市的銷售面積環(huán)比不斷上漲，但進(jìn)入三季度后，隨著供應(yīng)的穩(wěn)定，成交面積同比漲幅也在高位穩(wěn)定。

二線城市在2018年紛紛出臺(tái)人才引進(jìn)計(jì)劃，部分熱點(diǎn)二線城市市場依舊較熱，銷售面積環(huán)比不斷上漲，各別城市出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，杭州、西安等城市為了抑制過熱的樓市出臺(tái)“搖號(hào)買房”等政策。但住建部先后3次共計(jì)約談近20個(gè)城市，要求其穩(wěn)定房價(jià)，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。而被約談城市絕大多數(shù)均為二線城市，此后，被約談城市陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)政策，二線城市銷售額同比在下半年開始下跌。

三四線城市方面，2018年上半年延續(xù)2017年小幅上漲趨勢，但2018年下半年后，隨著調(diào)控政策的蔓延，越來越多的三四線城市出臺(tái)調(diào)控政策，加上市場2017年的快速發(fā)展導(dǎo)致的后勁不足，使得三四線城市2018下半年呈現(xiàn)下跌趨勢，轉(zhuǎn)折明顯。

圖：各等級(jí)城市新房銷售面積同比變化情況

數(shù)據(jù)來源：住建委 諸葛找房整理

1.3 市場分化漸成趨勢，城區(qū)、郊區(qū)市場轉(zhuǎn)折差異化明顯

2018年政策調(diào)控更加細(xì)致化，且針對(duì)性較強(qiáng)，不同等級(jí)城市市場有著不同變化，同一等級(jí)城市，市場情況不同也會(huì)有不同的差異化轉(zhuǎn)折，甚至同一城市的城區(qū)、郊區(qū)由于其發(fā)展階段不同，政策出臺(tái)后的市場反應(yīng)也不相同。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，2018上半年北京市城區(qū)及郊區(qū)新房成交面積環(huán)比雙雙上漲，但下半年開始，北京郊區(qū)成交環(huán)比下降，而城區(qū)成交環(huán)比上漲。城區(qū)、郊區(qū)的發(fā)展方向差距較大。而從武漢過去5年城區(qū)、郊區(qū)銷售面積同比情況來看，2018上半年城區(qū)銷售面積同比一直小于郊區(qū)且均較為穩(wěn)定。下半年隨著武漢供應(yīng)量的上漲，城區(qū)銷售面積同比上漲，而郊區(qū)同比仍然較為穩(wěn)定，表明城區(qū)的市場仍然是更受歡迎。市場供應(yīng)變化下，城區(qū)、郊區(qū)市場發(fā)生轉(zhuǎn)折，差異化發(fā)展較為明顯。

圖：北京過去5年城區(qū)、郊區(qū)銷售面積同比變化情況

數(shù)據(jù)來源：住建委 諸葛找房整理

圖：武漢過去5年城區(qū)、郊區(qū)銷售面積同比變化情況

數(shù)據(jù)來源：住建委 諸葛找房整理

2、租賃市場快速發(fā)展下隱憂爆發(fā)，政策整治亂象穩(wěn)定市場

2.1 租賃市場風(fēng)起云涌，長租行業(yè)跌宕起伏

自2017年，十九大確定房地產(chǎn)長效機(jī)制核心內(nèi)容“租售并舉”，住房租賃市場迎來告訴發(fā)展窗口期，各路資本入局搶灘長租布局。租賃市場快速發(fā)展，政策、資本、企業(yè)多方主體積極參與，企業(yè)不斷探索創(chuàng)新發(fā)展模式。但2018年也是租賃市場事件頻發(fā)的一年，政策利好背景下長租公寓野蠻生長，快速發(fā)展的租賃市場亂象環(huán)生，風(fēng)波不斷。

自住建部等機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)政策引導(dǎo)租賃市場發(fā)展之后，近兩年各城市相繼推出純租賃地塊響應(yīng)中央政策。類REITs產(chǎn)品的發(fā)行等措施也有效增加了租賃住房的供給，同時(shí)拓寬了房企的融資渠道。龍頭房企憑借自持大量物業(yè)運(yùn)營資源，在房源獲取與管理經(jīng)驗(yàn)上具有天然優(yōu)勢，同時(shí)依托自身資金實(shí)力迅速布局市場。

表：房企布局長租公寓（部分）

資料整理：諸葛找房

2.2 供需失衡租金上漲，政策引導(dǎo)穩(wěn)定市場

對(duì)于租賃市場而言，旺季、淡季表現(xiàn)較為明顯。尤其在一、二線大城市，一般來說春節(jié)后2-3月務(wù)工返城潮、7-8月畢業(yè)季學(xué)生畢業(yè)潮帶動(dòng)租賃市場租金上漲明顯，其他一般為淡季。

圖：近一年來北京租金變化情況

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

從北京近一年租金及環(huán)比情況來看，第四季度以來，北京進(jìn)入傳統(tǒng)租賃市場淡季，租金價(jià)格持續(xù)回調(diào)。12月租金環(huán)比下跌3.39%，價(jià)格回落至去年同期水平。2017年年底北京租金環(huán)比上漲明顯，當(dāng)時(shí)大興區(qū)聚福緣公寓大火發(fā)生后全市范圍內(nèi)對(duì)出租房進(jìn)行大規(guī)模的拆遷、整治，租賃市場供需失衡，帶來整體租金上漲。而進(jìn)入2018年后，租金依然持續(xù)上漲。

圖：20個(gè)重點(diǎn)城市周度租金變化

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

注：選取20個(gè)重點(diǎn)城市為北京、上海、廣州、深圳、杭州、三亞、南京、蘇州、大連、天津、武漢、青島、成都、重慶、鄭州、西安、濟(jì)南、泉州、合肥、石家莊

8月“租金上漲風(fēng)波”發(fā)酵升級(jí)，各地政策頻出，穩(wěn)市場降租金。同時(shí)租賃市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金開始下滑。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，20個(gè)重點(diǎn)城市租金在2018年末表現(xiàn)冷淡，大部分城市租金均價(jià)持續(xù)走低，2019年首周延續(xù)上周租金水平，維持相對(duì)低位。

3、2019年預(yù)測：穩(wěn)為主，市場平穩(wěn)運(yùn)行

2019中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，明確將長效機(jī)制放到最重要位置，并調(diào)整調(diào)控方針為“因城施策，分類指導(dǎo)”。分類指導(dǎo)給了地方城市更大的自主調(diào)控權(quán)，未來在一定程度上會(huì)使得城市差異化發(fā)展，而分類指導(dǎo)也會(huì)讓各城市的市場向著穩(wěn)定狀態(tài)進(jìn)行調(diào)整。

1、開發(fā)投資規(guī)模在2019上半年仍然會(huì)保持一定的高位，下半年可能會(huì)明顯下降，預(yù)計(jì)全年平均5%-8%。2018年開發(fā)投資增速持續(xù)保持高位，一方面是迫于現(xiàn)金流壓力的開發(fā)商紛紛采取高周轉(zhuǎn)的發(fā)展策略，新開工項(xiàng)目較多，疊加土地到位資金持續(xù)處于高位，使得2018年的開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)高位。進(jìn)入2019年后，頭部開發(fā)商的銷售額在2018年同比上漲均較大，現(xiàn)金流充裕而土地市場競爭較冷的情況下，頭部開發(fā)商會(huì)趁機(jī)補(bǔ)充土地貨值，因此上半年開發(fā)投資規(guī)模依然會(huì)保持高位，但隨著市場調(diào)控的繼續(xù)，銷售下行壓力或許仍然較大，下半年房企會(huì)以穩(wěn)為主，開發(fā)投資增速動(dòng)力不足，投資開發(fā)增速會(huì)回落，整體來看，全年會(huì)在5%-8%之間。

2、新開工規(guī)?；驎?huì)有所增長，漲幅在8%-10%。2018年土地市場雖然流拍率同比漲幅較大，但從成交情況來看，諸葛找房監(jiān)測重點(diǎn)地級(jí)城市土地成交面積同比上漲1.33%，2019年在土地交易高位的情況下，疊加開發(fā)商想要快速入市加快周轉(zhuǎn)速度的因素，新開工規(guī)?；驎?huì)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年漲幅8%-10%。

3、市場銷售規(guī)模穩(wěn)定，總體銷售面積持平或者小幅下跌，波動(dòng)幅度在3%以內(nèi)。從2019中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中來看，并沒有政策放松跡象，雖然2018年底菏澤取消限售，廣州等城市放寬限價(jià)政策。但經(jīng)過過去2年多的調(diào)控，市場熱度已經(jīng)退去，從購房者信心到開發(fā)市場都進(jìn)入到了一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)。一二線城市或會(huì)市場要所好轉(zhuǎn)，被政策抑制的需求逐步釋放，三四線城市調(diào)控持續(xù)。整體上市場將保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。

4、城市分化現(xiàn)象繼續(xù)存在，未來市場發(fā)展會(huì)更加差異化。2018年，各等級(jí)城市發(fā)展形勢差異化勢頭初顯，一線城市及熱點(diǎn)二線城市經(jīng)歷2017年的調(diào)控高壓后，被抑制的需求在2018年得到部分釋放，但政策的不斷調(diào)整，使得釋放過程較為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2019年會(huì)繼續(xù)釋放，需求的釋放保證了這些城市的市場的穩(wěn)定或者小幅上漲。而三四線城市由于過去的透支，棚改貨幣化政策的改革，使得大部分三四線城市市場發(fā)展疲軟，疊加調(diào)控政策對(duì)需求的抑制，預(yù)計(jì)三四線城市市場下行壓力較大。2019中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“因城施策，分類指導(dǎo)”，未來三四線城市的發(fā)展也會(huì)因城而異，城市發(fā)展差異化會(huì)愈加明顯。