近日，住建部印發(fā)的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》提出“住宅建筑應以套內(nèi)面積進行交易”，引發(fā)了市民對“公攤面積”的討論。雖然坊間“取消公攤面積”的呼聲很高，但有業(yè)內(nèi)人士認為，《住宅項目規(guī)范》只是技術(shù)規(guī)范，并不是商品房交易規(guī)范，說取消公攤面積，還為時尚早。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，其實，廣州早就有以套內(nèi)面積計價的呼聲，廣州的房屋銷售合同和房產(chǎn)證上，都注明了建筑面積和套內(nèi)面積。

權(quán)威專家：

從技術(shù)角度規(guī)范

住宅面積計算規(guī)則

受住房和城鄉(xiāng)建設部委托，2016年中國建筑科學研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上，牽頭承擔了《住宅項目規(guī)范》的起草任務。中國建筑科學研究院有限公司組織國內(nèi)14家建筑設計、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項工程建設規(guī)范一并公開征求社會意見。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”受到廣泛關(guān)注。中國建筑科學研究院有限公司相關(guān)負責人24日接受新華社記者采訪時，對該條進行了解答。

該負責人說，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務院關(guān)于印發(fā)深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。

該負責人說，這一做法可以解決兩個方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到?？梢哉f，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費者權(quán)益的保護。

該負責人說，標準公開征求意見是標準化法規(guī)定的必要程序，對提高標準的科學合理性十分重要。《住宅項目規(guī)范》涉及到人民群眾切身利益，對此次征求意見收集到的意見和建議，中國建筑科學研究院有限公司一定會高度重視，認真對待，深入分析研究，加強協(xié)調(diào)溝通，修改完善相關(guān)內(nèi)容，并做好進一步征求意見和專家審查，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設部進行政策性、完整性、適用性和技術(shù)水平審核把關(guān)后，按程序批準發(fā)布。

記者細究：

文件為針對工程建設的技術(shù)規(guī)范

記者發(fā)現(xiàn)，在住建部印發(fā)的《住宅項目規(guī)范》第二部分指出，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”，這是住建部首次在官方文件中明確表示，按照套內(nèi)面積進行住宅交易，這就引發(fā)了媒體關(guān)于“取消公攤面積”的猜想。

但記者多方核實發(fā)現(xiàn)，說取消公攤面積還為時尚早。

其實《住宅項目規(guī)范》只是一個針對工程建設行為的技術(shù)規(guī)范，約束的是住宅項目的施工單位和開發(fā)商，并非房地產(chǎn)交易的規(guī)范。從該文件的起草單位看，也基本上是國內(nèi)著名的設計單位、施工單位、建筑院校等。所以有專家認為，即使征求意見稿最終通過，該規(guī)范對大家關(guān)心的房地產(chǎn)市場交易行為并沒有約束力。

昨日，《住宅項目規(guī)范》牽頭起草單位的相關(guān)負責人也對媒體表示，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。按照《國務院關(guān)于印發(fā)深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。

而真正能決定市場交易中“公攤面積”去留的，是2001年頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》。目前，該文件第十八條明文規(guī)定“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)面積或者建筑面積計價”，且并未修改。

爭議已久：

面積一“公攤” 費用“說不清”

雖然目前并沒有關(guān)于市場交易的規(guī)定落地，但是此次關(guān)于“公攤面積”的討論之所以被引發(fā)，是因為購房者對于“公攤面積”爭議已久。

目前，我國大部分地區(qū)的住宅交易，是以建筑面積計算面積，而建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積。也就是說，在購買住宅時，購房者不但要購買自己使用的面積，還要為室外公攤面積買單。

所謂公攤面積，是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、地下室、值班警衛(wèi)室等。

“公攤面積明明沒有裝修，為什么還要收取裝修費”，有購房者投訴說，“而且物業(yè)公司收取物業(yè)費也是按照建筑面積計算的。每個月多收幾十塊錢呢?！?/p>

而在北方地區(qū)，冬季的取暖費也要算公攤面積，而公攤部分并沒有供暖。

商品房中哪些部分屬于公攤面積，對于很多購房者來說，并不透明，這讓一些開發(fā)商有了可乘之機，他們有意增大購房者所應承擔的公攤建筑面積。

據(jù)記者了解，相對于套內(nèi)建筑面積，公攤面積很難自行測量，就出現(xiàn)了極少數(shù)開發(fā)商虛報公攤面積，欺詐消費者的現(xiàn)象。而購房者即便感覺分攤的公共建筑面積與實際不太相符，由于難以自行進行測量，難以獲得有效證據(jù)，因而也只能自認倒霉，出現(xiàn)了“買100平方米只能住70平方米”的情況。

業(yè)內(nèi)看法：

公攤面積大 業(yè)主也獲益

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，公攤面積并不是洪水猛獸，公攤面積最小當屬樓梯樓，但舒適程度不一定比得過公攤面積大的電梯樓。

合富研究院設計咨詢中心總監(jiān)林珊告訴記者，其實公攤面積有它存在的意義。公共走廊、大堂、電梯這些都屬于公攤部分，直接影響著購房者的居住體驗，適當?shù)拿娣e，是可以保證業(yè)主生活居住質(zhì)量的。特別是對很多豪宅來說，套內(nèi)面積大，即使公攤面積大一點，使用率也可以維持在一個相對合理的位置。

此外，公攤面積反映在電梯大小、樓梯間大小，水泵房、管道間質(zhì)量，垃圾桶數(shù)量、公共門廳大小等方方面面。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，改善型住宅為了適應購房者的需求，把公共走廊、大堂、電梯建得很大，使公共空間更舒適氣派，這樣一來，犧牲了住房使用率，提高了公攤面積。而對于剛需房來說，購房者就寧愿電梯小一點，走廊窄一點，來提高使用率，減少公攤面積。

專家看法：

套內(nèi)面積交易是大勢所趨

雖然說取消公攤面積為時尚早，但是專家表示，按套內(nèi)面積交易，對購房者而言所購即所得，可以減少購房糾紛，是大勢所趨。

據(jù)記者了解，目前公攤面積是中國特有的。相關(guān)研究曾顯示，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標”，缺乏統(tǒng)一標準，在實際核算時亂象叢生。

據(jù)了解，在《住宅項目規(guī)范》起草過程中，相關(guān)專家曾對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法。

而按套內(nèi)面積交易在國內(nèi)也不是沒有先例，從2002年以來，重慶就在全國率先強制推行“套內(nèi)建筑面積”計價。目前，除了重慶部分區(qū)域如巴南區(qū)、蔡家、西彭、陶家、白市驛等還是按照建筑面積計價之外，主城區(qū)需按套內(nèi)面積計價。

林珊認為，如果新政能出臺，對購房者無疑是利好消息，因為按套內(nèi)面積交易，讓住房和房價都變得更加透明。所見即所得，住房實際大小一看便知。開發(fā)商從此失去了借公攤比例做虛假文章的彈性空間。以往公攤面積的范圍并不明確，很多業(yè)主都不清楚哪些屬于自己的公攤面積，也會發(fā)生公攤部分被私人占用的情況。如果今后按照套內(nèi)面積交易，業(yè)主就對自己購買的面積一目了然。

但是地產(chǎn)專家也提醒購房者，羊毛出在羊身上，新政不會對房價產(chǎn)生太大的影響。而如果新政真正落地，將是一個系統(tǒng)化的工程，包括房產(chǎn)面積契稅、商品住宅限價也將迎來相應的調(diào)整。

廣州情況： 合同注明公攤面積和套內(nèi)面積

“這間房公攤真多，我要白白多買20個平方米?！痹趶V州濱江東一間房屋中介機構(gòu)，一位看房的女士對銷售抱怨道。

記者走訪廣州市場發(fā)現(xiàn)，電梯樓的公攤面積普遍大于樓梯樓的公攤面積。根據(jù)合富研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣州高層住宅電梯樓的正常使用率基本上都是在80%以上，其中80%到83%是主流，達到85%的都是比較優(yōu)秀的。相對而言，樓梯樓使用率會高一點，一般可以達到85%到90%。

也就是說，購買100平方米的樓梯樓，公攤面積大約為10平方米。購買100平方米的電梯樓，購房者的實際使用面積只有80平方米。

雖然廣州的商品住宅交易仍按照建筑面積計算，但是黃韜告訴記者，其實多年以前，廣州業(yè)內(nèi)就有按照“使用面積”進行房產(chǎn)交易的呼聲。2007年，廣州市就在全國率先出臺《關(guān)于建（構(gòu)）筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實施物權(quán)法若干問題的通知（征求意見稿）》，在全國首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分攤到戶，即取消了現(xiàn)有房產(chǎn)證上的“公攤面積”。同時，銷售合同中也必須注明“住宅的建筑面積”“套內(nèi)面積”和“公攤面積”。記者查閱廣州市住房建設局公布的《廣州市商品房買賣合同》（一手房現(xiàn)售），合同中不但要求填寫“該商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積數(shù)”，同時還要求注明“套內(nèi)建筑面積”和“共有分攤面積”的具體數(shù)目。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上也列明套內(nèi)建筑面積、共有分攤面積、單元總建筑面積。

未來趨勢：電梯房+精裝修將成標配

“公攤面積”的命運不得而知，但是根據(jù)《住宅項目規(guī)范》顯示，“樓梯樓”和“毛坯房”可能也將成為歷史名詞。

《住宅項目規(guī)范》對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，要求四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

具體而言，每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應小于0.90米。十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

《住宅項目規(guī)范》還要求，“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調(diào)、燃氣、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。這也意味著，日后交付的商品住宅都將經(jīng)過裝修，毛坯房將不復存在。

劃重點

從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，有利于消費者權(quán)益的保護。

說痛點

“公攤面積明明沒有裝修，為什么還要收取裝修費?！?/p>

“物業(yè)公司收物業(yè)費是按照建筑面積計算的。每個月多收幾十塊錢呢?！?/p>

在北方地區(qū)，冬季的取暖費也要算公攤面積，而公攤部分并沒有供暖。

看著數(shù)

按套內(nèi)面積交易，住房實際大小一看便知。開發(fā)商從此失去了借公攤比例做虛假文章的彈性空間。

想清楚

羊毛出在羊身上，新政不會對房價產(chǎn)生太大的影響。