中部六省，房地產(chǎn)開發(fā)投資“冰火兩重天”。

近日，包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在內(nèi)，多家官方與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。記者注意到，其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資進(jìn)一步分化。

銷售層面，中部地區(qū)主要城市呈現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌4個(gè)中部城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降40%，同比下降23%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稍早些時(shí)候發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)則顯示，武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥等中部主要城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)，環(huán)比漲幅在1%以內(nèi)。

而在投資層面，近日以來，中部各省陸續(xù)發(fā)布完畢了2018年的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況?？傮w來看，中部六省2018年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25180億元，增長(zhǎng)5.4%，低于全國(guó)總體水平4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，不同省份間分化加劇，一些省份高開低走，全年房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)，另一些則持續(xù)保持較高速增長(zhǎng)。

對(duì)此，多位分析人士均指出，中部省份前一輪的熱點(diǎn)地區(qū)，如安徽、湖北，已經(jīng)進(jìn)入到調(diào)控效力顯現(xiàn)的樓市調(diào)整階段，而對(duì)于湖南、山西等過去的樓市“洼地”，則還在樓市輪動(dòng)效應(yīng)下走熱。但2019年，中部樓市在“三穩(wěn)”目標(biāo)與分類指導(dǎo)、一城一策等政策背景下，或?qū)⒆呦蚱椒€(wěn)。

投資持續(xù)分化

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個(gè)省?？傮w來看，中部六省2018年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25180億元，增長(zhǎng)5.4%，低于全國(guó)總體水平4個(gè)百分點(diǎn)，較三季度又有所擴(kuò)大。

Wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六地，由高到低分別實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資額7015億、5974億、4693億、3945億、2174億和1376億元。

從增速來看，上半年大熱的中部各省出現(xiàn)了明顯的分化。2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，六省由高到低分別是山西、湖南、江西、安徽、湖北和河南，增速分別是18%、15.2%、8%、6.4%、2.6%和-1.1%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)有關(guān)人士表示，這種分化與地產(chǎn)輪動(dòng)效應(yīng)有關(guān)。對(duì)于中部地區(qū)，此前樓市狀況較好的安徽、湖北等地，其上揚(yáng)周期較早來臨，一方面使得這些地區(qū)2017年的房地產(chǎn)投資基數(shù)較大，另一方面也形成了一些庫存，影響了開發(fā)商投資積極性，這使得安徽、湖北、河南等地2018年出現(xiàn)了低速甚至負(fù)增長(zhǎng)。

而對(duì)于湖南、江西等地，專家指出，這些地區(qū)在全國(guó)樓市輪動(dòng)效應(yīng)居于相對(duì)末位，樓市此前幾年相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)上行的時(shí)間較晚，開發(fā)商加大投資力度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也有所滯后，因此在2018年還是實(shí)現(xiàn)了相對(duì)較高的增速。

此外，記者注意到，上述增速較低的三個(gè)省份，還不約而同出現(xiàn)了明顯的高開低走現(xiàn)象。Wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，安徽2018年一季度房地產(chǎn)投資增速高達(dá)22%，全年則僅有約6%，河南、湖北一季度增速都在13%左右，全年則僅只有約-1%和2%。

對(duì)此，安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李國(guó)昌以安徽為例，記者解釋“高開低走” ，開發(fā)商投資轉(zhuǎn)向“洼地”省份的多方面原因。一方面，安徽等地政策收緊較多，一定程度壓制了樓市銷售，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成了一定影響。另一方面，安徽等地此前棚改推進(jìn)力度較大，但此類政策在2018年下半年受到影響，也對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的投資熱情有所影響。

實(shí)際上，棚改政策變動(dòng)，被認(rèn)為對(duì)中部地區(qū)的影響將會(huì)甚于東部。多位分析人士均向記者指出，中部地區(qū)前一輪的棚改任務(wù)相對(duì)更重，棚改政策利好是過去幾年中刺激當(dāng)?shù)貥鞘锌焖侔l(fā)展的重要原因，但隨著2019年棚改政策利好整體走弱，中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速可能還會(huì)保持較低速的增長(zhǎng)。

據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，河南、山西兩地2019年的棚改目標(biāo)，相比前一年分別下調(diào)了70%和74%，安徽和湖北分別下調(diào)了24%和6%。

銷售或?qū)⒔禍?/strong>

與投資分化進(jìn)一步加劇不同，中部地區(qū)2018年的銷售市場(chǎng)，則呈現(xiàn)出整體量?jī)r(jià)齊升的“火熱”局面。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中部地區(qū)商品房銷售面積50695萬平方米，增速雖然回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍增長(zhǎng)6.8%，；銷售額33848億元，增速雖然回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍增長(zhǎng)18.1%。

分省來看，Wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，河南、湖北、安徽、湖南、江西、山西的全年商品房銷售額分別為8055億、7531億、7077億、5354億、4219億和1610億。

而從增速來看，上述六省的商品房銷售額增速均達(dá)到兩位數(shù)。除河南外，還均達(dá)到了15%以上。按照上述省份銷售額的高低順序，其同比增速分別達(dá)到了約13%、20.3%、20.6%、20%、17.5%和18.6%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比東部地區(qū)，中部省份的房地產(chǎn)銷售還是有“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，區(qū)域價(jià)值洼地概念被挖掘，導(dǎo)入更多的購房需求和資源。

不過，從2019年的情況來看，在調(diào)控持續(xù)和棚改走弱的雙重背景下，火熱的中部地區(qū)樓市，或已走向拐點(diǎn)。

這首先在龍頭城市有所顯現(xiàn)。易居研究院的《40城住宅報(bào)告》顯示，2019年1月，鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降40%，同比下降23%。

對(duì)此，專家認(rèn)為，中部二線城市成交同比下降幅度較大，從同比增速曲線來看，增速已連續(xù)兩個(gè)月收窄，未來幾個(gè)月還將進(jìn)一步收窄直至進(jìn)入負(fù)區(qū)間。預(yù)計(jì)東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，而包括中部在內(nèi)的其他地區(qū)二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。