住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”住建部近日發(fā)布征求意見稿，首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

告別買100㎡只得70㎡，有人說這是“帶皮核桃”與“去皮核桃”的區(qū)別。

那么，住建部的征求意見稿，到底意義何在？買房算套內(nèi)面積，到底如何“算”？

公攤面積影響購房者的選擇

眾所周知，多層住宅得房率高，高層住宅得房率低，小高層住宅得房率居于兩者之間。舉個具體的例子，某位購房者去年在城東保利合景瓏灣購買一套商品住宅，同期開盤的包含了高層和小高層，其中13號樓是18層的高層，我們選擇5層的一套住宅作為樣本，其建筑面積110.22㎡，套內(nèi)面積82.56㎡，公攤面積27.66㎡。這套房子的總價是1120793元。

14號樓是11層的小高層，我們同樣選擇5層的一套住宅作為樣本，其建筑面積111.78㎡，套內(nèi)面積94.12㎡，公攤面積17.66㎡。這套房子的總價是1227785元。

這兩套住房建筑面積僅相差1平方米多，但是套內(nèi)面積卻相差10㎡以上?？們r相差106992元。

由于13號樓高層和14號樓小高層單價相差并不太大，所以一些購房者在買房時就會經(jīng)過這樣的計(jì)算：多花十萬元，房子就多了10㎡，而且高層也變成了小高層！

表面上看，這兩套房子建筑面積幾乎相同，但是這多出來的套內(nèi)面積就是購房者多花十萬元的理由。

經(jīng)過慎重考慮，很多購房者在這兩套房子之間都會選擇14號樓的小高層。盡管價格高了10萬，但是誰都知道小高層比高層住起來要舒服。

公共空間尺度如何把握？

國內(nèi)唯一“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價”的城市是重慶，但也并不是按“套內(nèi)使用面積”計(jì)價。因?yàn)殚_發(fā)商建造房子，各項(xiàng)成本已經(jīng)計(jì)算得清清楚楚，重慶既有“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價”的項(xiàng)目，也有“按建筑面積計(jì)價”的項(xiàng)目，這兩種計(jì)價方式看似不同，但購房者付出的總價沒有明顯差異。

國內(nèi)很多研究者也發(fā)現(xiàn)，正因?yàn)椤鞍刺變?nèi)建筑面積計(jì)價”，重慶的開發(fā)商為了提升套內(nèi)建筑面積，壓縮公共空間，造成同一單元同一樓層七八戶的現(xiàn)象。

那么，這樣的住房真的就舒適嗎？

對于開發(fā)商來說，如何權(quán)衡“套內(nèi)面積”和“公共空間”的尺度是個很重要的課題。因?yàn)椴⒎撬袠潜P都是豪宅，如果都像云龍觀邸和東方潤園，超高層也好，獨(dú)棟聯(lián)排也罷，公攤面積自然不在購房者考慮范圍內(nèi)。

但是為什么有的樓盤明明不是豪宅，公攤還大得可怕？說白了，這是開發(fā)商的能力問題。公攤面積處理不好，不但不能提升小區(qū)檔次，還會影響居住體驗(yàn)。在一些物業(yè)管理較差的小區(qū)，我們經(jīng)?？吹綐I(yè)主將公共空間改造成私人領(lǐng)地，甚至裝上鐵門或柵欄，這不美觀也不安全，但歸根結(jié)底，樓盤的設(shè)計(jì)脫不了責(zé)任。

跟國際接軌是大勢所趨

住建部新規(guī)有著積極意義。很多購房者買房后只知道自己房子的建筑面積有多大，而對于套內(nèi)使用面積的概念是模糊的，這一點(diǎn)容易成為購房者和開發(fā)商之間矛盾的導(dǎo)火索。

因?yàn)榈梅柯侍?，購房者認(rèn)為自己被開發(fā)商“坑”了，投訴自然也就多。一些購房者在上房后，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)墻壁太厚，空間太小，還會萌生砸墻換空間的危險想法。盡管在購房合同中，會明確建筑面積、套內(nèi)面積、公攤等，但購房者習(xí)慣用建筑面積來衡量自己房子的大小——畢竟每一平米都是自己花錢買來的。

如果以后改為套內(nèi)使用面積交易，購房者花錢花得明明白白，也避免了開發(fā)商的一些貓膩。畢竟，房子是用來住的，相比建筑面積，套內(nèi)使用面積更直觀，對人們的生活影響也更大。

況且，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通用的做法，跟國際接軌，是大勢所趨。