近幾周來，伴隨著多項穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的落地，房地產(chǎn)市場也異常敏感。

　　深圳地產(chǎn)中介一月簽8單掙20萬元、北上廣深樓市全面回暖、多地迎來“小陽春”的報道層出不窮，此前已持觀望態(tài)度或等待購房自住的消費者開始感到不安或者緊急行動起來，似乎“搶跑入市”熱潮重新掀起。

　　那么，這一輪樓市“小陽春”是否是房地產(chǎn)大回暖的前奏呢？筆者認(rèn)為，或許并非如此。

　　一是熱點城市去年多經(jīng)歷了量價微跌，在政策放緩預(yù)期走強下微幅回升是市場正常波動，長期走勢有待進(jìn)一步觀察。

　　受2月春節(jié)因素和本身較短的特點影響，環(huán)比數(shù)據(jù)參考意義容易失真；新房房價則受政策限價等因素影響嚴(yán)重，因此二手房同比數(shù)據(jù)是一線城市房價變動的重要觀察窗口。

　　而根據(jù)該類指標(biāo)對比可知，自10·30新政以來，嚴(yán)格的限購政策、收緊的貸款、上行的利率等一系列控制性政策疊加多渠道供給的預(yù)期，一線城市房價保持平穩(wěn)，甚至有所下行，不少非熱門但也屬市區(qū)范圍內(nèi)的房價回落幅度超過15%。而隨著利率信號等政策出現(xiàn)松動，3月份的數(shù)據(jù)大多有所回暖，但并非強勢轉(zhuǎn)向。

　　具體來看，北京樓市二手房3月成交量同比增長44%，但價格微幅變動2%；上海則是從低谷回彈，今年3月上海二手房成交套數(shù)高達(dá)2.59萬套，環(huán)比2月增長174%，同比去年3月增長55%，但價格比高點仍低15%以上；廣州則持續(xù)了平穩(wěn)態(tài)勢； 而深圳更是不同，與去年同期相比，3月深圳二手房成交同比下滑19%，整個一季度，深圳二手房成交同比下滑31%。

　　這種前期基數(shù)較低引發(fā)的反彈是否具有可持續(xù)性，短期內(nèi)要看未來政策的力度，同時也要考慮到各地正在建設(shè)中的限競房、共有產(chǎn)權(quán)房、長租公寓等替代項目入市的情況。實際上，經(jīng)過前兩年政策的消化，不少熱點地區(qū)也將迎來新的供給擴大，可能會影響這一輪漲勢的延續(xù)性。

　　二是房企競爭格局日益明顯，這也可能影響樓市供給和發(fā)展新格局。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有76家房企發(fā)布2018年年報，其中A股51家，港股25家。整體而言，A股房企平均利潤上漲23%，但凈利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。而就在不久前，觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市企業(yè)G30樣本研究報告》顯示，截至2019年3月7日，中國房地產(chǎn)上市企業(yè)30強中，平均毛利率水平為27.82%，較去年提升1.58%，同時這個數(shù)字也是近4年新高。

　　毛利率和凈利率無法直接比較，但前者增幅下降，后者平均利率上漲的背后，也能反映出一個問題——房企的期間費用變動較大，且明顯呈上升趨勢。

　　這種看似背離也并不令人意外。近兩年來，樓市數(shù)據(jù)從整體上看保持平穩(wěn)，但從一線到二線熱點城市再到三、四線城市，也經(jīng)歷了幾波發(fā)展高峰，毛利率出現(xiàn)上漲與該趨勢保持一致；而與此同時，房企融資渠道也收窄收緊，不僅銀行嚴(yán)查資金違規(guī)流入地產(chǎn)行業(yè)，包括發(fā)債等多重渠道也持續(xù)偏冷。

　　上述利潤率與負(fù)債率齊漲的背后，是發(fā)展分化、預(yù)期分化和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期多重因素疊加的結(jié)果，同時也是行業(yè)風(fēng)險的一個警示信號：除了頭部的大型房企因其土地資源儲備相對雄厚且融資議價能力較高，具有明顯的競爭優(yōu)勢外，包括一些老牌房企、中小房企在內(nèi)的企業(yè)可能會迎來更艱難的時刻，而如何盡可能讓行業(yè)保持良性運轉(zhuǎn)，各級政府也應(yīng)及早準(zhǔn)備預(yù)案，避免地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起伏影響消費者權(quán)益、金融穩(wěn)定等多領(lǐng)域發(fā)展。

　　在這一背景下，房企的戰(zhàn)略選擇也出現(xiàn)了分化。包括龍頭房企在內(nèi)的企業(yè)有選擇加速多元化戰(zhàn)略，也有像萬科這樣進(jìn)行戰(zhàn)略收縮——停止多項未獲得獨立明顯收益的項目；有青睞一、二線城市發(fā)展趨勢和人口紅利，迎著高價而上的；也有積極布局三、四線城市。這種分化選擇的背后實質(zhì)上是房企在用真金白銀投票，表明自己對未來樓市發(fā)展格局的不同態(tài)度，而這種多元化的選擇與此前大一統(tǒng)式的沖樓王、囤地皮表現(xiàn)顯然大有不同。

　　樓市冷暖關(guān)乎全民，也影響全社會。稍有風(fēng)吹草動，便有較大影響。因此，近期熱點城市的樓市“小陽春”信號引發(fā)熱烈討論并不稀奇。但與此同時，如果只關(guān)注單一月份的異動，就過度炒作，甚至有相關(guān)從業(yè)人員再次鼓吹“搶跑入場”和“飛漲論”，顯然并不可取，而這種輿論推熱的樓市升溫可能在一段時間內(nèi)構(gòu)成“剛需壓力”，對市場的平穩(wěn)健康發(fā)展無益。