近年來，房企多元化布局成風，但多元之路前景固然美好，實際上卻布滿荊棘。

房企2018年報季漸近尾聲，這期間受到市場普遍關注的，除了各大房企業(yè)績的好與壞，還有對地產(chǎn)發(fā)展方向的探討。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷增加，競爭愈發(fā)激烈，頭部房企們紛紛表示，在注重規(guī)模增速與發(fā)展質量的同時，多元化業(yè)務布局已成為企業(yè)關注的重中之重。

自2013年起，以萬科為代表的眾多房企開始擁抱多元化，“去地產(chǎn)化”口號不時響起。先有萬達集團董事長王健林斥資近千億元帶領萬達集團進軍文化旅游產(chǎn)業(yè)，保利發(fā)展宣布全面布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，后有碧桂園、雅居樂等拆分物業(yè)公司赴港上市，恒大開啟造車之路……一時間，房地產(chǎn)行業(yè)風起云涌。

最為直觀的表現(xiàn)便是，近年來，房企更名已經(jīng)儼然成為一股“潮流”，包括萬科房地產(chǎn)、保利房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬達商業(yè)地產(chǎn)等逾10家房企都去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字。

多元化趨勢

如今，隨著地產(chǎn)調控不斷加碼，市場分化加劇，房地產(chǎn)企業(yè)又走到了一個十字路口。在剛剛結束的年報季中，“多元化”一詞再度變得炙手可熱。

業(yè)績會上，碧桂園宣布進軍機器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興領域；恒大始終鐘愛新能源汽車領域；融創(chuàng)中國高調布局文旅業(yè)務，致力于成為“中國家庭美好生活整合服務商”；越秀地產(chǎn)在養(yǎng)老項目上的布局也有聲有色……

中房研協(xié)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，多年下來，房企多元化業(yè)務有增無減。2018年，在TOP30房企中，70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略；TOP100房企中，97%布局了多元化業(yè)務。2018年，房企的多元化投資已接近千億元，和2014年相比翻了7倍。

關于房企尋求多元化業(yè)務布局的原因，易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁張燕認為，有些是因為主業(yè)強大，做到一定程度順勢而為，看到了天花板。有的企業(yè)則是先天具有多元化布局的優(yōu)勢和基因，當主業(yè)進行到一定程度之后，多元化布局優(yōu)勢就會顯現(xiàn)。

“房企多元化，輕重并舉才是企業(yè)發(fā)展的大趨勢?！闭龢s產(chǎn)業(yè)副總裁肖春和在接受《國際金融報》記者采訪時表示，企業(yè)如果僅僅是停留在房產(chǎn)開發(fā)和銷售的階段，不停地“買”和“賣”，從收益的持續(xù)性和穩(wěn)定性來講，遠不如商業(yè)、物業(yè)管理等其他行業(yè)?？v觀一些發(fā)達地區(qū)的成熟房企，在歷經(jīng)了前面的開發(fā)銷售階段之后，大都會轉而投資持有型資產(chǎn)或其他行業(yè)。

雷聲大，雨點小？

不過，雖然歷經(jīng)多年，但到目前為止，從真正意義上完全實現(xiàn)多元化轉型的內(nèi)地房企，卻少之又少。且從盈利狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，多元化產(chǎn)業(yè)雖勁頭十足，卻與主業(yè)差之甚遠。

因此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少質疑聲音：所謂的多元化轉型，會不會變成“雷聲大，雨點小”？

《國際金融報》記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，TOP35房企營業(yè)收入構成中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務依然是主要貢獻者，多元化業(yè)務收入占比普遍未超過10%，尤其是收入超千億的龍頭房企，多元化業(yè)務貢獻占比更低。例如，轉型已多年，“多元化”口號喊得最為響亮的萬科，在2976.8億元的營業(yè)收入中，租金收入、物業(yè)服務和其他業(yè)務收入總和為130.59億元，占比4.4%。

出乎意料的是，就在其他眾多房企紛紛響應號召，積極探索多元化布局時，萬科于今年的業(yè)績會上突然提出“回歸基本盤”的策略?！拔覀兊牡禺a(chǎn)業(yè)務已經(jīng)這么賺錢了，大家不要指望還能找到更賺錢的業(yè)務?！?萬科集團董事長郁亮在業(yè)績會上坦言。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)周期性特別明顯，如今雖進入下行周期，但行業(yè)大趨勢仍然向好。基于此種情況，房企為了在一定程度上規(guī)避政策風險、處置閑余資金，通常會選擇將資金向房地產(chǎn)相關行業(yè)靠攏，如物業(yè)、文旅、商管等，但為了防止過度消耗資金，初期的轉型力度并不會太大，一旦樓市利好，還是要將重點放到房地產(chǎn)開發(fā)上來。

嚴躍進認為，房企之所以謹慎對待多元化發(fā)展，一方面因為多數(shù)行業(yè)的收益并不如房地產(chǎn)業(yè)，多元化反而不劃算；另一方面，專業(yè)度不匹配，房企要轉向房地產(chǎn)以外的行業(yè)勢必阻力重重。

同策研究院總監(jiān)張宏偉也向《國際金融報》記者表示，目前來看多數(shù)房企的多元化業(yè)務收益并不高，甚至有不少處于虧損狀態(tài)，這其實也是無奈之舉。因為房企的根本還是在拿地開發(fā)上，而諸如商管、物管等眾多周邊產(chǎn)業(yè)的完善，恰恰可以在一定程度上幫助企業(yè)獲取拿地優(yōu)勢、降低開發(fā)成本。

不過，肖春和對此并不認同。對于收入占比較低的原因，他表示，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是重資產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)出雖高，但投入也多、風險更大。相比之下，眾多房企所涉足的文旅、教育、管理等輕資產(chǎn)業(yè)務，看似收入占比低，事實上其投入產(chǎn)出比不見得比房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)低，并且一旦發(fā)展成熟，能為企業(yè)帶來持續(xù)性收益，因此才會受到一眾房企的追捧。

物業(yè)成主陣地

隔行如隔山，即便是明確表示要進行多元化的房企，對待轉型也始終慎之又慎。作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理成為大多數(shù)房企多元化布局的第一站。

2014年6月，彩生活登陸港股，成為國內(nèi)首個分拆上市的物業(yè)服務企業(yè)，敲開資本市場的大門。公司掛牌首日頗受追捧，開盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達到46億港元。

旭輝早在2017年地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模沖破千億之時，便將觸角伸向商業(yè)、物業(yè)、長租、教育等多個方向，以積極尋找新的業(yè)務增長點，并多次宣稱將旗下五大房地產(chǎn)相關業(yè)務分拆上市的計劃。2018年12月，物業(yè)公司——永升生活服務便成為集團旗下第一家房地產(chǎn)開發(fā)以外的上市公司。

至此，內(nèi)地房企中已有11家在港交所主板上市的物業(yè)公司。此前不久，繼碧桂園服務、綠城服務等上市之后，新城旗下新城悅與佳兆業(yè)旗下物業(yè)公司也先后赴港上市。

相較人們對于房企“悶聲發(fā)大財”的賺錢印象，物業(yè)賺“辛苦錢”的方式并不輕松，“但如果這個時期企業(yè)能夠上市，未來活下來的概率就能大大提升，進而才有后期瓜分市場的資格?！?8安居客首席分析師張波分析指出。

事實證明，這些物業(yè)公司上市之后的表現(xiàn)，也大都不負集團“重望”。

更有甚者，如綠城服務，股價在分拆上市之后一路飄紅，不覺間，其市值竟已遠超“母體”綠城中國。截至4月11日收盤，綠城中國總市值為175億港元，而綠城服務總市值已達197億港元，比前者高出12.6%。

對于物業(yè)作為房企多元化第一站的原因，一位房地產(chǎn)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人分析稱，物業(yè)管理除了做外拓、拿新的管理面積，更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向，而且是未來發(fā)展的主流產(chǎn)業(yè)，例如人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等方面，都可能給企業(yè)帶來很大的想象空間。