樓市監(jiān)管正穩(wěn)步出牌！  

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。  

中共中央政治局在4月19日召開的會議上，也再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)。會議認(rèn)為，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，意味著分類指導(dǎo)之下，也帶來了更多的監(jiān)管。未來住建部的約談、預(yù)警，依然影響各個城市的房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查，在2019年將依然常態(tài)化。  

監(jiān)管再亮劍多城市調(diào)控升級  

4月19日，新華社消息，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展了專題調(diào)研。  

從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)，住宅銷售平穩(wěn)回落，房價基本穩(wěn)定，市場預(yù)期趨于理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。  

近期，已有多個城市出現(xiàn)了調(diào)控升級：  

湖南省4月19日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整長沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》，要求4月22日起在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。  

上周，北京收緊了國管公積金政策，貸款按照認(rèn)房又認(rèn)貸執(zhí)行。  

4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知。  

4月8日，深圳市住建局印發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局開展房地產(chǎn)市場領(lǐng)域“樓霸”專項整治工作的方案》的通知。  

另外，包括濟(jì)南、鄭州等地，辟謠松綁限購限價。整體看，樓市最近出現(xiàn)小陽春，市場各種謠言明顯出現(xiàn)。  

從土地出讓情況看，2019年1-3月，全國房屋新開工面積為3.9億平方米，同比增長11.9%，增幅較1-2月擴(kuò)大5.9個百分點。其中，住宅新開工面積為28467萬平方米，同比增長11.5%，增幅較1-2月擴(kuò)大7.2個百分點。  

具體城市看，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月下旬來部分城市的土地市場相比今年前兩個月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數(shù)量有所增加。4月份，包括無錫、蘇州、廣州等城市的土地市場相比之前也有明顯升溫。  

這一定程度上，印證了前述住建部調(diào)研所強(qiáng)調(diào)的“土地市場熱度回升”的論斷。  

哪些城市有可能被約談  

一些城市在今年前三個月的土地出讓也出現(xiàn)激增的情況。中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前三個月，在土地出讓金排名前二十的城市里，有南寧、太原、合肥、福州、天津等5個城市漲幅超過了70%，其中南寧一季度土地出讓金達(dá)153.3億元，漲幅高達(dá)640%。此外，北海、大連的一季度土地出讓也同比創(chuàng)下驚人漲幅，分別達(dá)1664%和1241%。  

溢價率方面，一線城市土地出讓溢價率總體穩(wěn)定，但二線城市總體樓面均價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。中指數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，二線城市土地出讓溢價率環(huán)比上升13個百分點。  

高華證券近日研報判斷，隨著土地市場逐步升溫，相關(guān)土地出讓政策最寬松的時期可能已經(jīng)結(jié)束。  

而在房價波動方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲8.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲8.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。  

具體漲幅上，丹東、大理、錦州、西寧、常德、廈門等二三線城市新房或二手房價格指數(shù)漲幅居前。  

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住建部此次出臺相關(guān)措施，很大程度上說明了其對局部市場過熱現(xiàn)象的關(guān)注，也預(yù)示今后可能會在土地和房屋價格方面有相關(guān)的管控措施。  

再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”  

中共中央政治局在4月19日召開的會議上，也再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)。會議認(rèn)為，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。  

張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，表明了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會改變。  

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，房住不炒的概念繼續(xù)得到強(qiáng)調(diào)。尤其是今年一季度樓市表現(xiàn)還不錯，二季度預(yù)計會繼續(xù)上升，這個時候強(qiáng)調(diào)這一點，也是為了防范房地產(chǎn)市場價格大漲的風(fēng)險。  

此外，政策明確了長效調(diào)控機(jī)制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任等。預(yù)計今年二季度，相關(guān)城市會有相關(guān)監(jiān)管政策出臺，而對地方政府的主體責(zé)任考核也會加大。  

房企融資升溫  

作為市場的重要主體之一，各大房企在一季度卯足勁加大融資力度，為的是在土地出讓、行業(yè)并購以及產(chǎn)城開發(fā)等方面?zhèn)渥阕訌棥?nbsp; 

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.89萬億元，同比增長5.9%，增速比1-2月份提高3.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款7134億元，增長2.5%；利用外資33億元，增長1.1倍；自籌資金1.18萬億元，增長3.0%；定金及預(yù)收款1.23萬億元，增長10.5%；個人按揭貸款5645億元，增長9.4%。  

華北某房企人士4月20日對中證君表示，他所在的企業(yè)今年一季度新增融資規(guī)模數(shù)十億元，渠道包括銀行授信、發(fā)債、中票等工具，較去年來說，融資情況較好，也為該企業(yè)全年做好布局打下良好基礎(chǔ)。  

房企融資環(huán)境緩解，加之銷售回款略有提升，房企到位資金增幅擴(kuò)大，也帶動了今年一季度開工率和部分城市土地溢價率等指標(biāo)上揚(yáng)。  

上述房企人士也表示，對于政策上保持調(diào)控的定力，大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是有預(yù)期的，盡管融資情況在好轉(zhuǎn)，“怎么花錢，對于各個房企來說，可能會更加謹(jǐn)慎，好的城市好的地塊可能會引來瘋搶。相反，不夠優(yōu)質(zhì)的地塊則會出現(xiàn)溢價率低甚至流拍的情況?！?nbsp; 

銷售方面，隨著調(diào)控繼續(xù)保持“房住不炒”的總體定位，房企的銷售業(yè)績也逐漸趨于平穩(wěn)，部分企業(yè)甚至“掉頭向下”。  

克而瑞研究中心最新報告顯示，排名前三的龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。  

大漲后券商繼續(xù)看好  

受益于今年3月的銷售有所翹頭以及大盤整體形勢向好影響，A股房地產(chǎn)板塊自2月中旬以來漲幅明顯。各大券商紛紛表示，繼續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)。  

國泰君安認(rèn)為，展望未來，戶籍制度改革力度加大，有望帶動高能級城市的住宅需求?！叭说劐X掛鉤”等配套政策以及允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與跨區(qū)域調(diào)配將有效增加土地供給。此外，在京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等重點區(qū)域布局的房企也將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。目前來看，全年商品房銷售表現(xiàn)有望超預(yù)期。雖然全年行業(yè)整體銷售面積預(yù)計同比仍有小幅的下降，但在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，優(yōu)質(zhì)房企盈利水平仍能保證。  

國泰君安房地產(chǎn)團(tuán)隊在最新的研報中認(rèn)為，在當(dāng)前的社融渠道下，Q1是土地市場底部，會形成資本冗余并帶動價格上漲，Q2是樓市的底部。結(jié)合4月戶籍制度改革的縱深推進(jìn)，國泰君安宏觀團(tuán)隊預(yù)計2019年16個限購二類大城市銷售增速將提升10個百分點，全國銷售將提升1個百分點。  

川財證券表示，從目前來看，因城施策、一城一策的政策主基調(diào)未變，各城市將有更多的政策自主權(quán)來針對性地調(diào)整信貸政策。未來行業(yè)政策環(huán)境有望出現(xiàn)改善，地產(chǎn)股估值也有望提升。  

長江證券則認(rèn)為，從當(dāng)前市場環(huán)境看，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的概率或已不大，龍頭房企尤其是二線藍(lán)籌的成長性、業(yè)績確定性、估值水平、股息率均已具明顯吸引力。