4月25日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度報告》，《報告》指出，全國房價繼續(xù)小幅上漲，重點城市二手房成交量較快放大。不過對于三四線城市而言，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。  

一季度多數(shù)城市房價小幅上漲  

2019年3月全國房價繼續(xù)小幅上漲，少部分一二線城市漲速有所加快。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月，142個樣本城市房價平均環(huán)比上漲0.344%，環(huán)比漲幅比上月收窄0.11個百分點。142個樣本城市中，房價環(huán)比上漲城市95個，占樣本數(shù)的66.9%，比上月增加1個。環(huán)比下跌的城市為47個，占樣本數(shù)的33.1%。  

在房價延續(xù)小漲的同時，重點城市二手住房成交量較快放大。緯房指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2019年3月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為226.99，比2019年前2個月之和還要高出5.6%。值得關(guān)注的是，這一指數(shù)值不僅超過了前期2017年3月的高點，同時是2017年以來的成交量指數(shù)最高值。由于2017年3月為上一輪一二線城市住房市場景氣小周期的波峰，成交量指數(shù)超越前期高點具有較明確的市場指向意義。從量在價先的一般性規(guī)律看，重點城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了一定的上漲動能。  

中國社科院報告認(rèn)為，2019年1季度出現(xiàn)局部“小陽春”，主要原因有：  

一是住房市場融資環(huán)境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準(zhǔn)利率水平。  

二是房價預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。部分城市根據(jù)市場變化對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調(diào)控手段。部分潛在購房者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控可能進(jìn)一步松動，從而對房價預(yù)期也由悲觀向謹(jǐn)慎樂觀轉(zhuǎn)變。  

中國社科院認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場對于貨幣和政策因素極其敏感，在預(yù)期政策見底和融資環(huán)境向好的綜合作用下，2018年末的市場悲觀情緒出現(xiàn)謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)變，2019年1季度多數(shù)城市房價小幅上漲。  

三四線城市房價“小陽春”基礎(chǔ)并不牢固  

分區(qū)域看，一線城市房價繼續(xù)小幅上漲，準(zhǔn)一線及二線城市房價漲幅擴(kuò)大。  

其中，一線城市房價整體繼續(xù)小幅上漲。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月，一線城市房價平均環(huán)比上漲0.955%，環(huán)比漲速比上月收窄0.197個百分點。4個一線城市均小幅上漲，其中北京環(huán)比上漲1.17%，比上月擴(kuò)大0.21個百分點；上海環(huán)比上漲1.31%，較上月收窄0.05個百分點，這是上海在經(jīng)歷了20個月的持續(xù)下跌后，房價出現(xiàn)的連續(xù)2個月的環(huán)比上漲；深圳環(huán)比上漲1.27%，較上月擴(kuò)大0.14個百分點；廣州環(huán)比上漲0.07%，較上月收窄1.09個百分點?？梢园l(fā)現(xiàn)，由于一線城市是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最嚴(yán)厲、調(diào)控手段最成熟的區(qū)域，房價雖有所回升但并未出現(xiàn)大漲，漲幅較上月也沒有擴(kuò)大。  

報告指出，與上年同期相比，2019年3月一線城市平均同比下跌1.423%，這主要是由于上海同比下跌7.95%拉低平均值的結(jié)果。北京、深圳實際均同比微漲，其中北京同比上漲1.5%，深圳同比上漲1.85%。  

此外，報告顯示，準(zhǔn)一線城市房價漲幅有所擴(kuò)大，部分城市漲速提升較快。二線城市房價漲幅略有擴(kuò)大，部分上年跌幅較大的城市房價反彈也較快。  

緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月二線城市房價平均環(huán)比上漲0.923%，環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.424個百分點。經(jīng)歷了2018年的連續(xù)下跌后，廈門首次出現(xiàn)了連續(xù)4個月、成都出現(xiàn)了連續(xù)3個月的環(huán)比上漲。2019年3月，廈門環(huán)比上漲3.16%，比上月擴(kuò)大1.56個百分點；成都環(huán)比上漲1.93%，比上月擴(kuò)大0.12個百分點。但與上年同期相比，2019年3月廈門房價下跌5.28%，成都房價下跌14.93%。  

對于三四線城市，報告認(rèn)為，三四線城市房價漲幅略有收窄，“小陽春”基礎(chǔ)并不牢固。  

緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年3月，三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為72個，比上月減少2個。三四線城市中的上漲城市占比為61%，比上月減少1.7個百分點。2019年3月，廊坊（燕郊）房價環(huán)比上漲3.32%，漲幅比上月收窄4.18個百分點。這也是廊坊（燕郊）房價經(jīng)歷2017-2018年大跌之后的連續(xù)4個月快速上漲。  

報告關(guān)于住房市場的短期預(yù)測認(rèn)為，一二線城市以小漲或微漲為主，少數(shù)城市可能較快上漲。在再城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經(jīng)經(jīng)歷了一波市場調(diào)整，房價下跌空間相對較小，而潛在的上漲壓力相對較大。  

從外部環(huán)境看，宏觀政策的方向?qū)⒂杀Ｕ峡偭啃枨笾鸩睫D(zhuǎn)向提升微觀效率。但在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)存在下行壓力的條件下，宏觀政策尚難以出現(xiàn)實質(zhì)性大幅收緊，貨幣環(huán)境總體仍將松緊適度。這意味著市場利率仍將處于在合理區(qū)間的下限，從而首套房貸利率也很難再度回升到2018年的水平，這在一定程度上仍有利于樓市的回升。  

從房地產(chǎn)政策看，在中央重申“房子是用來住的，不是用來炒的”的背景下，一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持其延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分熱點城市還可能針對住房投資需求出臺更進(jìn)一步調(diào)控舉措。由于一二線城市住房總價高、對融資杠桿的依賴度大，在調(diào)控政策堅持“房住不炒”的條件下，一二線城市房價上漲仍將受到很大制約。短期內(nèi)一二線城市房價總體以小漲或微漲為主，難以出現(xiàn)大漲。  

此外，報告認(rèn)為，部分二線城市調(diào)控手段機(jī)制尚不完善，且政策對市場的反應(yīng)與效力傳導(dǎo)也需要一定時間，短期內(nèi)少數(shù)二線城市仍可能較快上漲。但是三四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩(wěn)中有降。報告指出，從城市化總體格局看，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。