隨著財政部近期發(fā)布《關(guān)于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》，各地2019年棚改預(yù)計開工量數(shù)據(jù)正式出爐。

　　2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套，遠低于此前450萬套的預(yù)期，與2018年的626萬套相比，今年減少了341萬套，腰斬過半。

　　除福建、天津（樓盤）、廣西（樓盤）、廣東、西藏（樓盤）等少數(shù)幾個省市同比增長，其余31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。

　　棚改計劃是到2020年結(jié)束，但原計劃2018-2020還有1500萬套的總量，今年棚改實際開工量，比原計劃減的更猛，眾所周知，棚改貨幣化是2017年以來三四線城市房價上漲最大的助推器。

　　如今，猛踩急剎車后，對市場的影響不言而喻。具體哪些省市影響最大值得關(guān)注。

　　1.

　　在全國31個省市中，只有5個省的棚改規(guī)模有所擴張，其他26個省市全部負增長。這其中，有13個省棚改量降幅超過50%。

　　1、有13個省市棚改計劃腰斬，包括：黑龍江、貴州（樓盤）、山東、河南、寧夏、山西、湖南、遼寧、新疆（樓盤）、吉林、海南（樓盤）、青海、內(nèi)蒙古。

　　其中特別值得關(guān)注的是山東、河南、貴州、湖南等幾個棚改大省，因為原來量太大了。

　　山東從去年的82萬降到今年的18.5萬，河南從64萬降到15萬，同比跌幅均達77%；湖南從28萬降到8萬，降幅也達72%；

　　黑龍江從13.1萬套減少到2.4萬套，貴州從38.8萬套減少到7.6萬套，降幅超過80%；

　　新疆45萬套降到14萬套左右，所以一旦棚改急剎車，對市場沒有影響是不可能的。

　　比如山東菏澤就是因為超出財政能力過度棚改化，很多人提前拿到拆遷的錢買了房子，結(jié)果等到開發(fā)商買地建了房，房子又賣不出去了，因為很多人不需要房子了，購買力已經(jīng)提前透支，如今全城又陷入去庫存的輪回。

　　2、棚改規(guī)模有所增加的5個省市分別是：福建、廣西、天津、廣東、西藏。這其中，廣東、天津、西藏本身棚改規(guī)模不高，所以增減影響不大。

　　相比之下，福建棚改規(guī)模翻倍，2018年僅為2.9萬套，2019年增加到6.3萬套，增幅高達117%，其中，福建的福州（樓盤）棚改量逆市大漲，具體的原因是什么我就不知道了，有可能是因為2018年太少了，也可能跟福州本身財政比較充裕有關(guān)。

　　另外，廣西則從9.1萬套增加到12萬套。

    2.

　　今年1月各地地方政府就曾在2018年工作報告中披露2019年棚改計劃的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過這兩組數(shù)據(jù)的對比，我們也可看出當(dāng)前市場對于棚改預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

　　根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，在可統(tǒng)計的19個省市之中，含江蘇、江西、河南、西藏在內(nèi)等7個省市2019年棚改開工目標量變化并不是很大，漲跌幅在5%以內(nèi)。

　　近半數(shù)城市的目標較2019年初有了不同程度的下跌，遼寧、吉林、湖北、陜西等省市跌幅顯著均超50%，

　　一方面源于部分省市年初披露數(shù)據(jù)較為籠統(tǒng)，基本是2年的目標開工量；另一方面湖北、陜西等省份因前期棚改開工量較大，基本也算是提前透支了未來的棚改空間，可以預(yù)期棚改對地方房地產(chǎn)銷售的推動也在減弱。

　　2018年10月份國務(wù)院常務(wù)會議時就明確提出兩個嚴格，一個是嚴格把好棚改范圍和標準，堅持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點。另一個是各地要嚴格評估財政承受能力，科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。

　　所以棚改縮量明顯的省份，很多也是財政承受能力不足的地方。比如遼寧、吉林。

　　此外，福建、四川（樓盤）等少數(shù)省份開工量較年初公布的數(shù)據(jù)走高，這點也符合“因城施政”的調(diào)控思路，棚改目標同樣體現(xiàn)著有松有緊的特征。

    3.

　　我國大規(guī)模的棚改始于2008年。

　　梳理官方數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，2008年至2012年我國改造開工各類棚戶區(qū)1260萬套，此后則是2013年320萬套、2014年470萬套、2015年601萬套、2016年606萬套、2017年609萬套。

　　如加上2018年數(shù)據(jù)（626萬套），從2008年到2018年，這十一年間中國棚改累計開工超過4500萬套。讓1億人“出棚進樓”。

　　棚改的正面作用當(dāng)然還是很多的。住建部去年7月表示，棚改促進了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房價上漲較快城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進了房地產(chǎn)去庫存。

　　此外，棚改還帶動了投資消費和經(jīng)濟增長。棚改帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。2013~2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。

　　如果過度棚改，也會有負作用的。所以得有計劃，需要按照各個地方的財政能力來，否則新的庫存又出來了。

　　但因棚改助力漲，就有可能因棚改退潮跌。這應(yīng)該是大家的共識了。所以去年傳出棚改貨幣化比例降低時，大家對三四線城市就比較悲觀了。

　　記住，全國棚改大限是2020年。

　　2014-2017年，我國推出1800萬套的棚改計劃，并且超額完成。之后，國家對2018-2020年，又提出1500萬套的棚改任務(wù)，到2020年，全國性的棚改將基本完成。

　　棚改急剎車有幾方面原因：

　　第一，2018年，全國棚改計劃為580萬套，實際完成量高達626萬套。目標完成率也創(chuàng)歷年新高達107.4%。前幾年的超額完成為后續(xù)棚改縮量埋下了伏筆，因為很多地方不需要棚改的也改了，而需求又透支了，后面又會造成庫存過剩的問題。

　　第二，大力推進棚改貨幣化安置的一些負面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，加劇了地方財政負債壓力，推升三四線房價等等，基于三四線的庫存問題已經(jīng)得到了初步解決，棚改開工量目標下調(diào)也在情理之中。

    4.

　　2016年10月一二線城市輪番調(diào)控后，2017年開始，三四線城市上演了一場高潮迭起的人造牛市。

　　貨幣化棚改功不可沒。先讓國開行等金融機構(gòu)給土地/財政枯竭的三四線城市地方低息貸款，地方拿著貸款去拆遷舊城區(qū)，并只給被拆遷戶貨幣補償。這樣被拆遷戶自己再貼錢，甚至加上按揭貸款，買新房。

　　三四線城市的庫存逐漸去化了，房價也開始上漲，土地市場也激活了。地方通過賣地和收稅，再償還國開行等金融機構(gòu)的貸款。

　　開發(fā)商去庫存，激活地方土地市場，提高交易量，拉動投資，降低地方債務(wù)等多重目標同時都實現(xiàn)了，棚改操作堪稱一箭多雕的神來杰作，皆大歡喜。

　　但為了防止“棚改”導(dǎo)致新的庫存，國家從2019年起，開始對“棚改”政策急剎車。

　　2019年棚改貨幣化安置將以專項債券為主，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消；同時地方政府也紛紛提出棚改將以實物安置為主，貨幣化安置比例也將降低，這點對于商品房銷售的影響也更為直接，缺少了資金面的驅(qū)動，居民購買力將大大降低，后繼乏力。

　　現(xiàn)在連基本面好的一二線城市都要靠降低落戶門檻來搶人了，實體經(jīng)濟基礎(chǔ)弱的三四線城市，購買力本身比較弱，之前上漲主要靠棚改驅(qū)動，棚改量的縮減和貨幣化安置比例降低無疑雪上加霜，會加劇市場下行壓力。