樓市調(diào)控?fù)Q擋

2019年上半年，樓市調(diào)控松緊變換。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月樓市調(diào)控政策達(dá)到205次，同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處于調(diào)控?fù)Q擋期，因城施策的換擋還將深化至“因區(qū)施策”。租房市場(chǎng)方面，長(zhǎng)租公寓行業(yè)亂象浮出水面，資金鏈斷裂、利潤(rùn)微薄、融資難度不斷加大使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)逐漸失落，各地的調(diào)控政策亦不斷加碼。在此背景下，開發(fā)商剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)跡象初現(xiàn)。

“因城施策”大方針之下，調(diào)控步入看似無(wú)常的松緊換擋期。-宋文輝 攝

“因城施策”大方針之下，調(diào)控步入看似無(wú)常的松緊換擋期。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，6月以來(lái)，包括海南、西安、長(zhǎng)沙等多地發(fā)布樓市“限購(gòu)”調(diào)控政策，南寧120家房企因“捂盤惜售”等亂象被約談。這些城市有“微調(diào)”也有“微收緊”。

2019年以來(lái)，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的底層調(diào)控邏輯之下，調(diào)控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年調(diào)控趨勢(shì)的松緊變換。一季度，在調(diào)控政策處于相對(duì)平穩(wěn)和部分城市調(diào)控寬松預(yù)期之下，諸多熱門二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯價(jià)格上行，住建部隨后在4月、5月向南寧等10地發(fā)出房?jī)r(jià)預(yù)警。

對(duì)于未來(lái)的調(diào)控趨勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在?！笆袌?chǎng)可以小陽(yáng)春，但不準(zhǔn)入夏。”

多地接力調(diào)控

在5月18日接到住建部房?jī)r(jià)預(yù)警提示之后，南寧啟動(dòng)樓市整治行動(dòng)。6月25日上午，南寧市城管綜合行政執(zhí)法局和市住建局等多部門約談全市120家房企，整治捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)等諸多亂象。數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，南寧市250家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被投訴，其中158家企業(yè)存在變相收取購(gòu)房定金和預(yù)約金等價(jià)外加價(jià)行為，21家企業(yè)涉嫌捂盤惜售行為，22個(gè)雙限房項(xiàng)目涉嫌價(jià)外加價(jià)。

“南寧此前因房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅偏大被住建部點(diǎn)名，未來(lái)應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控新政。目前僅是部署調(diào)控市場(chǎng)，警示開發(fā)企業(yè)，整頓市場(chǎng)秩序，查處銷售亂象?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

與南寧類似，因?qū)捤傻娜瞬乓M(jìn)政策導(dǎo)致今年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的西安，已經(jīng)發(fā)布了第六次調(diào)控新政，限購(gòu)繼續(xù)升級(jí)。6月20日，西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控管理的通知，新政將臨潼區(qū)納入限購(gòu)范圍，同時(shí)要求新落戶家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）落戶滿1年或連續(xù)繳納1年社保（個(gè)稅）方可購(gòu)房，非本市戶籍購(gòu)買首套房個(gè)稅或社保證明從2年提高到5年。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新落戶的人也需要滿足一年社保，有助于防范一落戶就炒房的做法，后續(xù)各地人才購(gòu)房政策也需要推進(jìn)此類政策內(nèi)容；此外，臨潼市場(chǎng)本身通地鐵又不限購(gòu)，新政會(huì)讓炒房現(xiàn)象有所降溫。多位分析人士均認(rèn)為，西安調(diào)控新政也與人口大量涌入、購(gòu)房供需失衡以及房?jī)r(jià)持續(xù)上漲有關(guān)。

多個(gè)熱點(diǎn)二線城市政策收緊的同時(shí)，也有部分樓市新政卻呈現(xiàn)“微松”狀態(tài)。6月27日下午，海南省新聞辦舉行海南省完善人才住房、購(gòu)車政策解讀吹風(fēng)會(huì)，會(huì)上《關(guān)于進(jìn)一步完善人才購(gòu)房政策的補(bǔ)充通知》提出，實(shí)際引進(jìn)并在海南工作但尚未落戶的各類人才，其家庭成員（含本人、配偶及未成年子女）中至少1人在海南省累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)，且家庭成員均在海南無(wú)房的，本人可申請(qǐng)購(gòu)買1套住房；同樣，6月24日，長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心一份會(huì)議紀(jì)要在網(wǎng)絡(luò)流傳，文件對(duì)業(yè)務(wù)規(guī)范（限購(gòu)）進(jìn)行了明確，其中提到非長(zhǎng)沙戶籍購(gòu)房者可“補(bǔ)繳6個(gè)月社?；騻€(gè)稅”，限購(gòu)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，客觀來(lái)說(shuō)，海南這一輪樓市調(diào)控后，房?jī)r(jià)有所下跌。通過(guò)此類靈活的購(gòu)房政策，使得人才的安居樂(lè)業(yè)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)交易反彈等也有積極作用；而長(zhǎng)沙的微調(diào)，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是為了解決政策收緊后的細(xì)節(jié)性問(wèn)題，實(shí)際上是一個(gè)便民的概念，而非松綁的概念。

樓市調(diào)控主線

“調(diào)控”是2019年上半年樓市的關(guān)鍵詞之一。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月樓市調(diào)控政策達(dá)到205次 ，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高達(dá)60次，5月份 41次。處于歷史高位的調(diào)控密度明確了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的底層調(diào)控邏輯，調(diào)控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年的松緊變換。

2019年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控整體寬松，信貸增量供應(yīng)，部分城市“小陽(yáng)春”乍現(xiàn)，熱門城市房?jī)r(jià)明顯上行。房?jī)r(jià)及土地過(guò)熱也讓二線城市成為今年上半年的關(guān)注焦點(diǎn)，尤其以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強(qiáng)二線表現(xiàn)搶眼，房企搶地導(dǎo)致土地溢價(jià)率快速提升，二手房市場(chǎng)也在春節(jié)后快速回溫。張大偉分析指出，穩(wěn)定是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，暴跌也不是穩(wěn)定。由此，房地產(chǎn)調(diào)控原則之一是：亂必調(diào)，漲幅過(guò)高必加碼。

4月19日的中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的10城市提出預(yù)警，其中，4月份預(yù)警的6座城市并未公布，5月份則直接點(diǎn)名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨后宣布將把今年的房?jī)r(jià)漲幅控制在5%以內(nèi)，海南、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門二線城市也陸續(xù)加碼調(diào)控。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與以往的單邊調(diào)控不同，今年的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點(diǎn)”效應(yīng)，表面來(lái)看上半年全國(guó)市場(chǎng)調(diào)控松緊變換無(wú)常，但依然可以明顯梳理出主線?！半p邊”就是在因城施策的前提下，熱點(diǎn)城市的政策總體從緊、而存在房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的城市則會(huì)出臺(tái)“托市”政策?！岸帱c(diǎn)”體現(xiàn)在調(diào)控不只針對(duì)房?jī)r(jià)單一維度，針對(duì)地價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金等都不斷會(huì)出臺(tái)多維度政策，這一趨勢(shì)也將在下半年延續(xù)。過(guò)熱的城市和地區(qū)未來(lái)出臺(tái)從緊調(diào)控措施將是個(gè)大概率事件，調(diào)控的松緊變換在二線城市的體現(xiàn)也更為明顯。

另一方面，預(yù)警、約談、問(wèn)責(zé)等機(jī)制也說(shuō)明“一城一策”“因城施策”正在走向深入，地方政府成為因地制宜實(shí)施房地產(chǎn)科學(xué)、精準(zhǔn)調(diào)控的執(zhí)行主體。張波指出，2019年下半年樓市依然處于調(diào)控?fù)Q擋期，從全國(guó)嚴(yán)控到因城施策的指導(dǎo)方針變化，體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長(zhǎng)短結(jié)合的節(jié)奏不變，同時(shí)因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區(qū)施策”。

對(duì)于下半年調(diào)控趨勢(shì)走向，張大偉認(rèn)為，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在，并且最近信貸政策收緊預(yù)期再起，“市場(chǎng)可以小陽(yáng)春，不準(zhǔn)入夏?！?/p>

這與嚴(yán)躍進(jìn)的看法基本一致：目前調(diào)控總體趨嚴(yán)，相比一季度略有調(diào)整，后續(xù)三季度預(yù)計(jì)還會(huì)收緊，到今年第四季度會(huì)相對(duì)放松；信貸政策預(yù)計(jì)在第三季度會(huì)收緊，而到第四季度會(huì)有所放松；此外，管控金融風(fēng)險(xiǎn)是近兩年調(diào)控主線，后續(xù)樓市調(diào)控，會(huì)繼續(xù)在穩(wěn)地價(jià)等方面進(jìn)行，同時(shí)包括租賃市場(chǎng)、學(xué)區(qū)房、老舊小區(qū)改造等方面都預(yù)計(jì)會(huì)有新的政策出現(xiàn)。