如果說2016年底剛提出“房子是用來住的不是用來炒的”這個(gè)定位是房地產(chǎn)醞釀一場變化的開端，那么2019年正在讓這場變化逐漸成為現(xiàn)實(shí)。有時(shí)候說巨變可能很多人無感，但是站在歷史長河中，你會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場化改革20年來，其歷史貢獻(xiàn)不容小覷，但是也正在告別過去，向未來招手。不妨慢慢道來，看看房地產(chǎn)正發(fā)生哪些新變化，而且這些變化也預(yù)示著房地產(chǎn)本身的功能在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中國樓市走向也迎來新時(shí)代。

1、國家重新定調(diào)房地產(chǎn)，從“發(fā)動機(jī)”向“穩(wěn)定器”變化。

中新社發(fā)表文章對房地產(chǎn)的歷史及未來進(jìn)行了重新審視。既肯定了歷史上房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的重要地位，也宣告房地產(chǎn)新階段的開始。中新社文章評論稱，伴隨中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型換擋，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相應(yīng)轉(zhuǎn)變，“發(fā)動機(jī)”的作用減弱，“穩(wěn)定器”的角色逐漸凸顯。而社科院的報(bào)告也用數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)。

如果從數(shù)據(jù)上來看，2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。本報(bào)告顯示，隨著房價(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房價(jià)收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房價(jià)收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響將得不償失。

這是什么信號呢？從官方表態(tài)中不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的地位在改變，不是說房地產(chǎn)要被拋棄，而是其一個(gè)階段的歷史使命已經(jīng)完成。過去靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，如今既不能也不會這么做。但是在“穩(wěn)定器”作用下，也逐漸讓房地產(chǎn)市場波動收窄，告別“大漲大跌”。

對于購房者而言，也應(yīng)該放心踏實(shí)了，既要放棄過去房地產(chǎn)高速增長的思維，還要放棄房價(jià)會大跌的擔(dān)憂。

2、4萬億舊改代替棚改，標(biāo)志著房地產(chǎn)大拆大建結(jié)束。

這兩年，三四線城市房價(jià)上漲尤其與棚改貨幣化分不開，但是隨著棚改減退或淡出，三四線城市大漲時(shí)代也沒有了支撐，這也意味著全國樓市將進(jìn)入穩(wěn)定通道。很多人擔(dān)心，是不是棚改貨幣化結(jié)束了，房地產(chǎn)就會大大萎縮從而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展呢？

不用多慮，早就有安排。棚改漸退，舊改又來了，而這個(gè)舊改不完全等于過去的舊改和棚改，不再大拆大建，更重要在于修補(bǔ)和翻新，比如對配套設(shè)施對外立面等進(jìn)行整改，這就不會造成傳統(tǒng)的房地產(chǎn)繼續(xù)唱主角了。我國需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。而且住房公共維修基金還存有5千億資金也能夠因?yàn)榕f改而盤活起來。

舊改這招棋布局就非常劃算，既可以保證經(jīng)濟(jì)增長，也能改善民生，還不用再過多依賴房地產(chǎn)。所以，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)將告終結(jié)。

3、“穩(wěn)房價(jià)”之后，北京深圳等大城市開始出手“穩(wěn)房租”。

近日，北京、深圳兩大一線城市同時(shí)針對租房市場出手。北京規(guī)定，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。深圳更是大刀闊斧的改革，不僅將建立租房網(wǎng)簽制度，而且推出租房指導(dǎo)價(jià)格制度，且以租房繳稅作為管理制約。這是國內(nèi)首個(gè)推出“穩(wěn)房租”政策的城市，具有明確的政策信號意義。

“穩(wěn)房價(jià)”可以說已經(jīng)取得一定成績，尤其是在一二線大城市，租金的穩(wěn)定比房價(jià)還更重要。因?yàn)槿绻X得房價(jià)高，還可以選擇租房，如果房租都高到租不起，還怎么解決住房問題呢？所以，這或許是很多人特別是年輕人最后的生存底線。不僅影響消費(fèi)，還影響一個(gè)城市的活力。這也是這些年國家對租賃市場傾斜力度的最好力證。

4、房子嚴(yán)重過剩，樓市再無剛需。

房子真的不夠住嗎？可為什么又有那么多空著呢？似乎總量上并不缺，人均好像也夠住，只是分配不均問題導(dǎo)致有人房子很多，還有人一套都沒有。這也就對未來該如何分配現(xiàn)有的存量房提出了挑戰(zhàn)。

潘石屹表示，20年前，中國城鎮(zhèn)人均住房面積只有5.7平米，舒適度不高，因此，房地產(chǎn)是剛需。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國人均住房面積已達(dá)到37平米，“到今天為止，無論是住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，都不是剛需了。從5.7平米增加到37平米，這個(gè)年代已經(jīng)過去了。房子非常多，中國的住房已經(jīng)嚴(yán)重過剩。”

只要有炒房者存在，即使供應(yīng)再多的土地和房子，也能被消化掉，因?yàn)槌捶空叱吹牟皇欠孔?，炒的是錢。潘石屹“剛需房地產(chǎn)結(jié)束”該如何理解？實(shí)際上，或許房地產(chǎn)真正的迎來了大的變革，倒不是說不需要你去買房了，而是沒有必要被忽悠。試想想，該買房的能買房的基本上也都買了，很多沒錢買的可能短時(shí)間內(nèi)也買不上。真正的剛需已經(jīng)被擠出市場，從房貸利率提高也能看出如今的剛需不再是當(dāng)年的剛需。