正文

　　今天（7月15日）上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了我國(guó)上半年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

　　上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值450933億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.3%。分季度看，一季度同比增長(zhǎng)6.4%，二季度增長(zhǎng)6.2%。

　　2019年1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比1—5月份回落0.3%。其中，住宅投資45167億元，增長(zhǎng)15.8%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%。

　　這說(shuō)明，今年的小陽(yáng)春已經(jīng)消失，樓市已開始全面轉(zhuǎn)向。

　　樓市數(shù)據(jù)怎么了？

　　我之前在《房地產(chǎn)面臨拐點(diǎn)！接下來(lái)，炒股還是買房？》中提到過(guò)住宅用地成交總建筑面積數(shù)據(jù)的下滑，以及一至四線城市的土地成交累計(jì)增速見頂回落。

　　現(xiàn)在回過(guò)頭，再結(jié)合剛剛公布的上半年和7月份樓市數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些都正在變成事實(shí)。如果你關(guān)注我的文章的話會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年4月份開始，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策已經(jīng)面臨拐點(diǎn)，考慮到現(xiàn)在的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有一定的滯后性，小陽(yáng)春的消失很有可能在5月份就已經(jīng)開始了。

　　先來(lái)看上半年的數(shù)據(jù)：

　　1、2019年1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.9%，增速比1—5月份回落0.3%。

　　2、2019年1—6月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）299100億元，同比增長(zhǎng)5.8%。

　　解讀：房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)兩個(gè)月下降，說(shuō)明不是偶然現(xiàn)象，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般是作為房地產(chǎn)調(diào)控松緊的重要參考，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位回落一方面說(shuō)明官方房地產(chǎn)調(diào)控取得成效，另一方面也說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控太過(guò)于收緊的空間有限，否則會(huì)影響固定資產(chǎn)投資。

　　2、1—6月份，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降12.3%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降10.0%。

　　解讀：之前我在文章《未來(lái)幾年，這類房子風(fēng)險(xiǎn)最大？》中提到過(guò)深圳（樓盤）部分寫字樓空置的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在看來(lái)這并不是局部現(xiàn)象。

　　由于樓市小陽(yáng)春，住宅樓在加杠桿的同時(shí)，寫字樓全面回落，無(wú)論是銷售面積還是銷售額，寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房都下降10%，未來(lái)這類的房子確實(shí)比較麻煩。

　　3、1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1—5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　解讀：數(shù)據(jù)越少，事越大。到位資金情況意味著融資情況，雖然環(huán)比只下跌0.4%，但是相比1-4月份的8.9%相比回落較多。顯然，現(xiàn)階段以及未來(lái)，房企的日子并不會(huì)好過(guò)。

　　未來(lái)房企的日子好過(guò)嗎？

　　7月份以來(lái)，樓市調(diào)控收緊使得因城施策被貫徹得更加徹底，西安（樓盤）、蘇州（樓盤）等熱點(diǎn)城市接連被“點(diǎn)名”，更重要的是，銀保監(jiān)會(huì)和發(fā)改委也對(duì)房地產(chǎn)信托和海外融資動(dòng)手了，房企融資全面受限。

　　7月初，銀保監(jiān)會(huì)要求部分信托公司控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

　　7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

　　連續(xù)兩劑猛藥，對(duì)樓市的影響不言而喻，相比之前的的調(diào)控政策，這種對(duì)資金的限制似乎是對(duì)房地產(chǎn)資金的又一次釜底抽薪。對(duì)于未來(lái)房企和樓市的融資，我想以下兩點(diǎn)最值得關(guān)注：

　　1、收緊房企融資更多是針對(duì)土地。2016年10月以后樓市全面收緊，部分房企利用境外債進(jìn)行融資，2017年境外債發(fā)行規(guī)模為2898億元，同比大幅增長(zhǎng)396%。2018年二季度和四季度同比又大增，直到今年5月份出現(xiàn)環(huán)比下降89%，同比下降62%，走弱趨勢(shì)愈加明顯。

　　不過(guò)，近期收緊房企融資我想主要是針對(duì)土地。上半年，土地溢價(jià)率環(huán)比上漲了5%，較去年下半年明顯回暖。一二線城市土地成交量同比分別上漲了20%和9%，三四線收縮明顯?？傮w來(lái)看，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積達(dá)到9.5億平方米，同環(huán)比分別下跌13%和28%。

　　很明顯，上半年土地成交呈現(xiàn)縮量上漲的態(tài)勢(shì)，但這種上漲并不健康。所以基于定向調(diào)控，收緊房企融資政策也與“因城施策”一致，更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控，比如點(diǎn)名“部分”信托公司，而非全部，也就是說(shuō)為了控制部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱而采取的措施。從過(guò)去幾年來(lái)看，每當(dāng)收緊融資時(shí)，也是土地市場(chǎng)過(guò)熱之時(shí)。

　　2、中小房企面臨更大壓力。一方面，收緊融資短期內(nèi)影響有限，但長(zhǎng)期很明顯，所以未來(lái)的拿地?cái)?shù)據(jù)可能會(huì)更難看，甚至出現(xiàn)一波降價(jià)促銷小高潮。另一方面，對(duì)融資渠道不多的中小房企影響很大，因?yàn)橥瑯邮羌铀偃?kù)存和銷售回款，中小房企的壓力會(huì)更大。我們從根據(jù)房企融資集中度可以看出一些信息?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019上半年房企融資集中度（TOP30房企融資總額/95家典型房企融資總額）為65%。雖然目前該數(shù)據(jù)與過(guò)去兩年持平，但我相信到年末這一數(shù)據(jù)會(huì)高于過(guò)去兩年。

　　總體而言融資渠道多的龍頭房企反而會(huì)在這場(chǎng)惡戰(zhàn)中不戰(zhàn)而屈人之兵，但總體房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落的概率還是很大的。

　　結(jié)語(yǔ)

　　關(guān)于未來(lái)樓市的走向，我在此前的文章中說(shuō)的比較明白，上半年樓市數(shù)據(jù)出來(lái)后并沒(méi)有感到太多意外，不過(guò)定向調(diào)控的力度卻有點(diǎn)超預(yù)期，但我想這對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)并不是壞事，出來(lái)混總是要還的，不是嗎？

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