又到天橋底下說書時(shí)間。

　　周六一般不發(fā)文，今天就加餐一晚，談下樓市。好久沒有談樓市行情，畢竟這是一個(gè)低頻次的事項(xiàng)，一切都是聽政策導(dǎo)向。而近兩年，整體的定調(diào)就是“房住不炒”，這就是房?jī)r(jià)最大的方向。

　　今天的文章，不想用過多的數(shù)據(jù)跟專業(yè)術(shù)語來講地產(chǎn)，更多的是通過常識(shí)跟邏輯來認(rèn)知。

　　最近，樓市的新聞大家也看到了，比如，前幾天傳的，開始就是監(jiān)管有抑制過度信托資金進(jìn)入地產(chǎn)，承后光大信托暫停房地產(chǎn)信托（雖然辟謠，但……），中泰信托也暫停了再到泰禾地產(chǎn)15%利率融資……，種種現(xiàn)象都說明房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前環(huán)境并不好過。

　　我的看法很簡(jiǎn)單，正常的話是5個(gè)水籠頭向房地產(chǎn)行業(yè)放水，過去幾年的狀態(tài)則是過度刺激就是10個(gè)水籠頭向房地產(chǎn)行業(yè)放水，而現(xiàn)在則是剩下2個(gè)水籠頭向房地產(chǎn)行業(yè)放水。

　　我不知道大家有沒有關(guān)注到市場(chǎng)的流動(dòng)性，很明顯當(dāng)前資金其實(shí)是非常充裕近兩個(gè)月Shibor隔夜拆借利率在基本上就在1.5%上下水平，這情況其實(shí)也就是2008底至2009年初才有的情況，而對(duì)于地產(chǎn)為什么會(huì)如此困境，以致于泰禾地產(chǎn)需要以15%的利率去融資，從而引起大家的關(guān)注。

　　大家可能沒有關(guān)注到一個(gè)細(xì)節(jié)，今年3月份兩會(huì)，沒有提“房住不炒”的字眼，結(jié)果很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在小陽(yáng)春的3、4月就開始小騷動(dòng)，房?jī)r(jià)又開始蹭蹭的往上漲，這一切都被村委監(jiān)測(cè)其中，到了4月份鄭智局會(huì)議果然，重新強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。試想一下，如果不是傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，傷及根本，我想根本不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)痛下如此重的殺手。

　　還是有必要貼一下2014年上一輪樓市起漲前與2018年房?jī)r(jià)收入比的對(duì)比。

　　什么是房?jī)r(jià)收入比？

　　簡(jiǎn)單普及一下，下圖中對(duì)應(yīng)的數(shù)字，就是代表著你家庭收入，不吃不喝，買到一套平均面積房子所需要的年限。

　?。ㄖ茍D：大樹研究）

　　看圖你可以得出結(jié)論，2018年的支付比明顯比2014年快速上漲，有些城市直接翻倍，這意味著人民收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房?jī)r(jià)漲速來得快。最典型的就是深圳（樓盤），目前房?jī)r(jià)收入比37.3。

　　這是什么概念？

　　國(guó)際水平房?jī)r(jià)收入比是5-7之間?？梢哉f當(dāng)前中國(guó)重點(diǎn)城市的都存在泡沫。我們都清楚，在過去這一波在大中城市買房的年輕人，也舉家庭之力買房將農(nóng)村里的資金集中的砸到大中城市里去，再疊加上過度的貨幣寬松造成的樓市金融屬性顯著上升。哪怕是將深圳的房?jī)r(jià)收入比再去掉三分之一，還是有20多，依然是泡沫現(xiàn)象。

　　有些道理咱們都明白，地產(chǎn)行業(yè)貴為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期之母，自然就不會(huì)徹底搞跨，一切都是共生的載體……（此處省去一萬字）。既然有泡沫，自然需要抑制，只要不崩，其實(shí)都好說。

　　周期，向上，讓人興奮，忘乎自我；

　　周期，向下，讓人難受，百般無耐。

　　所以，當(dāng)你在向上周期時(shí)，瘋狂的上杠桿，瘋狂的拿地，瘋狂的加快周轉(zhuǎn)，拼命壯大自己，一旦周期轉(zhuǎn)向下，自然就是難受。

　　然后開發(fā)商就陷入一個(gè)怪圈，特別是上市房企。

　　不拿地——沒資產(chǎn)——沒未來——資本市場(chǎng)不認(rèn)可——股價(jià)跌——市值下降——信用背書減弱——融資能力降——現(xiàn)金流有問題——可能涼涼。

　　所以，只能對(duì)應(yīng)去拿地，拿地符合標(biāo)準(zhǔn)后還能融資，融資又等于續(xù)命。

　　做與不做可能都會(huì)死。

　　可能大家聽過娛樂的幾大錯(cuò)覺，房?jī)r(jià)要跌，A股經(jīng)漲，國(guó)足能贏，美股要跌，她還愛你。房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲自然是不可能的事。美國(guó)百年房地產(chǎn)史告訴我們，房?jī)r(jià)也只是略微跑贏通脹，什么時(shí)候跑快通脹了就會(huì)等待通脹的上漲。中國(guó)自身，也不可能脫離經(jīng)濟(jì)規(guī)律 。

　　在過去地產(chǎn)短周期是3年左右，而這一個(gè)周期樓市輪動(dòng)持久，從2015年至2018上還一直是一個(gè)向上的節(jié)奏，已經(jīng)過去了三年多時(shí)間，這也就意味著過度的透支，帶來了向下調(diào)整更需要時(shí)間，時(shí)間上會(huì)更加持久。

　　這一個(gè)周期，閩系開發(fā)商特別激進(jìn)，加大杠桿，加快周轉(zhuǎn)，結(jié)果現(xiàn)在負(fù)債過大，壓力大的趴下。在逆周轉(zhuǎn)，過度的杠桿其實(shí)就是放大風(fēng)險(xiǎn)。相信在接下來地產(chǎn)調(diào)控的周期時(shí)間 里，必然會(huì)出現(xiàn)百?gòu)?qiáng)房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象。如果沒有這種典型的現(xiàn)象，就不叫周期了。在美國(guó)房地產(chǎn)史上，前十強(qiáng)房企都會(huì)兼并，更何況中國(guó)的百?gòu)?qiáng)。

　?。ú宀ヒ幌?，加快周轉(zhuǎn)這事，就注定了過去這幾年，房子工程在趕，質(zhì)量未必就有保證，所以豆腐渣的房質(zhì)量也多了，前幾天在微博發(fā)了個(gè)視頻，關(guān)于某大地產(chǎn)樓盤被消費(fèi)者投訴房子質(zhì)量問題的，半小時(shí)就有人后臺(tái)聯(lián)系我要?jiǎng)h微博，開發(fā)商自己監(jiān)控輿論如此之緊，呵呵。）

　　最近看了一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及房地產(chǎn)專家的觀點(diǎn)，說房地產(chǎn)漲得慌并不是抑制消費(fèi)，而是促進(jìn)消費(fèi)。事實(shí)上，真的是他們忘記了最根本的邏輯跟常識(shí)。

　　表象看，買房之后，開發(fā)商交房，業(yè)主裝修會(huì)帶來家電等的消費(fèi)刺激。但事實(shí)上，有沒有想過，在過度的地產(chǎn)政策刺激之下，其實(shí)就是在透支未來的消費(fèi)能力而已，才會(huì)導(dǎo)致我們當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)如此困難。

　　你回想一下，地產(chǎn)是天然帶杠桿，一旦買了房，你就背上未來的負(fù)債，你每個(gè)月賺的錢就要為你的負(fù)債買單，你可支配的現(xiàn)金減少，影響消費(fèi)。另外，當(dāng)過度的刺激樓市，地產(chǎn)銷量大漲，也是透支買房者的需求。本來需要五年的去化，你兩年時(shí)間就消化完了，也透支了地產(chǎn)的行情。

　　說白了，過度刺激就是透支未來。

　　所以，專家們說的話，有時(shí)候是僅僅有數(shù)據(jù)說話，為了證明自己的結(jié)論而下結(jié)論，也是唏噓。

　　不去談過多的中國(guó)人均已經(jīng)多少套房，人口老齡化的問題。不知道大家發(fā)現(xiàn)沒，最近也時(shí)不時(shí)有報(bào)導(dǎo)房租連續(xù)下跌的情況。一方面，確實(shí)可能是經(jīng)濟(jì)不好，引起的人民支付能力下降，房租下跌。另一方面，更多的是前兩三年買房的人，形成巨量的供應(yīng)量，只能降價(jià)租出去。

　　向上周期過長(zhǎng)，向下周期就要更加久。

　　來自企業(yè)家們共同的聲音，2014年，2019年都不知道做什么，因?yàn)樽鍪裁炊疾毁嶅X。但是，2014年，那時(shí)，還能靠一波房地產(chǎn)，畢竟 ，從2011年調(diào)整至2014年有一定時(shí)間，大家也看到了上面房?jī)r(jià)收入比，2014上絕大多數(shù)城市，數(shù)據(jù)還是良性的。然而，你再看一下2018年房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)，當(dāng)前你還敢用房地產(chǎn)這一招嗎？

　　顯然，政策導(dǎo)向已經(jīng)告訴你不敢了。

　　房地產(chǎn)刺激不敢用，就可能意味著整體經(jīng)濟(jì)承壓，特別是如今已經(jīng)把流入地產(chǎn)的資金限緊了，下半年房地產(chǎn)投資增速還有可能轉(zhuǎn)負(fù)。這就意味著需要有另一個(gè)引擎來帶動(dòng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　沒辦法，在這困難的時(shí)候只能發(fā)揮政府自己的力量，自己上，所以加大基建投資的力度肯定少不了。月底要到了，中央鄭智局會(huì)議應(yīng)該還是會(huì)出重磅的利好消息，刺激一下大家的神經(jīng)。

　　而另一個(gè)方向，則是科創(chuàng)板。

　　說實(shí)話，這是一個(gè)很有爭(zhēng)議的話題。1.5億股票投資者，近5000萬活躍用戶，可以說絕大多說都在罵，說這本質(zhì)就是IPO擴(kuò)容，變相注冊(cè)制。

　　沒錯(cuò)，一點(diǎn)也不假。股市做為鄭智管理工具，在這個(gè)時(shí)候不用何時(shí)用？

　　不知道，大家還記得去年下半年提的紓困資金沒，更多的是來自地方政府的籌集，但另一個(gè)紓困資金在我看來其實(shí)就是中產(chǎn)階級(jí)。我們把投資股海的絕大多數(shù)散戶，當(dāng)作是中產(chǎn)階級(jí)就可以了。

　　科創(chuàng)板——注冊(cè)制IPO——解決中小企業(yè)融資困難問題——中產(chǎn)階級(jí)出力。

　　這邏輯，一點(diǎn)毛病也沒有。

　　最有意思的是，大家一邊罵科創(chuàng)板，一邊打新，一邊吐槽第一天怕破發(fā)，一天又曬中了多幾簽科創(chuàng)板的新股。在這里，給予參與投身科創(chuàng)板偉大事業(yè)的專業(yè)投資者，用“簞食壺漿”這個(gè)詞來形容支持散戶對(duì)國(guó)家的發(fā)展，我認(rèn)為一點(diǎn)也不過分。

　　地產(chǎn)不行，不能再刺激，自然就需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)力。因?yàn)樵俅碳さ禺a(chǎn)，就沒有未來了。

　　樓市還要涼下去，廣大三四線城市的地產(chǎn)才剛剛安靜下來，逐漸恢復(fù)理性，地產(chǎn)向下調(diào) 整周期會(huì)更久。如果是自住，剛買房的，你就安居樂業(yè)吧。如果是投資，就做好3-5年房?jī)r(jià)滯漲的準(zhǔn)備，你只能認(rèn)了。

　　以前是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲讓你迷信，未來耳朵會(huì)聽到起繭的是“房住不炒”的聲音。哪怕是房住不炒的基調(diào)是為了對(duì)過去過度刺激樓市的“糾偏”，但最終要的是，“寧愿陣痛，而不是崩盤”。

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