全國二手房市場或?qū)㈤_啟下跌通道，因為已經(jīng)到了全面停漲的階段。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，100個重點城市二手住宅掛牌均價為15035元/平方米環(huán)比微漲0.02%，之前連續(xù)上漲4個月態(tài)勢基本停止。7月份上漲城市數(shù)量和下跌城市數(shù)量基本保持平穩(wěn)，預(yù)計后期各城市漲跌幅將趨于平穩(wěn)，不會出現(xiàn)較大幅度波動。

其中，三亞跌幅2.74%居首，杭州跌幅1.73%，位列跌幅榜第5。另外同樣身為省會城市的鄭州，二手房掛牌價也從2018年6月至今已連續(xù)下跌12個月，從當(dāng)時的1.68萬元/平跌至7月的1.53萬元/平。

眼看著我以前一直看好的一二線城市包括省會城市房價怎么都下跌了呢？

除了諸葛找房的數(shù)據(jù)外，社科院也于7月29日發(fā)布報告顯示，2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現(xiàn)房價穩(wěn)定目標(biāo)。一線城市房價整體微跌，其中上海、深圳由漲轉(zhuǎn)跌，北京、廣州繼續(xù)下跌；準(zhǔn)一線及二線城市房價漲速進(jìn)一步下降；三四線城市房價漲跌互現(xiàn)，總體較為平穩(wěn)。

由此可見，全國房價已經(jīng)全面進(jìn)入停漲狀態(tài)。

其實，作為購房者，房地產(chǎn)發(fā)展到今天也應(yīng)該看清楚了，無論房價如何波動，都可以從官方的表態(tài)中看出，房價在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位指導(dǎo)下，房價大局已定，房價不會大起大落，而且從各方報告中更不難看出，穩(wěn)定依然是市場的主旋律。

但有一點值得慶幸，也給了市場一個較大的信號，房價只漲不跌時代結(jié)束了，房價上漲神話被打破。誰說房價只能漲不能跌？大連就率先發(fā)布了限漲令：對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行加碼，明確限制了商品房的出售價格，要求商品住房不能漲價、只能降價，當(dāng)然也對降價幅度做出了限制。

之前，央行參事盛松成就說過此類的話，他表示，我國長時期形成的房價看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點上，目前我國房價平穩(wěn)或小幅下降是好事。我們不希望房價大幅下降，事實上也不會大幅下降，但目前更需要扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期。

回憶一下，過去為什么房價一直漲？因為大家的預(yù)期都是如此，每次一到市場有降溫傾向，基本上都會有放松調(diào)控的聲音和落地政策，大家早就習(xí)慣了這種模式，所以堅信房價一直漲。但如今大連已經(jīng)拉開了房價不許漲只需跌當(dāng)然也控制幅度的序幕。

多重影響之下，下半年開發(fā)商資金鏈將面臨更大考驗，正像富力地產(chǎn)內(nèi)部文件一樣，將以銷售回款為主。如果銷售行情依然不好，不排除房企主動降價的可能。降價不一定萬能，但似乎開發(fā)商也沒有別的路可走。

那房價到底應(yīng)該下跌多少才合理呢？這個一定有一個比較全面綜合的考量，讓普通老百姓在大城市買房，就現(xiàn)在的收入水平，可能降多少他們都不覺得多。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)去年底判斷，表示基本可以斷定，到2019年上半年，不管是否放水，是否改變調(diào)控政策，房價將延續(xù)明顯的跌勢，跌幅在20%到30%，價格回到2016年底的水平基本已成定局。

在廣東省和深圳市主持改革工作二十余年的張思平（既是從政者，又是專家）表示，深圳房價應(yīng)該從5.4萬穩(wěn)健回歸到2015年的3.3萬水平。這里要說明的是，5.4萬他取的是深圳新建住宅樣本平均價。

深圳倒是有人口資源產(chǎn)業(yè)支撐高房價，但是為什么還要建議房價回歸呢？即使降價可能也不一定讓你我買得起房，但是還要考慮整個市場的健康度，這個不得不防。

最近，中國社會科學(xué)院報告顯示，2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點。隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房價收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響將得不償失。

所以，房價不是不能降，但也要控制在一定的幅度內(nèi)。降價不只是讓人是否買得起房，更在于是否能保證市場的健康和持續(xù)發(fā)展。房價下降到多少才合理？不少專家建議回歸到3-4年前，但是從官方來看，還要保持市場的穩(wěn)定大局。至少應(yīng)該參考房價收入比為9的警戒線吧，雖然不能完全依賴這個，但至少要作為一項參考因素。

接下來樓市整體會進(jìn)一步降溫，下半年樓市也會進(jìn)一步分化。一二線城市繼續(xù)穩(wěn)中有降或整體穩(wěn)定，三四線則因為前兩年透支了購房需求而且樓市庫存過大，市場有價無市局面或開啟。但是無論是漲還是跌，已經(jīng)不能決定一個城市的價值，我還是那句話，即使一二線城市房價下跌，也不能否認(rèn)其價值，三四線城市房價即使?jié)q，也不能被假象所迷惑。