自從“房住不炒”被提出那天起，你就該意識到，房子作為一種特殊商品，不是用來做金融投資，而是滿足居住需求的。而做到這一點的前提，就是扭轉(zhuǎn)房價的上漲預(yù)期。

　　過去這些年房價漲多跌少，房地產(chǎn)開發(fā)商開盤就賺，可謂財大氣粗，同時金融機構(gòu)提供便捷的融資服務(wù)，更是讓他們拿起地來“彈藥十足”不曾手軟，這也讓無數(shù)人想效仿投資房地產(chǎn)，實現(xiàn)財富自由。

　　但出來混遲早是要還的，這幾年金融去杠桿愈演愈烈，央行、銀保監(jiān)會頻繁涉及房地產(chǎn)，對海外發(fā)債、銀行信貸、信托等多個房企融資渠道全面收緊。《經(jīng)濟日報》發(fā)文稱，融資渠道收緊關(guān)鍵是要堅持下去持續(xù)收緊，堅持到房價下跌并成為勢頭，而不是跌一點就放松融資，那樣起不到真正扭轉(zhuǎn)房價的效果。

　　這讓債務(wù)高企的開發(fā)商很吃不消，有些中小房產(chǎn)公司因為資金鏈斷裂直接申請破產(chǎn)，所以我們看到，截止到今年7月底，宣布破產(chǎn)的房企約有257家，比去年同期上升41.9%。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測房企面臨資金鏈壓力，必定將采取“釜底抽薪以價換量”的手段來快速回籠資金，確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

　　開發(fā)商降價賣房，房價漲幅放緩甚至下跌，一定程度上也讓炒房者看不到賺錢的希望，急得像熱鍋上的螞蟻。近日有網(wǎng)友給站長留言說，自己2014年左右中了炒房的毒，東拼西湊買到第一套房，兩年后迎來房子上漲，轉(zhuǎn)手賺了幾十萬，嘗到甜頭后又貸款買了三套，光月供就1萬多。誰知好景不長，沒坐等到房子無限升值，卻等來了久違的調(diào)控，眼看著房價一路跌，巨大的貸款壓力逼得他不得不降價賣房，但三線城市的大戶型二手房市場并不理想，連續(xù)三次降價換來的也是無人問津。

　　說實話，走上炒房這條路，誰難受誰知道。國統(tǒng)局發(fā)布的7月份70城商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，新房市場上漲城市數(shù)量及漲幅均有所回落，值得注意的是，7月城市最高漲幅均不超2%，可見在政策嚴(yán)控下，房價漲幅收窄趨于穩(wěn)定。

　　730會議上重提房住不炒定位，并首次提出不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，信號如此明確，靠投資買房一夜暴富的時代翻篇了，未來房價“只漲不跌”的邏輯難立足。

　　所以，無論經(jīng)濟環(huán)境如何，房地產(chǎn)市場穩(wěn)才是大勢所趨，但不同區(qū)域間仍會出現(xiàn)分化。閉著眼睛買房的時代過去了，面對樓市的轉(zhuǎn)變，不少購房者不約而同選擇了保守又安全的觀望態(tài)度。

　　究竟該趁開發(fā)商試圖降價之際買房，還是該相信馬云說的“八年后房價如蔥”，早早把房產(chǎn)賣出變現(xiàn)？

　　要回答這個問題，我們首先要了解兩個問題：未來5-10年全國整體房價如何走？你所在的城市房子是升值還是貶值？任澤平曾說，影響房價的三大因素，短期看金融，中期看土地，長期看人口，下面我們從這三個方面進行分析。

　　金融方面

　　金融手段一直是調(diào)控最有效的工具，比如房貸利率。還記得2015年國家推出330新政，為了鼓勵購房，樓市利好措施頻出，多家銀行連續(xù)下調(diào)房貸利率，推出最低七折購房優(yōu)惠，所以才有我們看到的2016年前后全國牛市的繁榮景象。

　　隨著2017年房住不炒實施，除了行政手段，金融手段很快也提上日程，從1月份開始，房貸利率連續(xù)上漲22個月，房價也很快踩著房貸利率的節(jié)奏降下來。

　　很明顯，房貸利率是短期影響房價的主要因素。今年，由于上半年金融環(huán)境松弛，樓市熱度回升，房貸利率也出現(xiàn)一定范圍內(nèi)的波動。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月份房貸利率止跌回彈，7月份持續(xù)上升，在18個重點監(jiān)測的城市中，首套房貸平均利率為5.55%，二套房貸平均利率5.95%，均環(huán)比有所上漲，且多個城市首套房貸利率普遍上浮10%-20%。

　　與房貸利率上調(diào)有著聯(lián)動關(guān)系的就是房貸額度緊張，銀行只能收緊銀根。據(jù)悉，目前已有部分銀行開始階段性停貸，過去7個工作日內(nèi)能拿到貸款的，7月份開始放款周期越來越長。

　　我們知道，房貸利率上調(diào)直接導(dǎo)致的是購房成本增加。近日，《中國主要城市居民資金杠桿率》榜單顯示，廈門（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）、珠海（樓盤）、蘇州（樓盤）、廣州（樓盤）等8個城市居民杠桿率超過了100%，排在第一的廈門高達172.2%。顯而易見，貸款買房是目前大家的普遍選擇，負(fù)債買房不可避免的會使家庭抵御風(fēng)險能力降低，從而擠壓其他消費，降低生活水平。

　　對此，購房者需放寬心。此次部分城市房貸利率的上調(diào)動作，或是對此前連續(xù)半年下調(diào)做出的調(diào)整，與去年同期相比，目前整體仍處于低位水平。從格局看，這輪出現(xiàn)上調(diào)的城市集中在二三線房產(chǎn)市場熱點城市，一線城市無明顯波動。業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利率的波動是正常的，符合宏觀調(diào)控和一城一策，接下來仍會有節(jié)奏地隨著市場資金等因素的波動而階段性調(diào)整。

　　土地方面

　　土地與房子一直是面粉與面包的關(guān)系，新建商品住宅的房價成本里，60%都是土地成本，所以過去這些年我們看到房子像黃金一樣值錢，最根本的原因就在土地市場。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2018年土地出讓收入約6.5萬億元，比2017年增加1.3萬億元，截至2019上半年，百強房企在二線城市的新增土儲占比達49%，熱點二線城市賣地收入高達3000億元，創(chuàng)2年內(nèi)新高。

　　這些年，除了一線城市土地供應(yīng)緊張，其他地區(qū)土地收入仍是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展重要的財力支撐。不出意外，未來十年土地仍是稀缺資源，想要徹底剝離實體經(jīng)濟對土地財政的依賴，使地價降下來不容易，只能依靠有效的調(diào)控手段延緩?fù)恋厣仙乃俣取?/p>

　　近兩個月融資環(huán)境收緊猶如釜底抽薪，對土地市場的影響巨大，房企拿地處于低位。相關(guān)數(shù)據(jù)報告顯示，近六成百強房企7月拿地金額遠(yuǎn)低于前6個月的平均水平，部分房企甚至“零拿地”，7月監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交建面1.79億平米，同環(huán)比分別減少8%和7%，土拍溢價率12.9%，環(huán)比下降6個百分點，且各線城市溢價率全線回落。

　　而進入8月的土地市場，延續(xù)了7月的降溫態(tài)勢，熱度并未有明顯上升。目前，為了穩(wěn)房價，適當(dāng)增加土地供應(yīng)，避免出現(xiàn)地王，是當(dāng)前市場發(fā)展的主要目標(biāo)。在此背景下，預(yù)計未來一兩年乃至很長一段時間，資金實力和營運能力較強的優(yōu)質(zhì)房企仍會維持強者格局，房價不會出現(xiàn)大的波動，而資金面壓力大的中小房企失去主動權(quán)，拿地?zé)崆闀兴档?，不排除有小幅降價拋售的可能。為什么是小幅？因為如果已經(jīng)是資不抵債的情況，再大幅降降只會損失更多。

　　人口方面

　　2018年我國城市化水平是59.58%，城鎮(zhèn)常住人口為83137萬人，比上年末增加1790萬。照此速度，要達到2030年城市化70%的目標(biāo)，至少還需要十年的時間。

　　雖然近幾年我國人口增長放緩，甚至出現(xiàn)老齡化明顯、人口下降趨勢，隨即出臺的二胎措施人口趨勢依然不振，但城市化的潛力卻在。例如2018年珠三角的農(nóng)民工數(shù)量減少181萬人，但廣東省卻凈流入80萬人，這意味著產(chǎn)業(yè)升級的同時，更多年輕人更愿意往核心大城市聚集，對樓市而言，這部分人的購買能力遠(yuǎn)強于低收入者。

　　所以，推動下一階段樓市發(fā)展的最大紅利可能就是城市化進程。經(jīng)濟學(xué)家巴曙松曾預(yù)測，2030年將是城市化進程的分水嶺。這里就引出了前面說的第二個問題，你所在城市的房子將來會升值還是貶值？

　　整體看，對于一二線城市，尤其是處在國家規(guī)劃的都市圈城市，核心經(jīng)濟地位擺在那，支撐房價的基本面不會改變，房子未來5-10年變成“黃金”的可能性較大。如果考慮到結(jié)婚、孩子上學(xué)或養(yǎng)老等需求，趁樓市大局穩(wěn)定之時，多去售樓處看看，目前是貨比三家，討價還價的最佳時機。

　　反之，那些人口常年流出、缺少產(chǎn)業(yè)做支撐的少數(shù)收縮型城市，未來房價滯漲，甚至變成“白菜”也不是沒有可能。

　　對購房者而言，要看清金融政策、土地與房產(chǎn)關(guān)系的轉(zhuǎn)變、人口區(qū)域的分化，這是大勢所趨，只有提前知曉，才能從容應(yīng)對。