樓市進入“金九銀十”

與房地產(chǎn)市場密切相關的土地管理制度

迎來重大變革——

修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定

8月26日獲得全國人大常委會表決通過

其中

最為重磅的消息

要數(shù)集體經(jīng)營性建設用地入市

大量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地一旦入市，

土地價格會不會降？

房價會不會跟著降？

哪些人群又會受益？

修法誰最受益？

農(nóng)民利益只做加法不做減法

土地是農(nóng)民的命根子。本次修法，在征地補償、宅基地等直接關系農(nóng)民利益的問題上，只做加法不做減法。

1

◆ 在征地環(huán)節(jié)，首次對土地征收的公共利益進行明確界定?！肮怖妗辈辉偈且粋€大筐，而是采用列舉的方式，對于為哪些公共利益可以動用國家征收權有了明確界定，有利于保護農(nóng)民利益。

◆ 在征地補償方面，新修土地管理法改變了以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補償費和安置補助費的做法，按區(qū)片綜合地價進行補償。在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物3項補償?shù)幕A上，又增加了農(nóng)村村民住宅補償和社會保障費，這樣就從法律上為被征地農(nóng)民構建了一個更加完善的保障體系。

◆ 集體經(jīng)營性建設用地入市，能夠發(fā)揮工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途，從而為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入。

◆ 宅基地方面，新修土地管理法在原來一戶一宅的基礎上增加了戶有所居的規(guī)定，允許已經(jīng)進城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出，地方政府不能強迫其退出宅基地。這意味著，農(nóng)房抵押、有償退出、流轉等制度設計，將進一步增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

土地市場如何走？

不會對土地市場造成沖擊

此前有規(guī)定，集體經(jīng)營性建設用地不能入市，如果要入市交易，必須通過變更為國有土地之后才行。

而剛剛通過的土地管理法修正案，破除了農(nóng)村集體建設用地進入市場的法律障礙，成為此次最大亮點。

“解禁”的集體經(jīng)營性建設用地有多少呢？——

統(tǒng)計顯示，截至2016年末，全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地存量規(guī)模大約在5000萬畝以上。

截至2015年末，全國共有建設用地3859.33萬公頃（即57889.95萬畝）。

粗略計算，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地存量規(guī)模僅占全國建設用地總量的9%。但從總量來看，集體經(jīng)營性建設用地入市對土地市場影響有限。

房價會降嗎？

房價影響小，房租可能降

“集體經(jīng)營性建設用地入市，必須要符合規(guī)劃，必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途；在每年的土地利用年度計劃中要有安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地?！比珖舜蟪Ｎ瘯ㄖ乒ぷ魑瘑T會經(jīng)濟法室副主任楊合慶指出，這次改革不會對土地市場造成沖擊。

也就是說，這塊地必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途，不能用來蓋商品住宅。同時，要符合規(guī)劃、依法登記，這就從根本上限制了可能出現(xiàn)的無序供應。