前11月，部分房企提前完成全年銷售目標，也有房企銷售不佳，進入業(yè)績搶收階段。圖/視覺中國

距離2019年收官不到25天時間，房企進入最后的業(yè)績搶收階段。從各大房企陸續(xù)披露的前11月銷售業(yè)績戰(zhàn)況來看，已有部分房企提前完成全年銷售目標，但也有房企銷售不佳，完成全年業(yè)績目標存在較大壓力。在業(yè)內(nèi)人士看來，市場下行周期，大房企的規(guī)模優(yōu)勢更為凸顯，小房企沖擊千億的難度將不斷提升。

TOP100房企11月銷售額環(huán)比上漲

2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然不斷有地方城市通過人才政策適度放松限購，但是并未改變整體較為嚴格的政策環(huán)境，在業(yè)績目標的壓力下，房企早已開啟加大供貨、以價換量的營銷通道。從已經(jīng)披露前11月銷售業(yè)績的房企來看，整體銷售環(huán)比略有上升。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，TOP100房企單月權(quán)益銷售金額較10月有所提升，環(huán)比增長10.9%，TOP30房企中有20家房企的單月業(yè)績表現(xiàn)為環(huán)比提升。

其中，大中房企的規(guī)模優(yōu)勢和增速優(yōu)勢明顯。諸如碧桂園，11月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約601.5億元，分別超過9、10月份。前11月，碧桂園的權(quán)益合同銷售額也突破5000億元，達到5398.4億元。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，該企業(yè)全口徑銷售額已經(jīng)突破7000億元。在這背后能看出碧桂園以價換量的策略，其在9、10、11月份的銷售均價一路下行，分別為每平方米8939元、8510元、8282元。

恒大雖然11月銷售額370.6億元，環(huán)比大幅下降，但是9、10月份831.1億元、903億元的銷售額刷新房企單月銷售紀錄，也助力恒大全年目標完成率達97%。

萬科11月單月實現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，環(huán)比增加25.7%，均超過9、10月份。

融創(chuàng)中國上半年全年目標完成率不足4成，7月份開啟“全員營銷”，9、10月份單月銷售額刷新該企業(yè)歷史紀錄，分別為629.1億元、644.3億元。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國在操盤金額和權(quán)益銷售金額上首次超過萬科，排名第三，對“碧萬恒”三角陣營形成沖擊。

此外，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)、陽光城(000671,股吧)、中南建設(000961,股吧)11月環(huán)比業(yè)績增幅均在25%以上。

對12月業(yè)績預期，有分析人士指出，全國不同城市不同區(qū)域間的供需分化還會持續(xù)，部分城市受到人才政策等影響，短期需求量還可能出現(xiàn)小幅攀升。不過一位房企高管表示，問題在于房企沖業(yè)績可能出現(xiàn)大面積的以價換量，導致市場觀望并抑制銷售，預計市場不會太好，可能不及去年12月成交量。

部分房企完成業(yè)績?nèi)源鎵毫?/p>

從克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在年內(nèi)設定業(yè)績目標的企業(yè)中，前11月近7成房企的目標完成率已達到90%以上。但也有超2成的房企目標完成率尚在80%-90%之間，另有少數(shù)房企目標完成率仍不及80%。在調(diào)控持續(xù)、行業(yè)增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標仍有較大壓力。

據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至12月4日，已經(jīng)有23家房企披露前11月銷售業(yè)績，19家房企設定了業(yè)績目標，其中完成全年目標的房企有3家，分別為世茂房地產(chǎn)、中梁控股、龍光地產(chǎn)，目標完成率在90%之上的房企有中國恒大、新城控股(601155,股吧)、旭輝控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、美的置業(yè)、時代中國等。目標完成率在90%以下的房企有榮盛發(fā)展(002146,股吧)、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、花樣年、當代置業(yè)。富力地產(chǎn)前11個月累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1203.5億元，雖然同比上升約6%，但僅完成全年1600億元目標的75.22%。

中指研究院常務副院長黃瑜表示，2019年房企年初制定整體目標增長在20%左右，也預料到全年的行情將不復往年，但除了受產(chǎn)品、營銷、品牌等自身經(jīng)營營銷外，也與城市的分化、供需端調(diào)控政策相關，比如以高端產(chǎn)品為主的房企，主要在熱點城市或核心地段拿地，往往拿地價高、資金占用周期長，受城市限價、銷售去化慢等影響，也有部分企業(yè)布局相對集中在市場調(diào)整階段的城市，受到的影響也較大。

2019年房企面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款、保證現(xiàn)金流成為今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動減速、降低目標提質(zhì)以應對風險。諸如龍湖今年銷售目標定為2200億元，預計同比增速為9.65%，低于2018年28.5%的增速。中海的銷售目標是3500億港元，預計同比增速為16%，低于2018年29.8%的增速。旭輝2019年的銷售目標是1900億元，增速為25%。陽光城將2019年的銷售目標定為1800億元，同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元，預期同比增速10%。

中小房企沖擊千億難度加大

雖然去年房地產(chǎn)政策從嚴，但是在規(guī)模效應下，房企千億新兵數(shù)量創(chuàng)紀錄，有超過10家房企邁入千億房企行列，包括陽光城、中南建設、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、金科股份(000656,股吧)、中梁控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、榮盛發(fā)展、遠洋集團等。包括此前已經(jīng)邁入千億陣營的房企，去年共有27家上市房企進入千億陣營。

2019年，又將會有哪些千億新兵呢？

從目前的情況來看，數(shù)量不太樂觀，目前僅中國奧園提前實現(xiàn)千億目標。2019年前11月，中國奧園實現(xiàn)合同銷售金額約為1012.7億元人民幣，同比增長37%。事實上，2018年，中國奧園距離千億就一步之遙，全年銷售額為912.8億元。

有望進入千億陣營的房企可能還會有美的置業(yè)、藍光發(fā)展(600466,股吧)、龍光地產(chǎn)、中國鐵建(601186,股吧)、首開股份(600376,股吧)等。

今年前11個月，美的置業(yè)實現(xiàn)合同銷售金額約為909.5億元，龍光地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額約852.2億元。藍光發(fā)展、中國鐵建雖未披露前11月份銷售業(yè)績，但是從三季度報可以窺探其全年業(yè)績走勢，其中藍光發(fā)展前9月份實現(xiàn)銷售金額715.19億元，中國鐵建房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務累計合同銷售金額609.787億元。首開股份前10個月簽約金額769.34億元，同比增加13.69%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從2019年的銷售情況來看，新入千億陣營的房企數(shù)量預計不會超過5家。從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展來看，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買方市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。

上述房企人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)進入金融橫盤周期，中小房企難以得到金融機構(gòu)的支持，資金成本也在大幅提高，同時，土地價格并沒有下降，獲地成本也越來越高，中小房企逐步退出地產(chǎn)江湖是大勢所趨。