昨天（12月12日），年度最高規(guī)格的經(jīng)濟會議閉幕，中央正式定調(diào)2020年的股市、樓市、貨幣、財政等政策方向，影響重大。

　　《中央經(jīng)濟工作會議，傳遞重要政策信號！》

　　正文：

　　臨近年底，樓市的信號彈不斷：

　　一、蘇州下轄的縣級市張家港，12月10日傳出取消限售的消息，但是一天之后，據(jù)中國證券報報道，取消令已經(jīng)停止。樓市調(diào)控松綁政策再現(xiàn)“一日游”。

　　二、日前，長沙公布商品房房價公式“成本+利潤+稅金”，利潤的提取以樓面地價+前期工程費+房屋建筑安裝工程費+小區(qū)內(nèi)公共基礎設施及附屬公共配套設施費為基數(shù)，平均利潤率為6-8%。在我看來這是一種對商品房的市場化限價措施。

　　最近的消息是：《通知》已于12月13日上午從長沙市發(fā)改委官網(wǎng)撤掉。當記者詢問原因時，該人士表示“接領(lǐng)導通知后撤的”。

　　三、12月12日，深圳市住房和建設局向媒體披露，深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。原因在于：該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務公寓銷量。

　　此外廣州方面也有動作，12月13日，廣州南沙又有購房新政:本科及以上人才買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制！

　　上面的信息有點復雜，有想松綁樓市但未成功的，也有繼續(xù)想從嚴調(diào)控的。

　　一、張家港傳出取消限售那兒我并不覺得是特別大的事，但當時被媒體報道，或許在輿論的壓力下停止。張家港是一個三四線城市，它的樓市政策本身就不能一二線城市相提并論，在如今房價呈現(xiàn)二八分化的格局（未來80%城市有止?jié)q或下跌壓力，20%城市有上漲壓力），80%的城市主要是三四線城市，20%的城市是一二線城市。這種情況下，三四線城市不限購、不限售反而應該是常態(tài)，事實上目前大多數(shù)三四線城市也并沒有限購和限貸，所以現(xiàn)在張家港即便取消限售也是回歸常態(tài)，沒什么太不了。只要不是北上廣深等一線城市，比如杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等城市的松綁都沒必要太過分解讀。

　　張家港傳出取消限售那會，可以理解為對樓市調(diào)控的一種試探，但結(jié)果是“一日游”，說明試探不成功，如果沒有輿論的關(guān)注或許就成真了，但結(jié)果是這么一個三四線城市樓市的松綁都有難度，說明現(xiàn)在的樓市政策并沒有真正意義的松動，只是在邊界地帶做一些修修補補，比如廣州南沙。

　　《經(jīng)濟日報》最新發(fā)布的文章很有意思，題為《取消限售或為炒房開方便之門》，當中提到：

　　1、近日，有媒體報道，某市正在醞釀取消實施兩年多的樓市限售政策，即取消2017年8月份出臺的“取得不動產(chǎn)證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，引起社會廣泛關(guān)注。

　　2、對限售措施不僅不應當削弱，還應該予以強化，并納入房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制中。

　　里面的意思你看懂了嗎？

　　二、長沙房企利潤控制法有點類似于限價，只是比較市場化一點而已，按照長沙的房價公式（成本+利潤+稅金），利潤被鎖定，成本主要是土地成本在變化，那么未來的房價水平和土地成本直接相關(guān)。有一個好處就是，房子都是明碼標價，像在超市一樣你自己決定買還是不買，而不會是先給你漲價，然后再看情況打折，同一套房子有的可能買了高價，有的是低價，因為信息不對稱。

　　有人做過統(tǒng)計，2018年，房企的毛利率加權(quán)平均值為31.1%，凈利潤率加權(quán)平均值為13.1%，其中龍頭房企凈利潤率高達21.3%。如果把房企的賣房利潤率降到6-8%，算是一種房企讓利，購房者獲利的過程吧。

　　當然限制利潤的做法之前別的城市也不是沒有先例，前幾年，?？?、三亞、陜西等地方都有過嘗試。

　　當前在二線城市里，長沙的樓市調(diào)控是最嚴的，除了和其他城市一樣的限購限貸外，還加上了一條：符合資格的購房者首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿4年后方可買第2套。

　　易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，長沙新建商品住宅成交均價為9462.2元/平方米。而圍繞其的相鄰省會城市湖北武漢前10月新建商品房成交均價為12623元/平方米。

　　長沙的經(jīng)驗告訴我們，要想管住樓市，管住房價，這是完全可以辦得到的。

　　三、深圳取消商務公寓“只租不售”限制的消息其實11號就已經(jīng)傳來了，12號只是證實而已，這個政策對市場來說最大的意義就是增加公寓的供應。原來的政策是新供應的商務公寓“只租不售”，同時限售5年，結(jié)果市場上的公寓房供應極度稀缺，我在某個二手房中介APP搜了下商務公寓，結(jié)果只顯示有60套房源！這也導致深圳的商住房很奇特原因之一吧，現(xiàn)如今各大城市的商住房普通降價，只有深圳是例外。

　　因為深圳住宅本來就緊缺，新增人口又多，在住宅稀缺且又限購（深戶或社保5年）的情況下，沒房票只能是買公寓。前些天我看了下房，發(fā)現(xiàn)價格也真不低，一般只比住宅便宜20%左右。

　　取消公寓限售對住宅影響不大，唯一點降低住宅供應壓力。你買不住宅，還可以買公寓。

　　對于房企來說當然是顯著利好，原來“只租不售”，租金回報率那么低且鎖定了那么多資金，現(xiàn)在可以賣了，誰不高興？