堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，“托”住經(jīng)濟(jì)——這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下的2020年政策主基調(diào)。

　　12月10日-12日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開（以下簡(jiǎn)稱“會(huì)議”）。對(duì)于新一年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，會(huì)議給出這樣的表述——確保經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)量的合理增長(zhǎng)和質(zhì)的穩(wěn)步提升。

　　會(huì)議指出，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要同消費(fèi)、投資、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域等政策形成合力，引導(dǎo)資金投向供需共同受益、具有乘數(shù)效應(yīng)的先進(jìn)制造、民生建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施短板等領(lǐng)域，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)“雙升級(jí)”。

　　針對(duì)2020年住房領(lǐng)域，會(huì)議提出百字要求：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房；要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢分析稱，在當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)“平穩(wěn)健康發(fā)展”意味著不能出現(xiàn)大漲的同時(shí)，也會(huì)警惕出現(xiàn)大跌現(xiàn)象。因此，會(huì)議中“因城施策”的表述也存在對(duì)于個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域適當(dāng)松動(dòng)，確保穩(wěn)定的可能性。

　　“2020年地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)比較溫和?！被涢_證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)李奇霖預(yù)測(cè)道，地方政府在地產(chǎn)調(diào)控上可能將有更大的自由度。同時(shí)，2020年的棚改舊改或超預(yù)期。目前土地市場(chǎng)已經(jīng)在逐步回暖，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)投資或?qū)⒗^續(xù)保持較強(qiáng)韌性。

　　━━━━“穩(wěn)字當(dāng)頭” 財(cái)政貨幣金融寬松空間打開

　　在2020年全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年，“穩(wěn)”成為2020年最主要的經(jīng)濟(jì)工作。

　　會(huì)議指出，實(shí)現(xiàn)明年預(yù)期目標(biāo)，要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，堅(jiān)持宏觀政策要穩(wěn)、微觀政策要活、社會(huì)政策要托底的政策框架，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對(duì)性、有效性，確保經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)量的合理增長(zhǎng)和質(zhì)的穩(wěn)步提升。要繼續(xù)抓重點(diǎn)、補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，確保全面建成小康社會(huì)。

　　會(huì)議強(qiáng)調(diào)，積極的財(cái)政政策要大力提質(zhì)增效，更加注重結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅(jiān)決壓縮一般性支出，做好重點(diǎn)領(lǐng)域保障，支持基層保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)、保基本民生。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕，貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，降低社會(huì)融資成本——這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議層面，首次明確提及降低社會(huì)融資成本。

　　在部署2020年統(tǒng)籌推進(jìn)任務(wù)方面，除前幾年出現(xiàn)過(guò)的“穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”外，此次會(huì)議還首次增加了“保穩(wěn)定”的提法。

　　但和往年一樣，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒有公布經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等關(guān)鍵目標(biāo)，這些目標(biāo)仍要等到2020年3月的全國(guó)兩會(huì)上確認(rèn)。

　　當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融面臨的不確定因素仍然較多。國(guó)際上，世界經(jīng)濟(jì)增速“見頂回落”的可能性有所增加，全球范圍內(nèi)的單邊主義和貿(mào)易保護(hù)主義情緒加劇，不確定性上升。國(guó)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性、結(jié)構(gòu)性問題依然存在。中國(guó)銀行(601988,股吧)研究院近日發(fā)布的《2020年度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》分析稱，按當(dāng)前內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境，2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)自然增長(zhǎng)率有低于6%的可能性。

　　“增速不能低于6%應(yīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)要守住的底線。”中國(guó)社科院學(xué)部委員余永定認(rèn)為，抑制經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步下降是當(dāng)前最緊要、最突出的問題，必須要采取擴(kuò)張性的財(cái)政政策，重點(diǎn)依然是基礎(chǔ)設(shè)施投資。擴(kuò)張性財(cái)政政策短期會(huì)導(dǎo)致財(cái)政狀況惡化，但即便如此，我們也應(yīng)該把抑制經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步下滑放在首位。

　　根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，財(cái)政政策仍是明年逆周期調(diào)節(jié)的“重頭戲”，而基建投資將是穩(wěn)投資重要抓手，且明確了明年投資的重點(diǎn)方向在補(bǔ)短板、戰(zhàn)略性網(wǎng)絡(luò)型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（新基建），消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、川藏鐵路等重大項(xiàng)目建設(shè)方面。

　　貨幣政策從2018年的“松緊適度”變?yōu)?019年的“靈活適度”，這在國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼看來(lái)，意味著貨幣政策將進(jìn)一步強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)，預(yù)調(diào)微調(diào)力度將有所加大。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大情況下，央行將繼續(xù)保持流動(dòng)性合理充裕，努力為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造更加適宜的貨幣金融環(huán)境。預(yù)計(jì)2020年，央行將堅(jiān)持“以我為主”，綜合運(yùn)用各種貨幣政策工具，采取不同價(jià)格、數(shù)量、期限的組合，以價(jià)格型為主，實(shí)施靈活適度調(diào)節(jié)。

　　另一個(gè)值得注意的變化是，本次會(huì)議指出“我國(guó)金融體系總體健康、具備化解各類風(fēng)險(xiǎn)的能力”，這和往年“打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)”、“防范金融市場(chǎng)異常波動(dòng)和共振”等說(shuō)法截然不同；本次會(huì)議要求“保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定”，而2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“結(jié)構(gòu)性去杠桿”。

　　李奇霖認(rèn)為，這是對(duì)過(guò)去金融去杠桿工作的肯定，金融去杠桿的任務(wù)基本完成，后面重點(diǎn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，預(yù)計(jì)實(shí)體融資的環(huán)境將改善，信用分層的現(xiàn)象可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。這給貨幣金融政策留出了寬松空間。

　　━━━━2020年房地產(chǎn)重點(diǎn)是“平穩(wěn)健康”

　　在2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議通稿中，有29次提及“穩(wěn)”字，“穩(wěn)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的核心要點(diǎn)。對(duì)2020年房地產(chǎn)工作的著墨同樣是“穩(wěn)”為重心。

　　會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這意味著，“三穩(wěn)”依舊是房地產(chǎn)主基調(diào)，堅(jiān)持房住不炒的政策取向也將繼續(xù)貫穿2020年。

　　事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些不穩(wěn)定因素出現(xiàn)，包括租賃市場(chǎng)的暴雷事件、渠道費(fèi)過(guò)高的問題、房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)等，這都是2020年需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

　　本次會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但和2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年7月中央政治局會(huì)議相比，并未繼續(xù)提“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，而是增加了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的提法，并強(qiáng)調(diào)“全面落實(shí)因城施策”，意味著為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快降溫，地方政府在地產(chǎn)調(diào)控上將有更大的自由度。

　　這樣的調(diào)控基調(diào)下，李奇霖預(yù)計(jì)，2020年將有更多城市通過(guò)放寬落戶條件、縮短或取消非戶籍人口購(gòu)房所需社保繳納年限、降低二手房限售標(biāo)準(zhǔn)等，變相放松地產(chǎn)調(diào)控。針對(duì)房企融資的監(jiān)管大概率也不會(huì)繼續(xù)收緊，此前有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)指出要綜合多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資逆周期調(diào)節(jié)。

　　瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，政府不會(huì)放松全局性的房地產(chǎn)政策（包括降低首付比或大幅放松信貸政策），但可能允許部分地方政府小幅放松限購(gòu)政策（如通過(guò)簡(jiǎn)化落戶要求和人才引進(jìn)政策等方式），房地產(chǎn)開放商偏緊的融資條件也可能會(huì)邊際松動(dòng)。預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)銷售面積下跌2%～4%左右，房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至4%～6%，主要受益于2019年新開工表現(xiàn)穩(wěn)健，以及開發(fā)商繼續(xù)加快工程建設(shè)進(jìn)度。

　　值得注意的是，近期已有部分城市“按捺不住”開始了政策微調(diào)。最戲劇化的莫過(guò)于12月10日張家港宣布取消房地產(chǎn)限售政策，隔一天12月11日即又停止了這一操作，恢復(fù)限售政策。這種試探性的動(dòng)作在其他城市可能還會(huì)出現(xiàn)。這也說(shuō)明房住不炒主基調(diào)下，地方樓市調(diào)控存在變相放松的可能，但調(diào)控的核心政策，限售、限購(gòu)、限貸等，短期內(nèi)仍難以動(dòng)搖。

　　存量房市場(chǎng)亦出現(xiàn)新導(dǎo)向。2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新風(fēng)口，預(yù)計(jì)未來(lái)將有大量企業(yè)進(jìn)入。未來(lái)租售并舉也將成為房地產(chǎn)行業(yè)一大趨勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)版權(quán)所有