新冠肺炎沖擊下，房地產(chǎn)市場在交易、房企融資和經(jīng)營、購房需求等多方面面臨困境，近期市場對于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的呼聲日盛。應(yīng)對這些呼聲，房地產(chǎn)調(diào)控會如何走？今天我們結(jié)合近期的政策變化和未來市場演變邏輯，做一個預(yù)測。

　　預(yù)測未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整，我們認(rèn)為需要回答以下兩個問題：

　　（1）長期中是否應(yīng)該？

　　（2）短期內(nèi)是否必要？

　　對于這兩個問題，中央和地方、決策層和市場、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和房企都有著不同的回答。

　　調(diào)控政策歷史演變

　　2016年以來，房地產(chǎn)調(diào)控大致經(jīng)歷了 “因城施策”（2016年）、 “棚改貨幣化”（2015年-2018年）、 “房住不炒”（2017年至今）、 “不短刺激”（2019年至今）等4個主要階段，從趨勢上看，調(diào)控政策不斷加碼，力度不斷加強(qiáng)。

　　但進(jìn)入2019年，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，投資需求增長乏力，房地產(chǎn)調(diào)控面臨了更大的不確定性。彼時，基礎(chǔ)設(shè)施和制造業(yè)投資增速由2018年的10%左右下降到2019年的不到5%。市場對房地產(chǎn)的適當(dāng)放松預(yù)期開始提升。而事實上，2019年的房地產(chǎn)投資在較強(qiáng)的市場韌性下仍然保持著10%的增長，這背后隱約存在著房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期。

　　中央層面調(diào)控的微妙變化

　　2月20日，5年期的LPR下降了5個BP至4.75%。下降的背后是房地產(chǎn)調(diào)控的政策博弈。首先需要強(qiáng)調(diào)的是，“房住不炒”仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，系統(tǒng)性放松的可能性微乎其微。

　　不過，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在貨幣政策層面發(fā)生微妙變化，即未來短期內(nèi)的貨幣政策放松不再像以往那樣對房地產(chǎn)融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，而有可能進(jìn)行適度的放寬。5年期基準(zhǔn)利率的下降，對房地產(chǎn)長期融資也是個利好。

　　此外，中央層面針對房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的及時復(fù)工，也提出了諸多措施（參見下表）。

　　總體而言，中央仍然堅持“房住不炒”和“不短刺激”，即保證房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運行。

　　這就回答了上面的問題（1）：長期不會明顯放松房地產(chǎn)調(diào)控，中國經(jīng)濟(jì)不能被房地產(chǎn)再次“綁架”。

　　同時值得注意的是，央行領(lǐng)導(dǎo)在近期接受采訪時再次強(qiáng)調(diào)了5年期LPR的下降不會改變房貸利率，商業(yè)銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。

　　地方調(diào)控更積極

　　在中央堅持“房住不炒”時，地方政府更強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“一城一策”。這是疫情影響下房地產(chǎn)調(diào)控的第二個微妙變化，即地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策及時地做了調(diào)整，并且這種調(diào)整是同時強(qiáng)調(diào)了供給端和需求端。

　　這也回答了上面的問題（2）：部分城市在短期內(nèi)有必要在邊際上放松房地產(chǎn)市場，以保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不出現(xiàn)異常波動。

　　盡管這種調(diào)整并未涉及大幅度放寬限購、限售等政策，但其他層面的調(diào)整正在密集出臺。春節(jié)以來，已經(jīng)有上海、天津、杭州、蘇州、西安、南昌、合肥、福州、沈陽、廣州南沙開發(fā)區(qū)、重慶江津區(qū)、無錫、嘉興、中山、承德等地調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　具體而言，這些政策可分為三類：

　　（1）行政審批層面，各城市通過加強(qiáng)線上審批、加快運轉(zhuǎn)效率等相關(guān)方式鼓勵房企復(fù)工，維持市場供給穩(wěn)定。

　　（2）融資層面，很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解房企資金壓力，不至于發(fā)生現(xiàn)金流危機(jī)。

　?。?）土地供給層面，上海、浙江、西安、無錫等地均提出土地出讓金可以延期、分期繳納，通過合理的土地市場政策調(diào)整，推動土地增量供應(yīng)，盤活存量，有效緩解土地資源的空缺。

　　下表列出了部分城市的代表性調(diào)整：

　　值得一提的是，浙商銀行在近期調(diào)整了首套房首付比例——即對非“限購”城市，根據(jù)當(dāng)?shù)亍跋拶彙?、“限貸”和監(jiān)管政策情況，首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成調(diào)降至二成。

　　這說明一部分金融機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)了需求端融資政策松動。預(yù)計未來，來自金融機(jī)構(gòu)的房貸放松條款還會陸續(xù)出現(xiàn)。

　　這些政策一方面是為了在供給端緩解房企的資金壓力，另一方面也為了在需求端減少房企拿地顧慮，降低拿地成本，活躍當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥６@背后是地方政府土地出讓金的增長乏力。2019年以來地方政府土地出讓金收入增長率大幅下滑，并在上半年連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長（參見下圖）。

　　但土地出讓金增速又在下半年略微有所回升，這還是源自于2019年開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整：面對經(jīng)濟(jì)下行和土地市場的壓力，自2019年10月起，多地已經(jīng)對限購等需求端調(diào)控進(jìn)行邊際放松。例如南京、天津、三亞等城市以人才落戶的名義針對性放松房地產(chǎn)限購政策。而在此之前，已有青島、濱海新區(qū)、杭州、珠海、上海臨港(600848,股吧)等多地以人才落戶方式或者直接對限購政策進(jìn)行調(diào)整。

　　房價壓力驅(qū)動調(diào)控持續(xù)

　　通過上面的分析，我們回答了文章開頭的兩個問題。我們預(yù)測，這兩個問題的回答將在未來中短期內(nèi)繼續(xù)有效，背后的一個重要原因是經(jīng)濟(jì)仍處于較長的恢復(fù)期，房地產(chǎn)市場也不能例外。

　　從房價看，進(jìn)入2020年的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。今年1月份，無論是新房還是二手房，銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有所下降。具體來說，新房銷售價格環(huán)比上漲的城市有47個，較去年12月份減少3個城市；二手房銷售價格環(huán)比上漲的城市有33個，較去年12月份減少了5個城市。

　　現(xiàn)在看來，2月份的房價很可能繼續(xù)下降。若這種趨勢持續(xù)下去，房地產(chǎn)在邊際上的放松趨勢也將更為明確。